Шкатулка с документами

С детства я помню бабушкину шкатулку, в которой хранились самые важные документы. Шкатулка стояла в недоступном месте, и трогать ее нам, детям, было категорически запрещено… Чьи в лесу шишки? В агентстве недвижимости очень часто возникают вопросы, касающиеся подлинности документов и их истинности. В Центральное Агентство не так давно обратился клиент, назовем его Н., желающий продать свою квартиру и получить ипотечный кредит для приобретения большей. Когда стали проверять его документы, то оказалось, что договор покупки не был зарегистрирован в БТИ... Квартира была куплена им в 1993 году частным образом по доверенности. Деньги были переданы и договор подписан у нотариуса. Но на последний пункт договора покупатель не обратил внимания, а нотариус либо не заострил на этом внимания, либо не был услышан. Там же четко было прописано: «Настоящий договор подлежит регистрации в БТИ по месту нахождения квартиры». То есть после заключения договора и совершения сделки покупатель должен был отправиться в БТИ зарегистрировать переход права собственности. Что было проигнорировано. Н. предположил, что возможно он или маклер регистрировали, но почему-то получили отдельной справкой. Сделали запрос в БТИ. Выписка из реестра показала, что по настоящее время собственником квартиры числится прежний владелец С. Ситуация осложнялась тем, что в договорах того времени никаких данных помимо фамилии, имени и отчества бывшего владельца не указывалось. Юрист Центрального Агентства объяснил, что в этой ситуации может быть два решения. Первое: находится С. , после чего необходимо зарегистрировать переход права собственности, но такая процедура связана с немалыми рисками. Второе: обращение в суд, что требует денег на юридическое представительство и затратно по времени. Н. решил, что попытается найти продавца, хотя никогда не видел его и не представляет даже возраста . Ему весьма повезло, что фамилия продавца оказалась не самой распространенной и человек нашелся в Бердске. После этого возникли новые сложности. Нотариус, удостоверивший происшедшую сделку, отказался отдать подлинник договора,поскольку закон требует, чтобы он оставался в архиве нотариуса, а Учреждение Юстиции требует тоже только подлинник … Предложение нотариуса сначала расторгнуть предыдущий договор, а уж потом по новым правилам зарегистрировать сделку в Уреждении Юстиции, смутило Н. Существует серьезный риск, что бывший продавец, расторгнув договор покупки, по существу окажется полноправным владельцем квартиры, и сможет распоряжаться имуществом как захочет. Проблему решили, но с большими сложностями. Пришлось вести переговоры с нотариусом, чтобы он выехал в Учреждение Юстиции, там одновременно расторгать предыдущий и подписывать новый договор. Таким образом, получается, что человек проживал в квартире добрые 11 лет, считал, что он собственник, но, по сути, ничем не владел. И, случись с ним что, наследники по закону не смогут претендовать ни на какое имущество. Такой вопрос можно будет решить только в судебном порядке, а всякий знает, что суд - это нервы, деньги и время. "Усы, лапы и хвост - вот мои документы" Даже если Вы не собираетесь в ближайшее время совершать какие-то сделки со своей квартирой, лучше убедиться, что все документы у Вас в полном порядке. Пусть Вы уверены, что весь остаток жизни проведете в родном доме, но после Вас останутся дети, у которых могут возникнуть проблемы в оформлении прав собственности. А если там окажутся ошибки, подобные описанной, при том, что оба участника сделки перешли в мир иной, то как повернется закон предугадать трудно. И вполне можно себе представить эмоции наследников, размышляющих как расставить мебель в квартире, и вдруг поставленных перед фактом, что квартира-то имеет совершенно другого собственника... Даже в лучшем случае восстановление прав собственности в такой ситуации через суд займет от 6 месяцев до 2-3 лет. История оформления правоустанавливающих документов претерпела существенные изменения. Главное отличие в том, что изначально договор о переходе права собственности (сделке) заключался у нотариуса, причем оригинал его хранился в архиве нотариуса, взамен чего получалась справка об этом. Покупатель квартиру свою копию договора регистрировал в БТИ и сооответственно там переоформлял недвижимость на себя.От продавца не требовалось ни личного присутствия, ни даже письменного согласия. В настоящее время нотариус у себя в делах ничего не оставляет. Возникли новые необходимые для сделки документы, например,выписка из земельного кадастра.Учреждение Юстиции регистрирует два момента: не только права собственности, но и переход его от одного лица (или муниципалитета,как при приватизации) к другому, то есть сделку. Таким образом, если Вы вовремя не оформили жилье на себя, то Вам потребуется большее количество бумаг и присутствие продавца (или доверенность от его имени). Итак, Вы достали свои документы на квартиру. Рассмотрим наиболее встречающиеся случаи. 1. Квартира неприватизирована, находится на муниципальном балансе. В этом случае Вы не являетесь собственником квартиры, а обладаете лишь правом пользования. То есть, Вы не можете квартиру продавать, дарить и наследовать. Возможен только обмен , но в настоящих условиях это слишком проблематично. Документом, удостоверяющим Ваше право пользования муниципальным жильем, является ордер.