Хрущевки

Типовое советское жильё, прозванное в народе «хрущевками», остаётся в цене. Это при том, что «негативной» информации о таких домах в прессе более, чем достаточно. Еще в 90-х годах некотoрые маститые архитекторы предрекали, что панельные детища социализма в 2000-2002 годах начнут рушиться от старости. Ан, нет. Стоят. Это – во-первых. Во-вторых, срабатывает элементарная житейская логика: жить-то где-то надо? В-третьих, цены на подобные квартиры подогревают слухи о грядущей реконструкции пятиэтажек, в результате которой переселенцы получат новое жилье большей площади. В чем же привлекательность такого жилья и что ожидает пятиэтажки в ближайшем будущем? Сегодня часто звучит «”хрущевки” морально и физически устарели». Любой их обитатель немедленно пожалуется на текущие трубы, плохую вентиляцию, полуживые батареи, слабый напор воды... Оценка архитекторов оптимистичней. Срок эксплуатации “хрущевок”, построенных в 50-х - 60-х годах, давно истек. Вся инженерная начинка уже трещит по швам. В критическом состоянии стыки панелей, лестничные марши. Без масштабных работ уже не обойтись. Но сами здания, особенно блочные и кирпичные, простоят еще 50, а то и 100 лет! Типовое советское жильё, прозванное в народе «хрущевками», остаётся в цене. Это при том, что «негативной» информации о таких домах в прессе более, чем достаточно. Еще в 90-х годах некотoрые маститые архитекторы предрекали, что панельные детища социализма в 2000-2002 годах начнут рушиться от старости. Ан, нет. Стоят. Это – во-первых. Во-вторых, срабатывает элементарная житейская логика: жить-то где-то надо? В-третьих, цены на подобные квартиры подогревают слухи о грядущей реконструкции пятиэтажек, в результате которой переселенцы получат новое жилье большей площади. В чем же привлекательность такого жилья и что ожидает пятиэтажки в ближайшем будущем? Сегодня часто звучит «”хрущевки” морально и физически устарели». Любой их обитатель немедленно пожалуется на текущие трубы, плохую вентиляцию, полуживые батареи, слабый напор воды... Оценка архитекторов оптимистичней. Срок эксплуатации “хрущевок”, построенных в 50-х - 60-х годах, давно истек. Вся инженерная начинка уже трещит по швам. В критическом состоянии стыки панелей, лестничные марши. Без масштабных работ уже не обойтись. Но сами здания, особенно блочные и кирпичные, простоят еще 50, а то и 100 лет! Если приглядеться к ситуации, как её отражает пресса, увидим «московский» и «питерский» пути спасения ситуации. И в той и в другой столице приняты официальные программы реконструкции, противоположные по своей сути. Москва планирует многочисленные пятиэтажки попросту сносить. Свободных площадей под «точечную» застройку там, в отличие от Новосибирска, почти не осталось, да и стоят они баснословно дорого. С другой стороны, «расползаться вширь» крупнейшему городу страны не выгодно. Цена удалённости жилья – транспортные расходы. С другой стороны, современного москвича со средним достатком не устраивает уровень комфорта, типового панельного дома с низкими потолками, крохотной кухонькой и прочими сомнительными достоинствами “хрущевки”. Нужно более «продвинутое» жильё с современной инфраструктурой, с качественными инженерными сетями, надёжными лифтами, подземными парковками... Ломать – не строить! Инвесторы, в том числе и иностранные, лишь ожидают, когда «таможня даст добро». Согласовываются новые проекты жилых комплексов. Тем временем «хрущевская» жилплощадь растёт в цене! Казалось бы, что за интерес покупать квартиру в доме, который через 3-5 лет снесут?! Ан, нет. По современному городскому закону жильцам «хрущоб» будет взамен дано жилье в пересчете на комнаты, а не на квадратные метры. Да еще и в том же районе! Стоить такая недвижимость будет дороже. И желающих получить от мэрии и строительных компаний такой царский подарок находится много. Если только закон, как часто бывает в России, внезапно не изменится… Питерский путь менее масштабен. Запас несущей способности конструкций позволяет осуществлять надстройку одного – двух этажей или мансарды в легких конструкциях. Таким образом, модернизация даст возможность увеличить площадь жилищного фонда на 6 