Как безопасно сдать и выгодно арендовать недвижимость

В пятницу, 15 июля прошла горячая линия «Как безопасно сдать и выгодно арендовать квартиру». На Ваши вопросы, связанные с арендой квартир, отвечала руководитель отдела аренды Центрального Агентства Недвижимости Елена Леонидовна Кухар. – Сколько стоит сегодня арендовать жилье в Новосибирске и от чего зависит стоимость аренды квартиры? – Средние ставки аренды типовых квартир в Новосибирске на 1 июля 2005 г.: комнаты – 2,5–3,5 тыс.руб; 1-комнатные квартиры сдаются в аренду по стоимости от 5,5 до 15 тыс.руб.; 2-комнатные – от 7 до 25 тыс.руб.; 3-комнатные – от 10 до 30 тыс.руб.; частные дома – от 5 тыс.руб. и выше. Элитные квартиры сдаются, как правило, вместе с горничными. Такое жилье снимают только иностранцы или очень богатые бизнесмены. От чего зависят в большей степени эти цифры? Если разобрать по пунктам все условия, от которых зависит арендная плата, то получится следующая картина: 1. Расстояние от ближайших станций метро. В наибольшей степени стоимость аренды зависит от месторасположения объекта, при этом основной точкой «отчета» является расстояние от метрополитена. Естественно, чем ближе к метро находится дом, тем квартиры в нем будут дороже. «Критическим» здесь является расстояние в 2 км. (что соответствует 20 минутам ходьбы или 2–3 остановкам на общественном транспорте). 2. Инфраструктура района. Под этим термином подразумевается «обжитость» окрестностей – наличие близлежащих магазинов, рынков, автостоянок, школ, детских садов, предприятий быта, зон отдыха. 3. Состояние квартиры. Выполненный текущий ремонт квартиры (свежая окраска потолков, свежие обои, хороший линолеум, окна и двери и др.) позволит вам назначить цену в среднем на 20% выше, чем у того большинства квартир, которые остаются на момент сдачи в обветшалом состоянии. Хочется сказать о том, что просто необходимо сделать в плане подготовки квартиры – это привести в порядок сантехнику и электрическое оборудование – ибо потоп или пожар оплачивать будут хозяева, а не арендаторы. 4. Обстановка квартиры. Минимальный набор предметов, которые должны быть в сдающейся квартире, чтобы за нее назначить относительно высокую цену – это телефон, телевизор, холодильник, диван-кровать, стол, стулья, шкаф для одежды, кухонная мебель. Хочется отметить, что мебель в плохом состоянии оценивается как недостаток и вряд ли увеличит цену аренды. 5. Срок и предоплата. Традиционными на рынке аренды приняты следующие условия: минимальный срок аренды полгода, предоплата за месяц вперед. Назначать больший срок для собственников квартиры менее выгодно – ведь цены за этот период могут вырасти, а условия договора уже нельзя будет поменять. С другой стороны, предоплату за 3-6 месяцев арендаторы оплачивают крайне редко, не столько исходя из отсутствия необходимой суммы, а скорее из вопроса безопасности. Многие боятся аферистов. Если вы, как хозяин, все-таки настаиваете на большой предоплате, то сделайте арендаторам скидку, это будет не только справедливо, но и выгодно для всех. – Какие наниматели доставляют меньше всего хлопот людям, сдающим жилье, а каких лучше избегать? – Как показывает практика, можно перечислить те категории граждан, которые приносят владельцам квартир наибольшее количество беспокойства и неприятностей: - иностранцы из дальнего зарубежья, начиная с американцев, и заканчивая торговцами из Китая; - граждане близлежащих стран, еще недавно входивших в великий Советский Союз; - беженцы, в основном из регионов Северного Кавказа. Почему именно данный контингент потенциально неблагополучен можно объяснить, учитывая большой опыт сотрудников нашего агентства. Например, иностранцы очень капризны – в квартиру без ремонта и с плохой обстановкой они явно не поселятся. Во-вторых, взыскать убытки с иностранца в случае нанесения собственнику материального ущерба весьма затруднительно. И, наконец, самое неприятное – человек, живущий на чужбине, любит поговорить по телефону со своей далекой родиной, а счет потом оплачивать забывает… Те же проблемы могут возникнуть и с гражданами ближнего зарубежья, единственное разве что обстановку им можно предложить победнее, но и жить там может целый табор, который доставит много неприятностей не только соседям… Теперь поговорим о «желательных клиентах» – тех людях, с которыми договариваться