Обмен и продажа ипотечных квартир
Под обменом ипотечных квартир подразумевается комплексная услуга агентства по продаже с последующей покупкой объекта недвижимости.
ипотечных квартир
Увеличить жилплощадь

Когда семья выросла, и в квартире, которую вы взяли в ипотеку, стало тесно.
Уменьшить расходы

Когда снизились доходы и готовы переехать в квартиру поменьше.
Продать квартиру

Когда нужны деньги на бизнес, лечение или погашение долгов.
Продажа ипотечной квартиры — сложная процедура. Если нет времени на изучение, закажите телефонную консультацию или позвоните 362-29-02.
Это предложение для тех, кому требуется:
Как продать ипотечную квартиру?
По закону ипотечная квартира находится в обременении банка и продать ее без согласия банка нельзя. Чтобы снять обременение, надо погасить кредит.

Рассчитаться с банком можно деньгами будущего покупателя или собственными средствами.
Центральное помогает продавать квартиры и покупать новое жилье.
17
лет
План действий при обмене ипотечной квартиры
2. Составить предварительный договор купли-продажи.
3. Получить подтверждение от банка о снятии обременения.
4. Получить новое одобрение по ипотеке.
5. После этого или параллельно искать новую квартиру.
6. Пройти тот же путь, но со стороны покупателя.
Стоит учитывать, что продавец понравившейся вам квартиры, так же как и вы недавно, может быть ипотечником.
Если не получится состыковать 2 сделки: продажу старой и покупку новой квартиры по времени, то придется пожить у родственников или на съемной квартире.
Собрать справки, выбрать кредитное решение, определить сумму нового первоначального взноса.
Получить задаток от покупателя и передать эти деньги банку.
Затем завершить сделку по продаже и получить остаток средств от покупателя.
Cамостоятельно без участия агентства.
1. Найти покупателя, который будет готов погасить ваш долг.
Дождаться снятия обременения, после чего провести сделку.
Самый трудный — первый шаг: найти покупателя, который готов купить вашу квартиру за наличный расчет, дать денег сейчас, а переехать через полтора месяца.
При этом хочется продать квартиру по выгодной цене.

Отсюда вопрос: сколько стоит ваша квартира?

Мы оценим рыночную стоимость вашей квартиры и предложим варианты продажи и обмена.
Скажем рыночную стоимость вашей квартиры
Как Центральное помогает обменивать ипотечные квартиры
Сделки, в которых происходит продажа квартиры со встречной покупкой, принято называть «цепями». Цепи с обременением — одни из самых частых и сложных.
В них принимают участие как минимум 5 сторон:
1. Продавец ипотечной квартиры (после продажи переходит в статус покупателя),
2. Банк, который выдал кредит на эту квартиру,
3. Покупатель квартиры (тоже может быть ипотечником),
4. Банк, который выдает новую ипотеку (может быть тот же),
5. Продавец новой квартиры или застройщик.

60%
сделок с недвижимостью проходит с участием ипотечных кредитов
Экономим деньги
и ускоряем продажу
Экономим время на обращение в банки и госорганы

Взаимодействуем с банками и потенциальными покупателями. Затребуем нужные документы в госорганах (часто удаленно через специальные электронные сервисы).

Когда требуется личное присутствие, предупреждаем заранее и планируем ваше время. При регистрации сделки организуем выездной прием документов.
Взаимодействуем с банками для одобрения новой ипотеки

Помогаем подбирать кредит, учитывая изменения в ваших доходах:
если они упали, будем подбирать кредит с уменьшением платежа, увеличив срок кредита.
если доходы позволяют, подберем кредит с сохранением ежемесячного платежа на приобретение новой квартиры.
Стыкуем сделки по продаже и покупке

Увязываем покупку и продажу, чтобы вы могли переехать в новую квартиру сразу, минуя временное жилье.

