Старые проблемы новых квартир

Глядя на новенькие современные дома, многие мечтают именно о такой свежепостроенной квартире. Плюсы новых квартир совершенно очевидны: это и отсутствие необходимости задумываться о капитальном ремонте, возможность сделать ремонт и планировку по собственному усмотрению, да и призраки бывших владельцев не будут беспокоить особо мнительных …Но при всех явных преимуществах новостроек риски по ним весьма велики. Вот тогда и похохочем! С 1 апреля вступает в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ. Но касаться они будут только тех объектов, разрешение на которые получено будет после 1 апреля 2005 года. А на те, на которые были составлены документы раньше, закон распространятся не будет. До сих пор не в Жилищном, ни в Гражданском Кодексах взаимоотношения заказчика и инвестора никаким образом не регулировалось. Поэтому в судах инвестора строительства чаще всего ассоциировали с потребителем, подводя инвестиционную деятельность под закон о защите прав потребителя. В нашей стране ситуация складывается таким уникальным образом, что строительство многоквартирных домов кредитуется будущими владельцами квартир. В то время как на западе такие масштабные стройки финансируются через банковское кредитование. Специалисты банков имеют гораздо больше возможностей и опыта по сравнению с рядовым потребителем для определения рисков и доходности инвестирования. Тем более, что остаточные риски покрываются процентами по кредиту. Такая схема в цивилизованном мире позволяет распределить риски, возникающие при строительстве. У нас же финансовые риски целиком ложатся на инвестора строительства - лицо, внесшее свои денежки. При этом для новоиспеченного партнера, ожидающего что ему выстроят квартиру, могут быть и неприятные сюрпризы. Сюрприз 1 : «Заройте Ваши денежки…» Самый распространенный случай- несоблюдение сроков сдачи дома. Даже малознакомый с вопросами инвестиций человек, понимает, что если на бумаге указан некоторый срок сдачи дома, то чтобы строить какие-то реальные планы к нему нужно добавить не менее полугода. Из практики экспертного отдела по инвестициям Центрального Агентства Недвижимости нет прецедентов сдачи объектов в установленные сроки. Из условий подписанного инвестором договора, как правило, следует отсутствие ответственности Заказчика за задержку сроков сдачи объекта. В крайнем случае , для тех, кто «торопится» предусмотрена возможность расторжения договора без неустоек. Обычно цена на строящийся объект за период строительства существенно изменяется, потому расторгать договор для инвестора смысла нет. Бывают и более печальные случаи, когда в процессе застройки становится понятно, что дом просто не может быть сдан. Отчего это происходит? Например, если заказчик до начала строительства не получил разрешительной документации или не согласовал подключение тепла. И от такой «мелочи» вдруг оказывается, что к дому просто невозможно провести тепло и свет , соответственно, сдать его невозможно. Причем это касается не только недорогих новостроек в отдаленных районах – точечная застройка даже более подвержена таким рискам. Достаточно посмотреть на здание на ул.Сибирской, которое стоит уже лет 8-9 в почти готовом состоянии. Понятно, что это уже «памятник» и он никогда не будет сдан. Бюрократическая машина серьезно тормозит предприимчивых строителей. Другой весьма неприятный сюрприз Вас ожидает порой, когда Вы решили, пусть с потерями, но вернуть деньги. А Вам объявляют, что по условиям подписанного вами же договора возврат денег возможен только, скажем , через месяц после сдачи дома в эксплуатацию. В результате Вы оказываетесь в замкнутом круге: деньги вам хотелось бы вернуть потому что есть сомнения в возможности сдачи дома, но возможно это только после сдачи. Сюрприз 2 : сколько будет дважды два? Еще одним распространенным случаем, по которому инвестиции представляются непредсказуемым приобретением является неуверенность в заявленной стоимости. С мыслью, что Вы заплатите столько сколько получается при простом умножении квадратных метров на цену за квадратный метр, придется расстаться. За что могут с Вас взять дополнительные деньги? Очень распространенным случаем является несоответствие заявленного размера квартиры и итогового. Иногда по договору специально не делается полный расчет, а оставляется некоторый процент «на уточнение размеров». То есть с Вас не возьмут сразу полностью сумму за всю квартиру, даже если Вы стремитесь это сделать. Какую-то, пусть и минимальную доплату Вам оставят на момент сдачи. Для чего? Скажем, вы покупали квартиру в 45 кв. метров и рассчитались за них на раннем этапе по 18 тысяч рублей. После сдачи дома техник БТИ перемерил квартиру и площадь ее оказалась чуть больше – 47 квадратов. Заказчик оставляет за собой право требовать с Вас еще за эти 2 кв. м., причем уже по цене на настоящий момент, допустим, по 24 тысячи рублей. И никакие аргументы, что Вы этих двух метров « не заказывали» не подействуют. 