Разговоры об ипотеке

Ипотека сегодня одна из самых востребованных тем. Недаром даже на горячей линии с Путиным абсолютным лидером по темам были вопросы, связанные с ипотекой. Но очень часто человек воспринимает ипотечное кредитование как нечто абстрактное, не слишком относящееся к нему лично. Преодолеть это расстояние между общими разговорами о кредитах и своей личной жизненной историей довольно непросто. Эта история начиналась вполне обычно: детский сад, школа, институт. К пятому курсу Иван устроился работать. Потом появилась девушка. Решили пожить отдельно. Сняли квартиру. После института материальное положение вроде бы укрепилось: заработок стал повыше, более стабильным. Но уровень доходов даже думать не позволяет о приобретение квартиры: аренда «съедает» немалую часть зарплаты. И вот, когда в очередной раз жизнь привела его в Центральное Агентство Недвижимости, чтобы снять квартиру, то в качестве риэлтера, он неожиданно встретил своего сокурсника. И после обмена новостями о собственной жизни и судьбах знакомых, сложился примерно следующий разговор. -Ты тратишь, такие суммы на то, чтобы заплатить за аренду квартиры, может быть лучше задуматься о покупке собственного жилья? - О чем ты говоришь! Уж кому как не тебе знать, что дешевле 800 тысяч квартиру не купишь. При моей зарплате такую сумму накопить просто нереально. Тем более, что жить и сегодня нужно где-то. В одной квартире с мамой – это просто не вариант! Найди мне лучше недорогую квартиру, место для меня неважно, скоро машину новую куплю – это мне по средствам. - Пожалуйста! Желающих сдать квартиру немало – многие сейчас оценили выгодность такого «бизнеса»: недорогая « ликвидная» квартира окупает себя в среднем за 8-10 лет. Для некоторых квартира является неплохим источником дополнительных доходов. Снимая квартиру, ты способствуешь процветанию их хозяев. Да и арендаторов немало: это те, кто приехал из других городов за лучшей жизнью, студенты, и, конечно, множество людей, чей доход не позволяет купить квартиру. Поэтому и спрос на жилье есть постоянно, а к осени он увеличивается. Сейчас стоимость жилья повышается довольно спокойно, а цены на аренду подскочили. В среднем они за осень подросли на 10-15%, и это не предел. - Согласен. Сам попадал в такое положение: срок договора заканчивается – хозяйка поднимает цену. И вот сидишь и считаешь, что лучше: идти на ее условия или опять искать квартиру, платить агентству, оплачивать переезд. Уж не говоря о том, что моя подруга недовольна квартирой: и обои немодные – стыдно друзей приглашать и сантехника старая. А вкладывать пусть даже небольшие средства в чужую квартиру, в которой неизвестно сколько проживешь - тоже бессмысленно. Но сколько я могу отложить – вот на машину набрал, так это больше случайно: удачный заказ был. А обычно деньги расходятся гораздо быстрее, чем успеваешь оглянуться. То стиральную машинку в кредит взяли, то новый компьютер. Частями проще отдавать… Да так мне за всю жизнь не собрать на жилье. - Чаще всего так и происходит - ситуация замыкается в кольцо: если ты снимаешь жилье, то отложить что-то на покупку сложно. Да даже при самых благоприятных обстоятельствах откладывать на покупку квартиры невыгодно: вкладывая деньги в банк, ты можешь получить максимум 14%, если для надежности держишь дома, даже в валюте, то просто теряешь на инфляции не менее 11%. А недвижимость – это тот сектор, который все время растет в цене. Около 80% населения нуждается в улучшении жилищных условий, а строительство на порядок отстает от потребностей. По самым оптимистичным прогнозам, стоимость квартир в год будет повышаться процентов на 20%. - Вот об этом я и говорю! Надеяться можно только на неожиданное наследство или на то, что я вдруг стану зарабатывать гораздо больше. - Давай я тебе расскажу, как я купил квартиру. Я тоже какое-то время снимал жилье, но когда