Обмен - не роскошь

Время от времени в агентстве появляются люди, которые хотят, памятуя о «старых добрых временах», настаивают именно на обмене, как наиболее «простом» по их мнению способе изменения своих жилищных условий. Кроме того, часто вопрос обмена возникает как необходимость при принципиальном нежелании приватизировать жилье. Выяснить вопрос о том, насколько выгоден обмен и есть ли смысл настаивать на такой правовой форме решения своего квартирного вопроса мы попытаемся вместе со специалистами Центрального Агентства Недвижимости. Абсолютное большинство обменов сейчас проводится через процедуру купли –продажи. Скорее всего те, кто представляет, что в советские времена обмен происходил просто, сам никогда не занимался этим самым обменом. Вспомните эпизод из фильма «По семейным обстоятельствам», когда маклер в исполнение Басова составлял планы обмена квартир. Сложные и запутанные цепочки, усложненные незаконностью этих операций в советские времена, складывались, распадались и вызывали массу непростых согласований и противоречий. Гибель любого натурального обмена, несмотря на кажущуюся ясность, была констатирована еще в бессмертном творении Карла Маркса. Представьте себе, что Вы вяжете шапочки и хотите поменять свою шапочку на плетеную корзинку. Для этого Вам сначала нужно найти человека, который плетет корзинки, потом необходимо соотнести ценность этих товаров, то есть сочетание затрат на материалы и трудовые затраты… Так и при обмене квартир: предположим, что после долгих поисков Вам все таки удалось найти « свою половинку», например, того, кто хочет поменять свою двушку- хрущевку на Вашу типовую однокомнатную. Хотя поиски того самого человека, чей вариант устроит Вас и который, в свою очередь, желает приобрести именно Вашу квартиру – это отдельный разговор. На практике сроки, необходимые для поиска такого варианта, достигают от 2х до 5 лет. Затем нужно договориться, что эти квартиры равноценны или вывести доплату. А не сводя к денежному эквиваленту стоимость квартир об объективной оценке говорить трудно: каждому хозяину кажется, что его дом обладает уникальными качествами. А свести и сравнить место расположения, тип квартиры, этаж, особенности ремонта, наличие тихого дворика и еще сотню нюансов под силу только специалисту. И все хорошо, если форма собственности у Вас совпадает… Юрист Елена Геннадьевна Хрячкова: В Российском законодательстве не урегулирован вопрос обмена приватизированного жилья на неприватизированное. Процедура такой сделки более сложна, но профессионалы в силах решить эту проблему. Сделка происходит в несколько этапов: оформление договора мены в Городском Жилищном Агентстве и обязательная государственная регистрация в Управлении Федеральной регистрационной службы ( ранее Учреждение Юстиции). В виду того, что прямые варианты обменов между гражданами встречаются крайне редко и в большинстве случаев практикуются более сложные цепочки ( многократные продажи), то и муниципальное жилье оформляется путем сложного тройного обмена. Сами граждане оформить такую сделку не смогут, здесь необходима помощь специалистов агентства недвижимости. Соотнося плюсы и минусы договоров мены и купли-продажи, необходимо учитывать и ту деталь, что при покупке квартиры государство возмещает Вам подоходный налог в 13 %, то есть , предположим , если Вы покупаете квартиру за 1 000 000 рублей, то государство в течении определенного срока ( в зависимости от величины Вашей заработной платы), вернет Вам 130 000 рублей, что , согласитесь, существенная прибавка к семейному бюджету. Совершая обмен по договору мены, Вы эту льготу теряете. Специалист отдела продаж …: Практически все сделки в настоящее время проходят через куплю-продажу, прямой обмен проводится очень редко. Неприватизированного жилья в городе становится все меньше и меньше, перед сделкой практически любой объект приватизируется, если это не было сделано ранее. Обмен проводится в том случае, если право бесплатной приватизации было утеряно.