48 тысяч заплатить придется . Кроме того, весьма пикантным моментом является то, что делая поэтапный инвестиционный взнос, Вы ничем не застрахованы от ценового произвола заказчика. Когда и на какую сумму вырастут цены в Вашем будущем доме останется только на совести заказчика строительства. Почему за первые 30 квадратных метров Вы заплатили по 18 тысяч рублей, а за другие 20 им же с Вас не взять уже, скажем, по 30 тысяч? Такие вопросы рассматриваются только на уровне доброго имени и лица фирмы, а уж, что компании дороже: лицо или карман – каждый решает для себя. Во всяком случае, в договорах такие моменты не отражаются. Некоторые строительные компании составляют поэтапные инвестиционные договоры. При этом вполне могут не включаться разводка системы отопления и канализации, или даже окна и двери. Причем, если Вы захотите поставить эти самые окна в той компании, которая Вам больше по душе, то вполне можете столкнуться с отказом – мол, иначе, дом не пройдет госприемку. Распространенным способом отъема денег является начисление коммунальных платежей начиная с момента подключения отопления, до собственно подписания акта приемки квартиры. Представьте, в доме ведутся отделочные работы, дом отапливается, но жильцы еще не могут заселяться, в это время коммунальные услуги уже ложатся бременем на будущих жильцов. А поскольку и длится это все не один месяц, то и суммы могут быть немаленькие. Сюрприз 3: монополия на машинописные услуги Есть еще один неприятный момент, который совершенно неожиданно может обнаружиться. Если вдруг у Вас возникло желание переуступить свою «инвестицию» другому владельцу. Некоторые строительные компании при такой переуступке ведут себя некорректно. Если Вы привели с собой будущего покупателя, которому хотели бы переуступить свои права , то с Вас за оформление договора переуступки потребуют 2% от стоимости будущей квартиры. А при немалых ценах на новостройки это обернется в 20 -30 тысяч рублей. При этом предположения, что Вы можете сделать договор сами или через своего юриста, что , естественно, обошлось бы на порядок дешевле, не рассматриваются. Почему простые машинописные работы в строительной компании так дорого стоят можно только гадать. Все эти неприятные сюрпризы имеют под собой одну почву. Заказчик строительства заинтересован в получении прибыли от продажи объекта и получив деньги, его интерес к дальнейшему строительству существенно снижается. Инвестор же, вносящий немалые деньги, с тревогой живет до того самого момента, пока дом окончательно не будет принят.При этом никаких прав он собственно-то и не имеет, поскольку объекта еще нет, и формально он является партнером заказчика и обязан делить с ним риски. Основное изменение по инвестициям, вступающие в силу с 1 апреля, касается обязательной государственной регистрации договоров об инвестиционной деятельности, соглашений о переуступке и других сделок с инвестиционными объектами. Это даст возможность избежать риска двойных продаж пока еще не существующего объекта. Но проблем в области частного инвестирования остается гораздо больше, чем их решений. В Центральном Агентстве Недвижимости есть специализированный отдел, занимающийся юридической проверкой инвестиционных объектов. По Вашему желанию юрист может провести экспертизу комплекта документов компании, ведущей строительство, и проверить наличие разрешений на застройку объекта. Кроме того юрист, как независимое лицо, сможет предупредить те возможные конфликты, которые могут возникнуть в процессе ваших отношений со строительной компанией. Чем более тщательно Вы отнесетесь к вопросу у кого и что Вы покупаете, тем менее рискованным становится вложение. Нельзя полностью избежать всех рисков, но даже снижение их поможет сделать инвестиции безопасней. Удача не всегда зависит только от поворота судьбы, часто хорошая информированность может дать гораздо больше шансов разумно и выгодно самому строить свою судьбу.

Ключевые слова: Горячая линия