начал считать, то понял, что это слишком невыгодно. И когда у меня образовалась небольшая сумма денег – решили продать гараж и дачу, взял ипотечный кредит и купил квартиру. Два года назад взял я ее за 600 тысяч в рассрочку на 20 лет, сумма кредита у меня 400 тысяч, должен выплачивать я в месяц -…, если раньше для меня эта сумма была больше, чем стоимость аренды квартиры, то сейчас, во-первых, и снять такую квартиру стоит не меньше …. Да и когда сопоставляешь цены, то сейчас я свою квартиру могу легко продать за миллион ….. - У тебя так красиво выходит! Но все говорят, что по ипотеке за квартиру переплачиваешь вдвое. Мол, дорого, затраты большие! - Никто и не говорит, что даром. Бесплатный сыр, сам знаешь, бывает только в мышеловке. Но тот, кто говорит о переплате вдвое, забывает, что за 20 лет цена квартиры вырастет даже не в два, а в несколько раз. А при фиксированной сумме выплат те деньги, которые ты платишь ежемесячно, с каждым годом становятся все легче и легче. Элементарно: пакет молока три года назад стоил 12 рублей, сейчас -22 рубля, пачка сигарет LM – стоила 11 рублей, сейчас я покупаю их за 18 . А если сравнить процентные ставки по ипотечному кредиту и обычному потребительскому с помощью которого ты покупаешь ту же стиральную машинку, то разница тоже ощутимая: ипотечники платят 14% по федеральной программе (14-17% в коммерческих банках), а потребительские кредиты начинаются с 18% в самых гуманных банках, а реально начинаются с 29% годовых , плюс скрытые выплаты типа «комиссионных», платы « за банковское обслуживание».Выплаты по ипотеке более прозрачные, Вам честно никто не скажет, что дадут кредит под 0%, суммы точно будут рассчитаны под Ваш конкретный случай и это дает возможность реально представлять затраты и планировать погашение долга. - Хорошо, ты меня практически убедил. Но я слышал, что документы для получения такого кредита собрать сложно и мороки с этим не оберешься. -Отчасти это так. Но на все тоже нужно смотреть реально. Если тебе банк дает кредит на месте только по предъявлению паспорта, то это значит, что доля риска заложена в выплаты по кредиту. Чем проще выдача кредита, тем «дороже» обходятся эти деньги. Давая крупную сумму на приобретения квартиры, банк хочет получить гарантию, что деньги вернутся. Для этого документы на квартиру имеют помету «обременено ипотекой», что не дает возможность продать ее без контроля банка. Для этого банк запрашивает справки о работе и в некоторых случаях о поручителях. Разные ипотечные схемы имеют варианты в документальных гарантиях. И выбор зависит от конкретного случая. Специалисты Центрального Агентства Недвижимости как раз исходя из опыта работы и знания особенностей требований разных программ могут подобрать оптимальную. Если у тебя хорошая « белая» зарплата в серьезной надежной организации – прекрасно! Но если иначе, то, возможно оформить совместный кредит на супругов. Могут выступать поручителями родители, родственники. Если есть возможность зарабатывать и погашать кредит, то почти всегда можно найти разумный подход и соответствующую программу. - Ну, хорошо, а если возникнут какие-то непредвиденные обстоятельства? Потеряю работу, не смогу платить – мало ли что? - Конечно, кредит - это обязательства, и если берешь его, то нужно честно оценивать свои силы. Поэтому я лично выбрал для себя небольшой кредит и недорогое жилье, несмотря на то, что вроде бы по расчетам, получив большую сумму, купив более дорогую квартиру, она больше бы дорожала. Но здесь я выбрал подстраховаться. Лучше я быстрее расплачусь по этому кредиту. Хотя тут каждый считает для себя. Что касается потери работы и др. опасений. Во-первых, есть обязательные страховки жизни и временной потери трудоспособности. Если что-то серьезное случится, то страховая компания должна будет выплатить банку твой взнос. Во-вторых, если «временные