Ничтожные сделки

Попробуйте только вообразить такую ситуацию. Вы покупаете квартиру, оформляете документы и въезжаете в новое жилье. И вот, Вы любовно сделали ремонт, вложили в каждый квадратный метр душу и деньги, перезнакомились со всеми соседями, их детьми и собаками, поладили с продавцами ближайших киосков – то есть перешли из разряда новоселов в разряд постоянных жильцов, хозяев своего дома. Вдруг…а надо сказать, что это «вдруг» интересно только в приключенческом фильме, а в жизни, напротив, резких непредсказуемых поворотов хотелось бы избежать. Итак, вдруг в один ужасный день в ваше семейное гнездышко вваливается некий небритый и дурно пахнущий субъект и объявляет, что он любимый племянник давно покойной бывшей хозяйки вашей квартиры и тетушка его была явно не в себе, когда квартирку продавала. И то, что Вы-то с его сумасшедшей теткой не были знакомы и квартиру свою приобретали совершенно у других людей, для него совсем не аргумент. Вы выгоняете его из квартиры и пытаетесь забыть эту историю как кошмарный предутренний сон пока вдруг он не появляется уже с повесткой для судебного разбирательства. В конце прошлого месяца принято новое изменение в юридической сфере – исковой срок по недействительным сделкам сокращается с 10 лет до 3-х. Рынок недвижимости принято считать весьма консервативным. Поэтому работа риэлтерских агентств чем-то схожа с банковской. Цены на объекты недвижимости достаточно велики, процедура проведения сделки трудоемка и длительна. Большие сроки по возможности подачи исков о признании сделки недействительной придают любой покупке квартиры некоторую пикантность прогулки по старому минному полю. Несколько лет назад уже был принят закон о защите добросовестного покупателя, который отчасти ограждает честного приобретателя от возможных катастрофических последствий. Новое постановление – еще один шаг в сторону дополнительной безопасности покупателя. Специалисты Центрального Агентства Недвижимости уверены, что новые правила положительно отразятся на рынке. Сократятся риски, часть ранее непроданных из-за различных проблем помещений выйдет на продажу. Впрочем, от мошенников, продающих «нечистую» жилплощадь, чтобы затем вернуть ее себе, новые правила вряд ли защитят. Поправки в Гражданский кодекс о правах добросовестного покупателя дают возможность покупателю оставить за собой купленную недвижимость, переведя спор за нее в финансовые разбирательства бывших владельцев. Однако такие мошенничества по-прежнему имеют место. Дело в том, что часто свою добросовестность приобретателю приходится доказывать в суде, который отнюдь не всегда встает на сторону покупателя. Попробуем разобраться, что стоит за понятием недействительной сделки и как получается, что проведенная по всем правилам сделка оказывается недействительной. Недействительной считается сделка, совершенная неправомерно. В этом случае, как правило, стороны обязаны вернуть друг другу все полученное по ней (двусторонняя реституция). Гражданский кодекс воспроизводит традиционное для российской юридической мысли деление недействительных сделок на ничтожные и оспоримые (ст. 166 ГК). Оспоримые сделки признаются недействительными только судом, а ничтожные - недействительны независимо от судебного признания. Несмотря на видимую формальность этой классификации, на практике разница между оспоримыми и ничтожными сделками весьма существенна. Она состоит прежде всего в том, кто и когда может предъявлять судебные иски в связи с недействительностью сделок. Ничтожными сделками считаются недействительные по самой природе, то есть уже при совершении противоречащие каким-то нормам закона. Оспоримые сделки – это те, которые закону не противоречат, но нарушают чьи-то интересы. Ничтожные сделки 1. Совершенные в форме не соответствующей закону или иным правовым актам (ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации) Например: совершение сделок без наличия некоторых документов или при наличии просроченных, т.е. утративших юридическую силу документов. 2 сделки, совершенные гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ) Пример: Сделки, совершенные гражданами, страдающими алкоголизмом или болеющими гражданами преклонного возраста, либо признание впоследствии недееспособными. 3. Сделка, совершенная малолетним ( до 14 лет) гражданином 4. Сделки мнимые и притворные. Мнимая – это та, которой в принципе не существует, она существует только по документам. Притворной сделкой называется такая, под прикрытием которой проходит другая ( ст. 170 ГК РФ). Пример: Заключение договора дарения или купли-продажи имущества с целью скрыть его от взыскания по требованию кредиторов (мнимая сделка). Сделка купли –продажи квартиры, оформленные договором дарения (притворная сделка). Нужно отметить, что такие сделки, особенно притворную, признать недействительной чрезвычайно сложно. Для этого нужно, чтобы заинтересованное в расторжении сделки лицо – истец, привел доказательства, которые должны быть известны только договаривающимся сторонам . 