Квартира в кредит: мифы и реальность

Страхи рождаются в темноте. Самым пугающим для человека является неизвестность. Реальная опасность меньше страшит, чем то, что человек не может понять и объяснить. Одним из распространенных мифов об ипотеке является малообъяснимое, но угрожающее представление о том, что это ярмо на всю жизнь. Некоторым жизнь в долг представляется почти что рабством, лишением свободы. Рассмотрим, чем грозит формулировка «обременено ипотекой» и так ли страшно жить в заложенной квартире. Так ли страшен черт… Особенностью российского мышления является ничем логически необъяснимое нежелание «жить в долг». Даже те, кто приобретает квартиру по ипотеке, стремятся поднапрячься и расплатиться быстрее, хотя все логические доводы говорят о том, что процент минимальный, фиксированная сумма выплат по сравнению даже с пресловутой потребительской корзиной становится легче с каждым годом. Для американцев, у которых 90% приобретений жилья проходит через ипотечные кредиты, ситуация жилья в долг вполне естественная. Хотя, к слову заметим, по сравнению с россиянами их выплата не становится легче, поскольку сравнивать с нашей инфляцией их экономическую стабильность просто смешно. Более того, если материальное положение гражданина США меняется, то он легко форсирует ситуацию. Дом всегда соответствует нынешнему статусу его владельца. Если хозяин получает более высокооплачиваемую работу, он может больше платить за кредит, тогда он меняет дом на более дорогой. Напротив, если в какой-то момент человек вступает в черную полосу жизни, то для того, чтобы не усугублять ситуацию он уменьшает свои финансовые затраты переездом в более дешевое жилье. Причем отчетливо представляет, что это временная ситуация, и пережить ее нужно с меньшими потерями. Считается, что в Америке жилье меняется в среднем раз в 5-7 лет, в России – раз в 30 лет. До свободы обращения с жильем нам далеко. Да и в принципе для русского человека дом – это незыблемое понятие. Квартира покупается с размахом на всю жизнь, и расстаться с ней стоит немалых душевных усилий. А помета « обременена ипотекой» для многих вообще представляется непреодолимой преградой. На самом деле, владельцы квартир, купленных в кредит, сильно ограничены в праве распоряжаться своей недвижимостью. Для того, чтобы осуществить любую сделку с квартирой, им приходится спрашивать разрешения у банка, предоставившего ипотечный кредит. По условиям получения ипотечного кредита ни продать, ни сдать в аренду, ни сделать перепланировку, ни заложить недвижимость без согласия кредитора нельзя. Более того, банк вправе контролировать сохранность заложенного жилья. Сдать или не сдать? Единственное послабление, которое банки делают - дают возможность заемщикам сдавать жилье в аренду, чтобы арендные платежи шли в счет погашения ипотечного кредита. На практике часто владельцы заложенных квартир обходят разрешение банка по аренде, поскольку банки редко взваливают на себя бремя контролирующих функций, если заемщик вовремя расплачивается по кредиту. Правда, арендная плата не покрывает проценты по кредиту. Если на Западе сдача «ипотечных» квартир в аренду - хороший источник прибыли, поскольку процентные ставки там намного ниже, чем у нас, то в России, чтобы сделать деньги на аренде такой квартиры, надо очень грамотно ее выбрать. Впрочем, как и банк, к которому за кредитом обращаются, и программу ипотечного кредитования. Обычно арендная плата сопоставима с выплатой по ипотеке, но отличается на 1000-3000, хотя, разумеется, нужно рассчитывать по каждой квартире особо. Впрочем, находятся желающие, имеющие временное место проживания или думающие о подрастающих детях, кто покупает квартиру и сдает ее в долгосрочную аренду. Вкладывая ежемесячно небольшие деньги, человек через какое-то время, пусть даже лет через 10, становится владельцем квартиры – и прибыль, несомненно, оказывается весьма ощутимой. Перемены участи Жизнь течет и изменяется, и, если сегодня молодой человек приобрел однокомнатную квартиру по ипотеке с расчетом погасить кредит в 20 лет, то за это время он может обзавестись семьей, детьми и рамки однокомнатной квартиры станут для него тесны. Что делать, если и потребности и возможности возросли? Самый простой способ при продать заложенное жилье- найти покупателя, который готов выплатить значительную часть стоимости квартиры, а то и полную сумму до сделки. Из этих средств владелец заложенной квартиры кредит гасит, ипотечное обременение снимается, и затем регистрируются сделка купли –продажи и право собственности нового владельца на квартиру. А, соответственно, на полученную разницу с помощью нового кредита приобретается другое жилье. Безусловно, оформление такой операции довольно хлопотно. Покупатель обремененной квартиры должен очень тщательно отнестись к составлению