трудности» затягиваются, то можно сдать ту же квартиру. Во всяком случае, это вариант, не теряя квартиры, решить свои проблемы. Один мой знакомый взял квартиру по ипотеке и пока сдает ее – но таким образом он вложил те деньги, которые имел и планирует быстрее погасить кредит. В самом худшем случае, можно по договоренности с банком продать квартиру, выплатить оставшуюся часть долга и самому получить деньги. Представь, реши я сегодня продать свою квартиру – она стоит 1100 000, банку я должен где-то 350 000, остаток у меня выходит 750 тысяч. Вкладывал я своих 200 тысяч плюс всех затрат около 60 – сразу же и 180 тысяч заплатил за 2 года. Получается, что я на свои 260 тысяч за два года получил дополнительно прибыли 300 тысяч. Неплохое вложение денег! -Да, впечатляет! Но денег у меня немного – только то, что я отложил на машину. А говорят, что нужно 30% да еще на оформление процентов 10. - Действительно, оптимально начинать кредит с 30 % от стоимости квартиры, но всегда есть варианты. Сегодня некоторые программы уже предлагают начальное взнос в 10 %. Кроме того, для тех, кто не имеет начальных денег, есть возможность, допустим, совместить обычный потребительский кредит с ипотечным. Хороший специалист поможет сориентироваться в комбинациях, исходя из ситуации. Посчитаем для тебя. Ты говоришь, у тебя есть 150 тысяч. Можно найти недорогую однокомнатную квартиру, например, в Ленинском районе, за 800 тысяч рублей. Кредит можно взять на 20 лет. Выплата составит 8 тысяч в месяц. Столько же ты будешь платить, снимая квартиру. Конечно, ты потратишься на первый взнос и понесешь затраты на оформление. Но это будет ТВОЯ СОБСТВЕННАЯ квартира. А так ли ты богат, чтобы платить за чужую квартиру? Кроме того, в договоре гарантируется, что размер выплаты увеличиваться не будет. А цену на арендованную квартиру ты можешь зафиксировать максимум на год, и это в лучшем случае. - Я уже согласен! Теперь скажи: что мне нужно делать? А, кстати, не затянется ли эта процедура надолго? А то я пока у родителей и долго у них просто не могу жить. - Оформление ипотеки мало чем не отличается от обычной покупки квартиры. Первый шаг ты уже сделал: мы с тобой определяем наиболее подходящую для тебя программу, банк и необходимую сумму кредита. Теперь подадим заявку в банк и подберем квартиру. Сроки зависят от того, как быстро банк рассмотрит твое заявление, и как скоро мы найдем подходящее жилье. Проверка документов на квартиру – наше дело. Над этим работает отдел экспертизы Центрального Агентства Недвижимости, оценщик выдает справку о стоимости. Сейчас федеральная проверка на уровне Москвы длится около 2-х недель, зато сокращены сроки по регистрации сделки: квартира по ипотеке проходит такую многоэтапную проверку, что регистрация права собственности может быть произведена быстрее. Так что при благоприятном стечении обстоятельств мы можем справиться за полтора месяца. Хотя, конечно, это самый минимальный срок. Реально – 2 или 3 месяца. А сейчас я тебе дам список документов, которые ты должен принести, в том числе справку из бухгалтерии предприятия, где ты работаешь, и начнем! История эта только начинается, но Иван отправился домой, вдохновленный новыми перспективами. Очень часто стереотипы мешают увидеть явную выгоду, а страхи и опасения ставят преграды к разумным решениям. Когда трезво сопоставляешь цены, спокойно рассчитываешь результаты, то оказываются понятными те вещи, которые в пылу эмоций и сомнений теряются. Вместо того, чтобы слушать соседок о дороговизне квартир и довольствоваться временным жильем, разумнее выслушать доводы профессионала. Соотнести, что лучше: быть собственником, хозяином или вечно рассчитывать на случайность. Вооружившись калькулятором и расчетными таблицами по банкам, вместе со специалистом все просчитать. И только увидев реальные цифры, делать свои выводы.

Ключевые слова: Ипотека