млн. м2! Помимо замены инженерного оборудования, полностью должны быть обновлены окна-двери, утеплены фасады, установлены приборы учета энергоресурсов, благоустроены близлежащие территории. Здесь есть свои плюсы. Во-первых, меньше проблем с расселением старых жильцов: по некоторым проектам работы можно вести ни кого не отселяя. Во-вторых, условия жизни в «старых» домах серьёзно улучшатся. Ведь не секрет, что сейчас эти дома теряют тепла втрое сверх любых норм! Естественно, капиталовложения потребуются. Но, если петербуржская мэрия вкладывает в реконструкцию 5 миллиардов рублей, то инвесторы готовы вложить 50 миллиардов. Реконструкцией «социалистических» построек занимались и в других городах СНГ. Есть несколько удачных опытов в Киеве, Белгороде, Днепропетровске, Казани и Екатеринбурге. Питерский путь Новосибирску ближе. Снос типовых пяти- и девятиэтажек «под корень» выйдет дороговато. Надстройка пары этажей создаёт возможность любых экспериментов с планировкой. Можно создать жильё, близкое по характеристикам к элитному. Тут тебе и мансарды, и остро модные некоторое время назад квартиры-студии, и двухуровневые квартиры. А уж о вечных жалобах «хрущевских» обитателей на маленькие окна и холодные стены можно вообще забыть. Всё будет зависеть только от фантазии архитектора, да от элементарного здравого смысла. Есть и более «бюджетные» варианты: корпуса типовых домов достраиваются вширь. Жилмассивы «уплотняются» аналогичными, просто более новыми жилыми домами. Хозяева квартир при реконструкции имеют колоссальный выигрыш. Реконструкция даст ощутимый прирост рыночной стоимости квартир. Даже без реконструкции иная двухкомнатная «хрущевка», расположенная в центре Новосибирска, стоит много дороже трёхкомнатной на периферии. Если же иметь в виду «повышение престижности» жилья, во всех имеющихся проектах значительное место занимает благоустройство прилегающей территории. По идее, горожане должны «кричать ура». Опыт Санкт Петербурга показывает, что перспективная программа сталкивается с большими трудностями «социально-правового» характера. Некоторое количество жильцов «хрущевок», предназначенных к реконструкции засыпали суды исками, и даже выиграли разбирательства, заставив мэра отменить ряд его распоряжений. Практика показала, что получить “добро” на реконструкцию дома от всех его обитателей практически невозможно. В идеальном варианте инвесторам-застройщикам удается уговорить не более 65% жильцов. А среди квартирантов всегда находятся 5%, которые относятся к так называемой «непримиримой оппозиции» — ни с чем не соглашаются, никому не доверяют, и ничего не собираются подписывать. Люди боятся, а вдруг они исчезнут, испарятся, оставив их в буквальном смысле без крыши над головой? Теперь при реконструкции домов-пятиэтажек страхуются не только строительные риски, но и гарантированные обязательст-ва застройщиков, а также гражданская ответственность, что позволяет возместить убытки, которые могут быть нанесены имуществу и здоровью обитателей модернизирующегося дома. С жильцами необходимо искать компромисс, но ставить вопрос не о том, «возводить или не возводить», а о том, «как строить и на каких условиях». Следствием недостатка собственных, городских средств, является отсутствие наплыва инвесторов, готовых вкладывать свои деньги в перестройку новосибирских «хрущоб». Да и единой, масштабной, поддерживаемой властями концепции пока нет. Всё это не означает, что массовой реконструкции «массового жилья» в Новосибирске не случится. Отдельные здания реконструироваться будут, как бы показывая нам перспективу. Да и ресурс пресловутой точечной застройки не безграничен. И, наконец, особой альтернативы для среднего жителя Новосибирска не существует. Город молод. И развивался он как раз за счет строительства таких домов. В центре либо «сталинские» здания, либо «хрущевские». «Улучшенная планировка» встречается в более удалённых, «спальных» районах. Новостройки ориентированы на более-менее состоятельных покупателей. Так что в ближайшие 5-7 лет стареющая «хрущевка» по-прежнему остаётся перспективным, выгодным, хоть и не слишком удобным для проживания, вложением денег.

Ключевые слова: Аналитика