Ордер представляет собой небольшой листок зеленого цвета. Если по какой-то причине он у Вас отсутствует, то для его восстановления следует обратиться в отдел по жилищным вопросам районной администрации.Сроки восстановления - порядка полутора месяцев. Бывает, что ответственный квартиросъемщик умер, тогда требуется переоформление на имя другого вписаннного лица. Вполне допустимо, что он не был своевременно получен Вами и находится в ЖЭУ. Если Ваш ордер старше 80-х годов, то требуется дополнительная консультация специалиста, требуется ли его замена.Ордер дает право на вселение и в нем указывается, кто обладает правом пользования данным жильем. Желательно даже, если Вы пока не торопитесь с приватизацией, иметь на руках и договор социального найма, который можно получить в ЖЭУ. 2. Квартира находится в частной собственности с периода до 1999 года. До 1999 года право собственности подлежало госрегистрации в БТИ. То есть какой бы правоустанавливающий документ не отражал получение права собственности на квартиру будь то приватизация, то есть переход права собственности от муниципалитета к частному лицу, договор мены, покупки-продажи, дарения или наследования, без государственной регистрации сделка недействительна. Договор, нотариально заверенный, подтверждает только то, что прошла сделка. БТИ, а после 1999 года Учреждение Юстиции регистрирует право собственности на недвижимость. То есть на Вашем договоре, заключенном до 1 января 1999 года, непременно должен быть штамп БТИ. Он представляет собой крупный прямоугольный штамп синего цвета, с указанием даты регистрации и номера. Если ранее БТИ находились в разных районах, то потом данные были централизованы. Выписку, подтверждающую право собственности, можно получить как в БТИ, именуемом сейчас филиалом ДФГУП « Ростехинвентаризация», так и в Городском Жилищном Агентстве. Много вопросов задают как раз по поводу того, не нужно ли перерегистрировать права в Юстиции. Все документы действительны, право, зарегистрированное БТИ или Городским Жилищным Агентством (для договоров приватизации, регистрируемых до мая 2000года), имеет законную силу и иных подтверждений не требует. 3.Права собственности на квартиру получены после 1 января 1999 года. С 1 января 1999 года вступил в силу закон, согласно которому право собственности должно быть зарегистрировано в Учреждении Юстиции. Причем казусные случаи бывают, когда сделка производилась в переходный период. То есть закон уже вступил в силу, но БТИ по-прежнему производило госрегистрацию. Так что помимо наличия штампа необходимо обратить внимание на дату договора. В огне горят и в воде тонут Документы на квартиру, пусть даже и очень важные , остаются бумагами, поэтому с ними случаются разные неприятные вещи. Эксперты Центрального Агентства Недвижимости рассказывают истории о документах, залитых кофе, изрисованных маленькими Пикассо или даже слегка погрызенных собакой . По закону дефекты не должны влиять на содержание договора, то есть не должны быть затронуты существенные условия, отраженные в документе. Помимо тех однозначных ситуаций вроде пожара, затопления или кражи, когда документы подлежат обязательному восстановлению, бывают случаи, когда бумаги просто находятся в ненадлежащем состоянии. Прежде всего, неплохо иметь копию. Если она и не заменит самого правоустанавливающего документа при возможной сделке, но в случае утраты может облегчить восстановление. Довольно распространены случаи, когда бумаги хранились вчетверо сложенными, а в таком случае самым уязвимым местом становится центральный угол и сгиб, а вполне вероятно, что в этих местах в договоре окажется та самая существенная информация. Казусная история возникла, когда один гражданин в целях лучшей сохранности оклеил свой договор прозрачной пленкой, и придя в БТИ обнаружил, что печать должна ставиться на этом же договоре. Можете себе воообразить, к чему привела попытка отодрать надежно защищающую пленку... Не откладывайте такие вопросы: просмотрите Ваши документы на жилье, убедитесь, что имеется ордер или договор, что договор Ваш должным образом отрегистрирован в БТИ или Учреждении Юстиции.Если возникнут какие-то вопросы или подозрения, что Ваши бумаги не в должном состоянии, то можно обратиться к юристам Центрального агентства Недвижимости - Вас проконсультируют в порядке ли документы, а в сложных ситуациях помогут правильно оформить или восстановить бумаги.Восстановление документов - длительная процедура.Приватизация может продлиться 6-8месяцев,а ,например, узаконивание перепланировки может растянуться на срок от 3 месяцев до 1,5 лет, причем не все проекты вообще подлежат узакониванию. Так что если не использовать ускоренные процедуры регистрации, которые уменьшают сроки в 5-10 раз и примерно во столько же увеличивают тарифы сборов, то это займет немалое время. Убедившись в том, что у Вас все в порядке, можно акккуратно сложить бумаги и быть спокойным, что когда возникнет необходимость в них, то неприятных сюрпризов не будет.

Ключевые слова: Рынок недвижимости