надо в первую очередь. Это русские граждане, с новосибирской пропиской, в том числе семейные пары или бизнесмены. Например, семьям с детьми сдавать квартиру выгодно. Во-первых, это дает гарантию, что ваша квартира не станет притоном, а во-вторых, такие люди, как правило, вовремя оплачивают проживание по той простой причине, что не хотят остаться с ребенком на улице. Кроме того, у вас есть гарантия продолжительного проживания одних лиц в квартире, а значит, в ней будет поддерживаться порядок. Бизнесменам выгодно сдавать квартиру в первую очередь исходя из условий оплаты – они берут квартиру не торгуясь, платят регулярно (в большинстве случаев – за счет своего предприятия). Единственный недостаток – они любят «широко гульнуть». Но, как показывает практика, конфликтные ситуации по арендной плате и по оплате телефонных переговоров возникают сравнительно редко. Если вы уж сильно беспокоитесь о надежности заключения сделки с такими людьми можно предложить выступить гарантом фирме, где работает ваш потенциальный арендатор. У отдела аренды Центрального Агентства Недвижимости уже не раз были подобные прецеденты и стоит отметить, что в таких случаях собственники были целиком довольны и дальнейшим проживанием арендаторов, и вновь обращаясь к нам, высказывали пожелания о поиске подобных людей в качестве клиентов для своей жилплощади. При выборе клиента не следует торопиться. Если у вас уже есть человек, который сразу согласен снять вашу недвижимость, и даже если предлагает сразу все оплатить. Все-таки встретьтесь со всеми желающими посмотреть вашу квартиру – присмотритесь к людям, и только потом заключайте сделку с тем, который готов заплатить за более длительный срок вперед, внести залог за телефонные переговоры. – Какие проблемы чаще всего возникают при сдаче квартиры? – Наиболее распространенная – вопрос со сменой замков входной двери. Арендодатель не несет ответственности за имущество тех лиц, которые снимают его квартиру. Для хозяина жилплощади наиболее выгодна такая постановка вопроса: если в квартире стоит металлическая дверь с двумя замками, то ключ от одного замка остается у хозяина, а ключ от второго дается арендатору (дубликат которого все равно должен находится у собственника), которому категорически запрещается менять замки. Если в квартире деревянная дверь, то можно разрешить поменять проживающему замок. Дверь при случае можно будет вскрыть. Внимание! Категорически отказывайтесь от предложений жильца (даже за его счет) поставить металлическую дверь. Лучше позаботьтесь об этом заранее сами. В противном случае это может привести к тому, что арендаторы перестанут платить, а выгнать их станет проблемой. Следующий актуальный вопрос – порядок внесения арендной платы. Возьмем пример. Договор аренды был заключен 1 августа, стороны договорились об оплате на месяц вперед. Именно первое число считается ежемесячным расчетным днем, в который арендатор должен вносить деньги. Если же вы будете позволять себе «забывать» о расчетном дне, или будете поддаваться уговорам: «Подождите немного, я через неделю получаю зарплату», то закончится это все тем, что жилец, прожив в квартире месяца два-три, благополучно исчезнет в неизвестном направлении, так и не оплатив накопившуюся сумму. Еще одна проблема из числа наиболее часто встречающихся – наличие неоплаченных счетов за услуги, предоставляемые в кредит. Например, тот самый, всем известный, вопрос оплаты телефонных переговоров. Самый лучший вариант защиты от долгов по статье коммунальных услуг – это, как говорилось выше, требование залога, обычно эта сумма в пределах одной месячной арендной платы, который будет возвращен при освобождении клиентом квартиры. – Какие подводные камни могут ожидать меня на этапе поиска квартиры? – Итак, вы столкнулись с необходимостью поиска квартиры в аренду. Можно, конечно, попытаться выйти напрямую на собственников квартир, дающих объявления в газетах и расклеивающих их возле подъездов. Но далеко не все из найденных вами предложений будут частными. В лучшем случае это будет мелкое агентство, так рекламирующее свои услуги. В худшем, это будут маклера и шулеры, которые будут очень рады пообщаться с человеком несведущим в делах недвижимости. Поэтому, если вы хотите сэкономить время, собственное благополучие и деньги, рекомендуем вам сразу выбрать