За каждой сделкой закрепляется юрист, который организует процесс. Также он следит, чтобы участники сделок были к ним готовы: все справки получены, банки уведомлены, документы согласованы.
Расширяем круг потенциальных покупателей

Покупатель вашей ипотечной квартиры также может быть ипотечником. Если его первоначального взноса не хватает на погашение вашего долга перед банком, то банк обременение не снимет.

В таких случаях мы помогаем снять обременение за счет привлечения заемных средств на период совершения сделки.
Когда нужно обменять квартиру
Семьям, которым стало тесно
Поможем подобрать обменный вариант, получить новую ипотеку и проведем переговоры о снижении цены. При этом состыкуем продажу и покупку так, чтобы вы могли переехать в новую квартиру сразу, минуя временное жилье.
В 2013 году Ольга и Артём сыграли свадьбу и купили однокомнатную хрущевку возле Нарымского сквера в ипотеку. В 2014 году у них родилась дочка. В начале 2017 года семья узнала, что ждет второго ребенка. Дополнительная комната стала не желанием, а необходимостью.

При выборе новой квартиры важно было сохранить локацию: подходила очередь в детский сад для дочки и у Артёма работа была недалеко. Семья хотела продать свою квартиру за 2 300 тыс. руб. и купить новую за 3 000 тыс. руб., при этом также в ипотеку.

Мы нашли покупателя за 2 150 тыс. руб., но при этом подобрали 3-комнатную квартиру в соседнем доме и снизили цену с 3 100 до 2 800 тыс. руб. Таким образом разница в цене квартир составила 650 тыс. руб., но квартира стала трехкомнатной.

Эта сделка не была экстраординарной, так как банк, который выдал кредит 4 года назад после продажи быстро снял обременение и выдал новую ипотеку.

Итого:
Несмотря на снижение стоимости квартиры, мы помогли уменьшить доплату на 50 тыс. руб. за новую квартиру, переезд в новую квартиру произошел за одни выходные силами Артема и его друзей.
Если тяжело платить кредит
Подберем квартиру поменьше и поможем рефинансировать ипотеку, уменьшив сумму ежемесячного платежа. При этом останутся свободные деньги на ремонт или другие нужды.
В 2014 году Станислав с супругой купили трёшку на Родниках в ипотеку.
Станиславу пришлось сменить работу с понижением зарплаты: на ипотеку и коммунальные платежи стало уходить 60% дохода.

Мы нашли покупателя на его трешку, который тоже был ипотечником. Его суммы первоначального взноса не хватало на погашение долга Станислава перед банком, поэтому снять обременение было нельзя.

Агентство выдало краткосрочный займ покупателю в размере недостающей суммы на снятие обременения. В итоге мы сохранили цепь: покупатель купил квартиру у Станислава, который после продажи приобрел квартиру в доме более старой постройки, но уменьшил сумму ежемесячного платежа с 22 до 14 тыс. руб.
Семьям, которым надо разъехаться
Поможем продать квартиру и приобрести две новых. Продаем квартиру → гасим обременение банка → берем 2 новых ипотеки.
Поможем подобрать квартиры и кредиты, чтобы оставшихся средств хватило на 2 первоначальных взноса.
У Виктора и Светланы трое детей. Старший, Игорь, получил высшее образование и устроился на работу.

Семья живет в трехкомнатной хрущевке на Богдашке, взятой в ипотеку 7 лет назад, сразу после кризиса 2008-2009 годов.

Игорь, проработав полгода, получил одобрение по ипотечному кредиту. После этого мы помогли разменять трехкомнатную квартиру на двушку (для родителей и младшей дочери) и однушку (для Игоря и среднего брата, который поступает в университет).

Ставка по новым кредитам составила 12,5 и 13,5% соответственно против 14,5 (взятой в 2009 году ипотеки).
Ситуации бывают разные, расскажите о ней и мы поможем подобрать решение по продаже или обмену.
Работая с нами, вы не ограничены в выборе новой квартиры
Новостройка, вторичка или коттедж
Trade-in от застройщиков предполагает покупку квартиры только в собственных жилых комплексах, которые чаще всего еще строятся.

