Как Иван Иванович поссорился с Иваном Никифоровичем

При всей умильности картинки: избушка с трубой, из которой идет дым, а на окошках стоят горшки с геранью, частные дома в реальной жизни не вызывают энтузиазма у большинства населения. Мы с удовольствием смотрим на те аккуратные коттеджи, которые показаны в заграничных сериалах, но от предложения приобрести себе домик с ужасом отмахиваемся. Весна – время, когда рынок операций с частными домами заметно оживляется. При этом далеко не все агентства готовы заниматься проблемами частного сектора. Причин несколько. Главные из них: проблематичное оформление, часто низкие цены на объекты и масса конфликтных ситуаций, сопутствующих соседскому проживанию. И история про то, как поссорились Иван Иванович с Иваном Никифоровичем, вполне жива и весьма актуальна. Ссора разгорается из-за пустяка, из-за небрежно брошенного слова, случайно забредший в чужой огород собаки… да, мало ли из-за какой ерунды может начаться конфликт, который потом тянет за собой войну с соседом, а уж за ней идут проблемы с документацией. А чуть в оформление бумаг задействован личностный момент, как сразу сложности возрастают на порядок. Темные пятна на карте города Но вернемся к общим вопросам. Рынок частных домов и коттеджей, пожалуй, до сих пор является самым "темным" среди прочих секторов недвижимости. Характерно скептическое отношение риэлтеров к частным домам, связанное с затрудненной ликвидностью таких объектов при их невысокой стоимости. В то же время в развитых странах мира рынок одно-двухсемейных домов является одним из самых динамичных и высокоразвитых. Это связано направленностью семей в этих странах жить в спокойной, просторной обстановке, быть окруженными чистым воздухом и зеленью. В России, напротив, существует тенденция к проживанию именно в городской квартире, несмотря на значительные просторы и невысокую стоимость земли за пределами городской черты, а также на то, что приобретение автомобиля для семьи давно перестало быть проблемой. В отличие от квартиры, частный дом представляет собой классический объект недвижимости - участок плюс улучшения на нем в виде здания, хозяйственных построек, сооружений. При этом для России можно выделить следующие особенности: • Существует два вида использования частных домов - для постоянного проживания и для временного (как правило - отдыха) • Практически единственный способ для физического лица иметь землю в собственности - это обладать частным домом (либо сооружениями) с участком • Характерна зонная застройка частных домов как внутри города ("частный сектор"), так и за его пределами (коттеджные поселки) • Невысокая обеспеченность частных домов современными коммуникациями • Престижность обладания т.н. коттеджем для проживания и престижность расположения его в элитных местах • Существование особой формы обмена жилья - частный дом на квартиру Попытки исследователей изучить рынок свелся к выделению четырех секторов. Первый из них - это свободные и освоенные участки под застройку, включая участки с домами, предназначенными на снос. Второй – так называемые "деревяшки", то есть деревянные дома старой постройки, которые, тем не менее, используются для постоянного жилья, несмотря на низкую обеспеченность коммуникациями. Третий - дома постройки 70-90-х годов, каменные, либо высококачественные деревянные с развитой инфраструктурой и не уступающие по условиям проживания обычным квартирам. И, наконец, последний - коттеджи, благоустроенные элитные дома последнего десятилетия, различных современных материалов и технологий постройки. Ах, вы сени мои, сени… Но будь то развалюха или комфортабельный коттедж, у собственника, во всяком случае на момент совершения какой-либо операции с этой недвижимостью, должно быть два комплекта документов - на сам дом и на землю. У постсоветского человека еще не выработалось привычки педантично следить за порядком в документах. Как правило, когда-то дом был приобретен или построен, после чего хозяева его перестраивали, добавляя новые комнаты, а то и вовсе возводя на участке второй дом, и о том, чтобы согласовывать и регистрировать все это руки не доходили. Когда же очередной родственник получает такое наследство или просто хозяева вдруг решают, что так жить больше нельзя и нужно переезжать, то оказывается, что для того, чтобы продать, нужно иметь зарегистрированную частную собственность, а процедура регистрации дома занимает в лучшем случае полгода, а в худшем тянется до двух лет. Такие большие сроки связаны с тем, что многие вещи требуют трудоемкой работы и в отличие от типовых квартир имеют много индивидуальных параметров, как, скажем, оформление землеустроительного дела. По самому дому наибольшие трудности вызывает узаконивание самовольных построек, например, наиболее часто встречаемые теплые сени. При отсутствии предварительного разрешения это возможно только в судебном порядке. Причем нужно иметь в виду, что иногда узаконить пристрой бывает просто невозможно, поскольку существуют строгие нормы и требования , например, к пожарной безопасности строений. История из юридической практики Частные дома доставляют головные боли как хозяевам, так и юристам. Часто дом имеет нескольких хозяев, это вполне легко решается, но сам дом при этом юридически является единым объектом, а владение им