Ценное приобретение

Приятно тешить национальное самолюбие мыслью, что наша страна тоже внесла свой вклад в мировой экономический процесс. Историки утверждают, что оценочная деятельность зародилась в России. В словаре Владимира Даля , составленном в середине позапрошлого века, уже встречаются понятия «оценочное дело», «оценочная комиссия» и присяжные оценщики в городах». При этом современный отечественный рынок оценки существует немногим более десяти лет. ЗАЧЕМ НУЖНА ОЦЕНКА КВАРТИРЫ Отчет об оценке, выдаваемый заказчику, имеет статус официального документа доказательственного значения и может быть использован в суде при рассмотрении дел, связанных с определением размера компенсационных выплат. С вступлением в силу изменений в Жилищном Законодательстве рыночная оценка квартиры является базовой для определения и уплаты государственной пошлины для регистрации недвижимости при вступлении в наследство. Отчет об оценке необходим при получении ипотечного кредита и входит в набор обязательных документов при получении кредита под залог. Наличие отчета независимого оценщика является очень важным аргументом в спорах с налоговой инспекцией при определении величины налогооблагаемой базы для исчисления налога на имущество. Наконец, профессиональная и независимая оценка дает четкое и беспристрастное представление о реальной рыночной стоимости квартиры, которую вы собираетесь покупать или продавать. О наследстве Новый год всегда преподносит сюрпризы, причем к тому, что эти сюрпризы могут быть и не слишком приятными все давно привыкли. Одним из изменений в жилищном законодательстве является то, что изменилась система начислений государственных пошлин, уплачиваемых при вступлении в наследство. Теперь если Вы в наследство получили квартиру, то Вам необходимо знать следующее. Нотариус, к которому Вы обращаетесь, должен принять от Вас государственную пошлину за вступление в наследство. Ее размер определяется от стоимости наследуемого имущества. Процентная ставка сохранилась прежней: она составляет 0,3 % от стоимости наследуемого имущества для ближайших родственников ( детей, родителей, родных братьев и сестер), но не более 100 000 рублей и 0,6 % для всех остальных наследников ( не более 1000 000 рублей). До 2005 года этот процент считался от стоимости жилья по оценке БТИ, а с января от рыночной стоимости наследуемого имущества. Понятие оценки БТИ давно стало абстракцией, не вполне понятной ни простому обывателю, ни специалистам, помимо самих сотрудников БТИ. Расчет стоимости квартиры строился по системе коэффициентов, в которых учитывались различные параметры: место положения дома, материал, планировка, дополнительные удобства ( лифт, мусоропровод ) и т.д. Но если Центр технической инвентаризации давал справку, что, например, однокомнатная квартира по их оценке стоит 70-80 тысяч рублей, то ее реальная рыночная стоимость 800 -900 тысяч рублей. Сейчас для того, чтобы рассчитать государственную пошлину при оформлении наследства необходимо предварительно получить отчет о рыночной стоимости получаемой квартиры. В городе Новосибирске Центральное Агентство Недвижимости имеет государственную лицензию на ведение оценочной деятельности и выдает полный отчет о стоимости недвижимости. Об оценочной деятельности Поскольку Россия всегда претендует на свой особый путь, то, скорее всего, и оценочная деятельность у нас будет развиваться по собственному сценарию. В нашей стране оценка никогда не будет востребована так, как на Западе. Такое у нас мышление — люди не привыкли доверять профессионалам и платить деньги за услуги. Каждый считает себя специалистом в любом вопросе. С другой стороны, многое зависит и от самих оценщиков. Вы можете попасть в руки профессионала, который опытен, умеет работать с людьми, хорошо подкован в юридических вопросах и провел достаточное количество оценочных работ. С той же вероятностью можно встретить человека, который делает отчеты по шаблону. В банке , например, в отделе по вопросам ипотечного кредитования, тоже должны работать профессионалы, которые смогут определить, правильно ли сделан отчет, который требовался для оценки залога. Ведь нередки случаи предоставления заказных отчетов об оценке. Однако оценщик, дорожащий своей репутацией, такие отчеты делать не станет. Да и многие банки уже приобрели соответствующий опыт и научились отслеживать заказную работу. В западных