Мы же не ограничены новостройками или вторичкой, и подбираем из всех доступных в Новосибирске квартир и домов.
Когда нужно продать ипотечную квартиру быстро
Должникам по ипотеке
Если вы задолжали по ипотеке более, чем за 2 месяца, то рекомендуем заглянуть в свой кредитный договор: возможно, сверх процентов по кредиту вы должны выплатить банку пени или фиксированные штрафы за просрочку.

Дальнейшие задержки по оплате могут привести к коллекторам, суду с банком и, возможно, с квартирой придется расстаться.

По Закону об ипотеке ограничения на взыскание жилья нет. То есть вас могут лишить квартиры, даже если это ваше единственное жилье.

Первое, что надо делать в таких ситуациях — договориться с банком о реструктуризации долга и изменении условий кредита. Если банк не пойдет на уступки, то надо продавать квартиру и гасить долг.
Если были регулярные просрочки по платежам
4,5
общая задолженность россиян по ипотечным кредитам на конец 2016 года, сообщает пресс-служба Центробанка России.
трлн руб.
В 2012 году Светлана переехала в Новосибирск из Сургута и открыла цветочный салон. Бизнес развивался и Светлана купила в ипотеку двушку возле площади Ленина.

В 2015 году закупочные цены на цветы резко возросли, собственник повысил арендную плату за помещение и бизнес стал почти нерентабельным. Светлана, пытаясь его сохранить, пренебрегала оплатами за кредит и коммунальные платежи. В 2016 году салон пришлось закрыть.

К январю 2017 года задолженность по ипотеке составила 3 месяца (около 69 тыс. рублей). Помимо этого, банк выставлял штрафы в размере 500 рублей в день и планировал подавать в суд.
Стабильного дохода у Светланы не было и она решилась на продажу.

Мы нашли покупателя на квартиру Светланы на 7% ниже ожидаемой стоимости (3720 вместо 4000 тыс. руб). Этой суммы хватило на покрытие долга перед банком и коммунальных платежей. При этом осталась около 500 тыс. руб.

Если бы Светлана ждала покупателя на рыночную цену, то через 2-3 месяца, скорее всего, банк подал в суд.

Сейчас Светлана вернулась в Сургут, где на оставшиеся от продажи деньги планирует открыть новый цветочный салон, но уже более вдумчиво и опираясь на неудачный опыт.

Нуждающимся в деньгах
Среди наших клиентов есть инвесторы в недвижимость, которые выкупают квартиры по рыночной цене.
Когда нужны деньги на бизнес, погашение долгов или бытовые нужды
У Ольги и Тимура была 3-комнатная квартира с дорогим дизайнерским ремонтом в районе Золотой Нивы. Квартира в ипотеке. Тимур — бизнесмен, Ольга — домохозяйка.

Предыстория неизвестна, но у Тимура накопились большие долги перед поставщиками. Ситуация не была критичной, но чтобы сохранить бизнес, нужно было рассчитаться с долгами.

Тимур, как предприниматель, понимал стоимость денег, поэтому четко обозначил срок, в который ему нужно закрыть долги.

Продажу мы построили таким образом: если к указанному сроку покупатель за 4 500 тыс. руб. (выше рыночной цены) не найден, то инвестор выкупает ее по среднерыночной — 4 100 тыс. руб.

Интерес к квартире был, но найти реального покупателя в сжатые сроки не удалось. Тимур продал квартиру за 4100 тыс. руб., погасил долги и продолжил развивать бизнес.

Его жена Ольга планирует снова обратиться в агентство, но уже за покупкой квартиры.
Мы рассказали несколько историй наших клиентов, которые столкнулись с продажей и обменом ипотечных квартир. Ежегодно мы проводим около 1 500 таких сделок и каждая уникальна, как по ситуации клиента, так и по плану действий.

Единого сценария нет, поэтому, чтобы понять, сможем ли мы вам помочь, нужно знать все детали. Если вам нужно продать ипотечную квартиру, опишите вашу ситуацию, а мы оценим, сможем ли вам помочь.