договора, поскольку тут простой распиской о передаче денег не обойдешься. При грамотно составленных документах для покупателя риски минимальные, тем более, что квартира, находящаяся под залогом, как правило, проверена –перепроверена. Необходимо заранее поинтересоваться тем, как банк относится к досрочному погашению кредита, лучше оговорить заранее. В Новосибирске обычно банки против погашения раньше 6 месяцев с момента его получения. Некоторые пересчитывают сумму с прибавкой процентов за текущий год. Московские банки, особенно имеющие иностранный капитал, более жестко относятся к возможности досрочного погашения и даже выставляют штрафные санкции. В любом случае, если Вы не намерены останавливаться на достигнутом, эти нюансы нужно оговаривать заранее, еще при выборе банка и получении кредита. Возможен и другой сценарий – перекредитование. Он применяется, если покупатель заложенной квартиры не может купить ее сразу, но готов приобрести опять же по ипотеке. В этом случае все обременения по квартире ему достаются „в наследство” от ее прежнего владельца. Банки не слишком стремятся к таким сделкам, опасаясь потерять заложенную квартиру, и понять их можно. Закон - и Семейный, и Гражданский, и Жилищный кодексы - в первую очередь защищает интересы заемщика, а не кредитора, поэтому банки защищают свои интересы сами, запрещая сделки с предметом залога и прописывая эти ограничения в договорах. В новосибирской практике подобные случаи не известны, но важно, что теоретически это возможно, законодательством разрешено и будь желание - грамотные специалисты помогут Вам осуществить. Это страшное слово « форс-мажор» Оптимистов не столь много, поэтому радужный сценарий мало кого заботит, скорее предметом опасений является мысль: « а что если обстоятельства сложатся так, что я не смогу платить за взятый кредит?» Ситуацию можно решить аналогично: найти покупателя на квартиру, заключить договор и либо сразу получить деньги и погасить долг, либо передать документы на регистрацию в Управление федеральной регистрационной службы и, получив приостановление, погасить кредит, а потом спокойно отрегистрировать квартиру на нового собственника. Посчитаем, как это отразится на владельце квартиры. Возьмем, некого Ивана Петровича, который в феврале 2004 года приобрел по ипотечному кредиту квартиру на Б. Богаткова за 700 рублей, получив кредит на 500 тысяч. За всю процедуру получения кредита и оформления квартиры он заплатил 70 000 рублей и внес своих накопленных денег –210 Ежемесячные выплаты по кредиту составили – 6500 на 20 лет, то есть за весь период он выплатил – 117000 за 18 месяцев. Предположим, сейчас он решил, допустим, переехать в другой город и продать квартиру. На настоящий момент квартиру можно продать за 1300000 рублей. Таким образом, он потратил 397 000. Поскольку при таком большом сроке кредита человек в течение первого года платит практически только проценты, а до тела кредита еще фактически не доходит. Так что сумма при досрочном погашении кредита будет также близка к 500 000, где-то в районе 450 000 - 470 000 – здесь речь идет о банковских расчетах при аннуитете. Получается, что чистая прибыль составляет 1300000-397000-470000=433 000. Если бы он эти 18 месяцев снимал аналогичное жилье, то посчитаем: 18 месяцев * минимум 7000=126 000, эти деньги вполне можно добавить в чистый доход. И для точности экспериментального расчета, можно предположить хранение имеющихся средств (280 тыс) в приличном банке под 13% годовых, что дало бы около 55 тысяч. В этом случае к 433000 + 126000 -55000= 504 000. Получается, что наш герой заработал на вложении своих 280 тысяч за полтора года дополнительно 504 000, что составляет 280 % прибыли. Итак, при том, что операции с заложенной недвижимостью серьезно ограничены, но возможны, более того, прибыль, как мы видим, получается немаленькая. Зато легко завещать! Единственное, что может сделать владелец «ипотечной» квартиры без оглядки на банк - ее завещать. Любые условия договора об ипотеке или иного договора, которые такое право ограничивают, являются ничтожными. Это значит, что суд не примет эти условия во внимание. Итак, если сделка состоялась с согласия банка-залогодержателя, лицо, которое приобрело заложенное имущество, становится на место залогодателя и начинает нести все обязанности залогодателя по договору ипотеки. Пока ипотека только набирает обороты обширной практики по отчуждению (читай - продаже) заложенного имущества пока нет. Как правило, квартиру в кредит приобретают люди, твердо рассчитывающие свои силы и возможности. В худшем случае предпочитающие на время финансовых затруднений сдать жилплощадь, но не продавать. Впрочем, наша статья для тех, кто хочет попытаться представить различные варианты, чтобы смело идти вперед.

Ключевые слова: Рынок недвижимости