Во всех остальных случаях мы рекомендуем обмен через куплю- продажу. Причем нужно обратить внимание, что неприватизированное жилье при обмене будет оцениваться ниже аналогичного приватизированного, поскольку для того, чтобы оно получило собственную ценность, а не просто быть пожизненным местом проживания, одолженным у государства, потребуются определенные усилия по регистрации собственности. Обычно человеку, не сталкивавшемуся в своей жизни с обменом квартир процесс покупки –продажи жилья представляется последовательной операцией, состоящей из двух этапов. Сначала он продает квартиру, потом , используя полученные деньги, покупает себе другую. И то, что между этими этапами представляется некий пробел, когда квартира продана, а новая еще не куплена, более всего пугает обычного гражданина, раздумывающего над возможностью изменить свое жилищное положение. В реальности же поскольку львиная доля операций на рынке недвижимости по сути является обменными, агентства недвижимости имеют четко проработанную технологию по обмену посредством купли-продажи. Подготовка к продаже и подбор варианта приобретаемой квартиры происходят одновременно, и к моменту продажи своей квартиры у Вас составлено предварительное соглашение о покупке. Деньги, полученные в задаток по продаваемой квартире, переходят в качестве задатка за приобретаемую. Регистрация права собственности происходит одновременно и, разумеется, сидеть на вещах Вам не придется – переезд тоже синхронизируется. Риэлтер проводит серьезную работу, чтобы одновременно были готовы документы у всех участников обменной цепочки, согласованы все тонкости предстоящих сделок. При этом для каждого участника такого многоэтапного обмена все эти сложности останутся вне сферы их внимания. Если ввести рейтинг по способам изменения жилищных условий то можно ввести следующие параметры ***** обмен посредством купли-продажи. Такой обмен сейчас – абсолютный лидер, поскольку предполагает, что оба участника сделки являются собственниками жилья ( квартиры приватизированы), неоспоримым преимуществом для клиента является неограниченный спектр выбора квартиры. Причем сразу можно оговорить, что здесь используется единая общегородская база продаваемой недвижимости. **прямой обмен приватизированного жилья. На практике такие операции обычно происходят между родственниками или близкими знакомыми. Зачастую такие обмены не сопровождаются даже переездами. Договор мены, составленный юристами Центрального Агентства Недвижимости, позволяет существенно сэкономить. Но найти обменный вариант по базе мало реально. Если Вам повезло и Ваш сосед готов поменяться с Вами квартирой, то помимо помощи в составлении договора и регистрации права собственности, Центральное Агентство Недвижимости может помочь Вам оценить разницу в стоимости жилья и определить необходимую доплату. **обмен приватизированного жилья на неприватизированное Случай чрезвычайно редкий и крайне невыгодный. Такие варианты могут быть, если кто-то из участников сделки утратил право приватизации. Юристы берутся за оформление таких сложных операций, но сразу предупреждают о возможных потерях. Во всяком случае, человек навряд ли отдаст свою квартиру, принадлежащую по праву собственности (приватизированную) за квартиру неприватизированную. Исключением может быть только оформление неприватизированной квартиры на члена семьи, сохранившего право приватизации, например, на ребенка) ** обмен неприватизированного жилья на неприватизированное. Малоиспользуемый и неперспективный вариант. При принципиальном нежелание приватизировать жилье – это единственный вариант изменения своего места жительства. Юридически процедура довольно легко оформляется договором мены. Но подбор обменного варианта слишком сложен и может затянуться на годы. **** обмен с помощью ипотеки. На сегодняшний день это новый и довольно быстро набирающий обороты способ улучшения своих жилищных условий приобретает все большую популярность. Обычно его используют в случае, когда требуется поменять маленькую квартиру на более свободную ( скажем, 1-комнатную на 2-3х), либо в тех тупиковых ситуациях, когда есть желание разменять небольшую квартиру ( скажем, 2-хкомнатную на две однокомнатные). И в том и другом случае, для совершения обмена очевидно требуется доплата. И тогда сумма, полученная от продажи имеющейся квартиры выступает в качестве первичного взноса , а на разницу оформляется кредит. Преимуществом такого варианта является то, что Вы уже сейчас становитесь собственником и пользуетесь тем жильем, которое Вам требуется, при этом Вам совсем не обязательно иметь сбережения, а просто Вы будете выплачивать ежемесячно небольшую сумму по кредиту. Считается, что средний гражданин в нашей стране меняет квартиру где-то раз в 30 лет. И, конечно, хочется, чтобы выбирая свой дом на долгие годы мы могли выбрать именно ту единственную квартиру, которая будет соответствовать Вашим представлениям о доме, давать Вам радость и тепло домашнего уюта. Быть может в той квартире, которую Вы выбираете сейчас войдет Ваша жена и появятся дети и от сегодняшнего выбора будут зависеть их воспоминания и их представления, о том какой он- родной дом.

Ключевые слова: Рынок недвижимости