странах доступнее профессиональная информация. Там существуют если не официальные, то общепризнанные, единые для всех информационно-оценочные базы, которыми можно пользоваться и ссылаться на них в случае разбирательства. Если оценщик берет оттуда информацию, то считается, что она достоверна. У нас баз, содержащих критерии оценки объектов недвижимости, нет, более того, никто не озабочен их созданием. Поэтому и уровень подготовки у нас ниже. Нам нужно сделать информацию об объектах недвижимости более «прозрачной», тогда будет сложно завысить или, напротив, занизить стоимость объекта. ЧТО ТАКОЕ ОЦЕНКА? Оценка квартиры подразумевает определение рыночной стоимости права собственности в отношении оцениваемого объекта. При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитываются все особенности и детали: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т. д. О методах оценки Если речь идет о типовой квартире, то используется сравнительный метод. Объект оценивается на основании анализа его аналогов, выставленных на продажу. Если рассматривается не типовая, дорогая квартира, то применяется и сравнительный метод, и метод капитализации дохода. При использовании доходного метода объект изучается с точки зрения получения дохода, который он может принести собственнику. Дорогие квартиры часто используются как представительские апартаменты для фирм либо для проживания топ-менеджеров иностранных компаний. Они сдаются по договору коммерческого найма, арендная ставка определяется исходя из экономических показателей. В типовых квартирах метод капитализации дохода тоже хорошо мог бы работать, если бы не одна проблема: уровень арендных ставок устанавливается не с точки зрения экономики, а по усмотрению собственников, которые сдают в аренду квартиру. И уровень доходности в таких квартирах составляет порядка 7% годовых (меньше, чем депозитные ставки надежных банков). Затратный метод, при котором определяются расходы на строительство оцениваемого объекта, при оценке квартир не используется. Он целесообразен, как правило, при рассмотрении отдельно стоящих зданий. О точности оценки недвижимости Почему удобнее сделать оценку своей квартиры именно в Центральном Агентстве Недвижимости? Немногие риэлтерские компании имеют в своем штате специалистов, имеющих государственную лицензию на оценочную деятельность. При этом нахождение в практической среде способствует наибольшей реальности , точности оценки. Точность оценки зависит от того, какой информацией владеет оценщик и насколько профессионально он с этими сведениями работает. Хороший оценщик должен иметь базу данных, и, разумеется, когда он тесно сотрудничает с риэлтерами, работает с базой проданых квартир, а не предлагаемых к продаже, как, например, по рекламной информации, и, кроме того, он может оперативно реагировать на изменения в ценах, то работа его будет более точной. Далеко не все данные, которые нужны оценщику, чтобы профессионально сделать отчет, доступны. Поэтому зачастую специалисты при оценке объектов некоторые показатели определяют, так сказать, на глазок, с учетом наработанного опыта. На данном этапе развития оценочной деятельности в нашей стране это почти нормально. Главная наша проблема — недостаток информации об объектах. Многие сделки с крупными объектами коммерческой или промышленной недвижимости закрыты. А имеющуюся информацию не всегда возможно использовать для оценки должным образом. Это касается и правовых вопросов, и проблем функциональности тех или иных объектов недвижимости. На Западе, где оценочная деятельность развита хорошо, оценщик может быть привлечен к суду за то, что он на одну десятую ошибся при определении коэффициента капитализации. Для нашего рынка вычислить коэффициент с такой точностью, да еще обосновать свои расчеты — большое достижение. Центральное Агентство Недвижимости считает, что только полная информация дает возможность человеку компетенто разобраться как разумнее распорядиться своим имуществом. Поэтому, получая оценку квартиры, Вы можете обратиться к специалисту : оценщику, юристу, риэлтеру, специалисту по ипотеке, которые бесплатно дадут Вам подробную информацию по всем интересующим Вас вопросам. На кого разумнее и выгоднее оформить квартиру в Вашем случае, как лучше продать, обменять или сдать ее в аренду , возможно ли для Вас получение ипотечного кредита.

Ключевые слова: Рынок недвижимости