распределяется по долям. Так к юристам с целью продать свою часть дома обратился мужчина, который обладал 7/10 дома, но для того, чтобы совершать сделку покупки - продажи несомненно требуются документы на целый объект – на весь дом. Но соседка, проживающая в другой половине, пристроила теплые сени, причем, что называется самовольно. Техник БТИ признал их жилым помещением, а, следовательно, возникла необходимость узаконить пристрой. Вообще, процедура пристраивания дополнительных помещений предполагает, что гражданин сначала должен получить разрешение на их возведение, потом собственно построить и после этого получить акт приема в эксплуатацию. Но получить разрешение в большинстве случаев не так–то просто: обычно пожарные требования в частном секторе и так удовлетворяются с большой натяжкой, а дополнительная близость застройки создает лишние опасности. Если пристрой уже сделан, то узаконивание его производится только в судебном порядке. И, естественно, это связано с дополнительными денежными и временными затратами. В нашей же истории соседка встала в позу: я свою часть дома не продаю – и узаконивать ничего не буду. Ситуация зашла в тупик. Мирные переговоры не увенчались успехом, а заставить соседку силой невозможно. Юристам пришлось подавать в суд иск о сносе незаконной пристройки, и только таким образом заставить строптивую соседку собрать бумаги и узаконить сооружение. С самовольными пристройками бывают и более тяжелые истории. Так один из клиентов – хозяин частного дома никак не мог выгнать поселившуюся в самовольно пристроенных сенях квартирантку. Мечтая продать дом, он дождался момента, когда женщина легла в роддом, быстро разобрал пристройку и вызвал для инвентаризации техника БТИ. Продам избушку на курьих ножках Сумма, в которую выльется оформление частного дома, может достигать 20-40 тысяч рублей. Если для владельца респектабельного особняка такая цена доступна, то чаще всего для обитателей ветхого частного сектора это нереальные деньги. Поэтому на практике сначала находится покупатель на дом, из денег которого и начинается оформление. Но тут возникает масса вопросов о договоренности между покупателем и продавцом. Допустим, покупатель согласен купить некий домик за 500 тысяч рублей, и даже подтверждает свое намерение задатком, из суммы которого производится оформление. Но время идет, и к моменту сделки, допустим, через год, владелец домика заявляет, что цены выросли, и его недвижимость сейчас стоит уже не 500, а 700 тысяч, поскольку то, что он собирался приобрести, также поднялось в цене. Другим сомнительным вариантом является продажа по доверенности, когда счастливый продавец вручает будущему владельцу в обмен на деньги генеральную доверенность на оформление собственности и уезжает. Риском в этом случае будет шанс не зарегистрировать собственность (если были серьезные нарушения при строительстве) и тогда покупатель по сути окажется только с землей и незаконным строением. Кроме того, доверенность может быть отозвана, а в случае смерти доверителя вообще считается недействительной. К серьезным рискам при продаже можно отнести и высокую пожароопасность частных домов. Представьте, что пока оформляется пакет документов, дом сгорел, причем по недосмотру будущего владельца. Он вполне может потребовать обратно деньги, поскольку сделка пока не совершена, а объекта уже нет. Почем родная земля Второй комплект документов, которым в идеале должен обладать владелец собственного дома, касается земли. В 2001 году был принят Земельный Кодекс, согласно которому земля может находиться у граждан либо на праве собственности, либо в аренде. Причем однократно каждый гражданин, владеющий земельным участком до 2001 года по праву бессрочного пользования, может получить ее бесплатно в собственность. В народе такое постановление называется « земельной приватизацией». Чтобы получить право собственности на землю нужно получить решение органов власти о предоставлении земли в собственность. Для продажи земли при доме необходимо, чтобы право собственности или договор аренды земли были зарегистрированы в Регистрационной службе (Учреждении Юстиции). Пожалуй, главной трудностью при оформление документов на землю является получение технических документов на землю, так называемой, топоосновы – плана земельного участка и плана его границ . И вот тут, не дай Бог, чтобы забор стоял не в том месте, который был некогда предусмотрен, и пограничный конфликт из-за пяди земли с соседями может окончиться судебными тяжбами. Проблематичным может оказаться и согласование основы ЛЭП или газопровод, случайно оказавшиеся на Вашей территории. В Новосибирске пока коттеджных поселков немного, а частный сектор постепенно сносится, давая место застройке высотных домов. Но, несмотря на трудности и малую привлекательность в плане комфортности проживания, большинства частных строений, они имеют неплохую ликвидность благодаря низким ценам. Сторонники высотных домов не могут помыслить об отсутствии элементарных вещей: ванны с горячей водой, телефона… А хозяева частных домов гордятся тем, что переступив порог дома оказываешься на своей земле, что нет нужды слушать как за стенкой работает телевизор соседа, да и просто можно сесть на своем крылечке и посидеть – подумать, глядя на небо.

Ключевые слова: Рынок недвижимости