Риски при сделках с недвижимостью

В пятницу, 17 июня прошла горячая линия "Риски при сделках с недвижимостью". На Ваши вопросы отвечал юрист Центрального Агентства Недвижимости Евгений Валерьевич Коршунов. – Мне известно, что имеют место случаи, когда через некоторое время после покупки квартиры к новому собственнику начинают предъявлять претензии на право прописаться, а иногда даже вселяются по суду посторонние лица – прежние жильцы, вернувшиеся из армии или мест лишения свободы. Можно ли каким-то образом застраховаться от этого? Как себя вести, если такие люди все-таки объявились после сделки? – Застраховать себя от риска появления граждан, претендующих на признание за ними права пользования приобретенной Вами квартирой и вселение в нее можно, предварительно, до заключения договора купли-продажи, потребовав от продавца предъявления развернутой выписки из домовой книги, то есть выписки, в которой будут указаны все лица, когда-либо зарегистрированные в данной квартире. Так как постороннему лицу такие выписки не выдаются, и получить ее может только собственник квартиры, то для того, чтобы избежать подделки этого документа и получить выписку, отражающую полную и реальную картину, желательно самому лично присутствовать при ее получении. Все ранее проживавшие должны быть сняты с регистрационного учета (выписаны) на основании лично поданных заявлений. Если в квартире будут обнаружены лица, временно выбывшие в связи со службой в армии, пребывании в местах лишения свободы, помещением на длительное лечение в психо-неврологические, наркологические диспансеры, дома-интернаты и тому подобные случаи, когда гражданин не считается утратившим право пользования жилым помещением, хотя и проживаетв дургом месте, а также если будут обнаружены не снятые с регистрационного учета лица, то от сделки с этой квартирой лучше отказаться. – Я собираюсь купить квартиру, уже подписал предварительное соглашение, но при его подписании у меня возникло некоторые опасения в связи с неадекватным, странным поведением продавца. Если вдруг он психически больной, можно ли совершать сделку с его квартирой? Как можно это проверить? – Сделка с недееспособным лицом в силу закона является ничтожной. Совершив такую сделку Вы рискуете остаться без желанной квартиры и очень долго и не всегда сразу получать назад свои деньги. Чтобы избежать возникновения подобной ситуации, лучше до сделки удостовериться в дееспособности продавца, тем более, если его поведение вызывает у Вас сомнение. Для этого необходимо потребовать от продавца пройти добровольное психиатрическое освидетельствование и предъявить Вам соответствующее медицинское заключение. Не уступайте, если продавец будет доказывать, что в этом нет необходимости и говорить, что такое требование его оскорбляет. Это прежде всего в Ваших интересах. В нашем Агентстве существует практика, когда такое требование выставляет сотрудник Агентства, объяснив, что такова обязательная процедура совершения сделки. Как правило, в таком случае продавец охотнее соглашается предоставить необходимую справку. Если в результате освидетельствования будет установлено, что лицо невменяемо, в силу какого-либо заболевания не понимает значения своих действий и не может лично участвовать в сделке, то имущество, принадлежащее этому гражданину, может быть продано, но со строгим соблюдением специальной процедуры. Гражданин должен быть признан судом недееспособным, после вступления решения суда в законную силу ему должен быть в установленном законом порядке назначен опекун, который от его имени и совершает сделки с недвижимостью. Кроме того, такая сделка может быть совершена только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства. – Можно ли купить квартиру, если на момент совершения сделки в ней прописаны ее владельцы, которые обещают выписаться из квартиры после сдачи документов на регистрацию? – Законодательного запрета на совершение сделок с жилым помещением, в котором кто-либо зарегистрирован по месту жительства, нет. Формально, такие сделки совершать можно. Однако существует сложившаяся практика проведения сделок купли-продажи, в соответствии с которой все лица снимаются с регистрационного учета до подписания договора купли-продажи, особенно если эти лица не являются собственниками продаваемого жилья. Однако, из этого правила существуют редкие исключения, когда в квартире остаются прописанные лица, например, несовершеннолетние дети, которых не снимают с учета до момента предоставления им другого жилья, либо когда сделка совершается в кратчайшие сроки, и времени на снятие с учета просто нет. В этом случае в договоре купли-продажи должно быть четко указано, кто остается зарегистрированным в квартире на момент его подписания и когда эти лица обязуются с учета сняться. Если после совершения сделки эти лица не выписываются добровольно, то Вы сможете снять их с регистрационного учета в судебном порядке. – Что более рискованно – покупать квартиру на вторичном рынке или заключать инвестиционный договор? – На этот вопрос невозможно ответить однозначно, нельзя сравнивать эти сделки, так как они совершенно различны по своей природе и имеют не похожий друг на друга механизм совершения. Для каждой из этих сделок характерны свои, определенные риски. Главное, знать, с какими рисками Вы можете столкнуться в той или иной ситуации, уметь правильно их оценить и максимально себя от них оградить. Если Вы не уверены, что можете справиться с этой задачей самостоятельно, то лучше обратиться к квалифицированным специалистам, имеющим опыт работы на рынке недвижимости. Центральное Агентство Недвижимости оказывает не только посреднические услуги при покупке недвижимости, но и оказывает комплекс услуг по проверке и подготовке пакета необходимых документов, обеспечивая юридическую чистоту каждой сделки. – Хочу купить квартиру, как обезопасить себя при расчете с продавцом: ведь получив деньги и сдав договора в УФРС, продавец может написать заявление с просьбой отказать в регистрации договора или же УФРС по каким-либо причинам само приостановит регистрацию сделки, потребовав от продавца донести необходимые документы, а продавец, получив деньги, уехал в другой город или же просто у него нет времени. – Могу порекомендовать вам следующий выход из возникшей ситуации: вместе с продавцом квартиры арендовать на его имя в банке ячейку, в которой будут лежать деньги за приобретаемую вами квартиру, полностью или частично, а в договоре предусмотреть условие, что продавец сможет получить деньги за квартиру, только после государственной регистрации права собственности на квартиру, на имя покупателя. С аналогичным условием деньги можно передать на депозит к нотариусу. В данной ситуации продавец может быть уверен, что вы обладаете деньгами за покупаемую квартиру, а вы можете быть спокойны относительно того, что продавец предпримет все меры и выполнит все требующиеся от него действия, для скорейшего получения денег за проданную им квартиру. – Как убедиться, что покупаемая мной квартира ни кому не продана, под арестом и запрещением не состоит. – Чтобы обезопасить себя перед сделкой вы можете заказать в УФРС выписку из ЕГРП, в которой будет указан собственник приобретаемой квартиры, наложен ли на нее арест или другие обременения. Однако следует знать, что УФНС сможет предоставить такую информацию только в том случае, если данные об интересующей нас квартире уже имеются в информационной базе УФРС. Если права на объект недвижимости не зарегистрированы в УФРС, то Вам следует обратиться с аналогичным запросом в Новосибирский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация».

Ключевые слова: Горячая линия