5. Сделки, совершённые с целью, противной основам правопорядка и нравственности. (ст.169 ГК РФ ) Пример: Сделки, ограничивающие правоспособность граждан. 6. Сделки, совершенные под влиянием заблуждения ( ст. 178 ГК РФ) Пример: Выселение в область. Собственники квартиры в городе могут не знать действительной цены своей квартиры и, находясь под влиянием заблуждения, менять её без доплаты или с маленькой доплатой на жильё за пределами города, т.е. участник сделки помимо своей воли и воли другого участника составляет себе неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался. 7. Недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств. (ст. 179 ГК РФ) Пример: Сделки, совершенные при участии преступных групп, мошенников, с подкупом представителя одной из сторон, совершенные лицом вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка). Ничтожные сделки противоречат закону, а значит должны быть расторгнуты. В судебном порядке в этом случае доказывается только нарушение необходимых для заключения договора и самой сделки условий. Например, суд может вынести решение о том, что один из участников на тот момент был невменяем, или, скажем, находился в заблуждении. Обосновать такое исковое заявление, в абсолютном большинстве случаев, достаточно сложно. Тем не менее, долгое время срок давности по ничтожным сделкам составлял 10 лет. При этом в последние годы количество операций с недвижимостью и, следовательно, число меняющихся владельцев квартиры увеличилось. А это значит, что число вовлеченных собственников возросло. В страховой практике при заключении договора титульного страхования, то есть страхования права собственности на квартиру, сумма взноса напрямую зависит от количества переходов от одного собственника к другому. Страшно даже представить, сколько народу может пострадать, если вдруг суд вынесет положительное решение по признанию сделки ничтожной. Повернуть назад цепочку обменов в условиях постоянной инфляции цен на жилье очень сложно и таит в себе массу неприятных моментов от потраченной разницы, которая может быть компенсирована в течение многих лет до затрат на дорогостоящий ремонт, который никто не оплатит… Оспоримые сделки Оспоримые сделки называются так, поскольку могут разбираться (оспариваться) в судебном порядке. Они по сути не противоречат закону, но могут ущемлять интересы одной из заинтересованных сторон. В отличие от ничтожных сделок срок подачи исковых заявлений по ним год. Но ни со времени заключения сделки, а с момента, когда истец узнал о ее недействительности. Примером такого рода сделок являются сделки по распоряжению имуществом супругов или совершенные несовершеннолетними ( от 14 до 18 лет) собственниками. Предположим, супруги развелись, но имущество в судебном порядке не разделили, тогда продажа квартиры одним из супругов может быть признана оспоримой и по суду сделка расторгнута. Причем, предположим, что если супруг уехал в другой город на несколько лет, а супруга продала квартиру, то вернувшись, он может доказать, что с момента того, как он узнал о сделке прошло меньше года. Агентство недвижимости может предусмотреть большую часть подводных камней, но часто небольшие риэлтерские конторы в погоне за прибылью игнорируют сомнительные мелочи. К сожалению, потеря права титула на квартиру – весьма частое явление в России. Добросовестные покупатели лишаются квартир из-за того, что не придали значения информации о прописанном в квартире ребенке, или о бывшем муже хозяйки, или о каком-нибудь троюродном шурине, пребывающим в местах не столь отдаленных, но тоже имеющем право на жилплощадь. По вполне понятным причинам продавцы недвижимости стараются скрыть подобные факты, утаить или подделать документы. И здесь даже самый квалифицированный агент в одиночку не может помочь своему клиенту. Получение информации об истории прав на недвижимость очень сложный процесс, имеющий много тонкостей и нюансов. Частный агент просто не имеет возможности выяснить все нюансы истории квартиры. Зато такую проверку могут осуществить в солидном агентстве недвижимости, где работают профессионалы, специализирующиеся в этой области. Центральное Агентство Недвижимости благодаря наличию собственного банка данных и наработанных связей с соответствующими органами тщательнейшим образом проверяет чистоту квартиры. Большое число эксклюзивных договоров с продавцами квартир обеспечивает полную подготовку и проверку документов в отделе экспертизы Центрального Агентства Недвижимости. В случае возникновения сомнений юридический отдел проинформирует покупателя о возможных последствиях сделки или даже наложит запрет на ее проведение. Своим клиентам агентство гарантирует юридическую поддержку при возникновении спорных ситуаций. Кроме того каждая сделка в Центральном Агентстве застрахована на профессиональную ответственность в размере полной стоимости жилья.В таком деле как операции с недвижимостью лучше перестраховаться, чем потом расхлебывать последствия.

Ключевые слова: Рынок недвижимости