крупную риэлтерскую фирму, оказывающую услуги по подбору квартир. Только ни в коем случае, не платите 500-1000 рублей за якобы имеющуюся базу данных квартир. Вам нужна не она, а конкретная квартира, где вы будете жить. В случае подбора агентством «живого» варианта, вам придется заплатить за услуги агентства от 70 до 100% месячной ставки арендной платы, назначенной хозяином. Но при этом Вы получите надежного и грамотного посредника, который окажет вам не только помощь в подборе варианта, но и даст квалифицированные советы, каким образом вести себя в дальнейшем для избежания конфликтных ситуаций. Старайтесь обращаться в хорошо зарекомендовавшие себя фирмы. Для этого нужно знать, есть ли у агентства недвижимости свидетельство о регистрации, страховка, участвует ли фирма в профессиональных общественных организациях (для нашего города это Новосибирская Ассоциация Риэлтеров и Российская Гильдия Риэлтеров) и в системе добровольной сертификации риэлтерских услуг; нужно также побывать в офисе фирмы. Если посредник предлагает арендовать жилплощадь у него в субаренду, то делать этого ни в коем случае нельзя! Например: квартира снимается аферистом на месяц у настоящего хозяина и сдается с предоплатой в полгода, да еще разным арендаторам, потом несчастные арендаторы тянут жребий: кто будет пользоваться квартирой, а кто “дыркой от бублика”. – На что необходимо обратить внимание арендатору? – Сдаваемые квартиры могут находиться в собственности. Но встречаются случаи, когда люди, решившие сдать квартиру, имеют только договор найма. В этом случае вместо договора аренды заключается договор поднайма и жилец именуется уже поднанимателем. В случае приватизированной квартиры заключается договор имущественного найма. После подписания договора с хозяином и передачи ему денег арендатор предупреждает арендодателя о неизменности цены (юридически это подразумевается). При этом заранее оговаривается, что если арендодатель потребует освободить помещение до истечения срока аренды, то он выплачивает арендатору неустойку в размере двух месячных арендных плат. Вежливо объясните арендодателю после получения денег, что они заплачены ему за то, чтобы проживать в квартире без лишних визитов и внимания со стороны хозяина. С другой стороны, естественно, хозяин имеет право проверять состояние квартиры и обстановки. Можно договорится следующим образом: арендодатель может прийти в любой день, исключая ночное время и обязательно предварительно предупредив (как минимум за сутки), чтобы вы смогли спланировать свои дела и его принять. Обычно такой контроль совмещается с момент внесения арендной платы в очередной период. Сразу после подписания договора, предупредите хозяина, что вы планируете сменить замок на входной двери, если он не согласен, то на вашей стороне есть очень сильный довод: на днях я завезу сюда ценные вещи (мебель, компьютер, дорогую технику), если квартиру ограбят, будете ли вы нести ответственность за это? В большинстве случаев, если дверь не железная, собственники дают согласие на смену замков. – На что следует обратить внимание при заключении договора? – Если арендодателю надо убедиться, что в текст договора внесены паспортные данные жильцов, снимающих его недвижимость, то последним надо быть уверенным, что тот человек, который предлагает жилье в наем является действительным собственником квартиры, или хотя бы ответственным квартиросъемщиком. Мало того, заключая договор, требуется согласие всех жильцов, прописанных в квартире. На это тоже следует обратить сове внимание, а то получится потом, что квартиру сдала жена, а муж приехав, из «мест не столь отдаленных» решил остановиться на постоянное место жительство в той квартире, которую вы уже привели для себя в порядок… И еще совет, который может сослужить добрую службу: после каждой передачи денег, советуем вам вносить в договор сведения о произведенной оплате вплоть до суммы прописью и даты. – Платит ли наймодатель комиссию агентству за услуги? – По прейскуранту Центрального Агентства Недвижимости комиссионные берутся только с нанимателя. Для него существует гибкая система скидок. Например, при повторном обращении к нам наниматель получает 50 процентную скидку на оплату услуг агентства. Есть обстоятельства, при которых можно получить скидку 30% и так далее.

Ключевые слова: Горячая линия