Без-воз-мездно! То есть даром

Радость детства определяется счастьем от получения подарков. С годами подарки становятся все более предсказуемыми, прагматичными и щенячий восторг от воплощенной мечты не возникает. Хотя, может быть, такой подарок, как квартира, как раз заставит от радости прыгать даже самого скептично настроенного взрослого человека. Но чаще всего мысль заключить договор дарения на квартиру возникает, когда мы решаем, как лучше передать недвижимость родственникам. Попытаемся разобраться, в чем преимущества договора дарения, и какие могут быть минусы при его заключении. Поступок доброй воли Договор дарения по Гражданскому Кодексу относится к числу безвозмездных сделок, то есть по договору одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность (п.1 ст. 572 ГК РФ). Передача собственности (или обязательство ее передать) должно быть добровольным и безвозмездным, а также должно совершаться по обоюдному согласию дарителя и одаряемого. Дарителем и одаряемым могут быть как физические, так и юридические лица. Дарим только свое! Обязательное условие заключения договора дарения жилого помещения – право собственности дарителя на даримое. При этом право собственности должно быть подтверждено правоустанавливающими документами на данное жилое помещение. Нельзя, например, подарить неприватизированную муниципальную квартиру или квартиру ЖСК с не полностью выплаченным паем. Предметом договора дарения, так же как и купли-продажи, может быть лишь конкретное жилое помещение, адрес, размеры и другие характеристики которого указываются в договоре. На первый взгляд, такое требование кажется абсурдным – как можно подарить то, что не имеешь. Но подводный камень этого юридического требования в том, что, если недвижимость принадлежит по праву совместной собственности супругам, то и оформить дарение могут только оба собственника (п.2 ст. 576 ГК РФ). Поэтому, если супруги в период брака приобрели квартиру, построили дом, приватизировали квартиру и т.д., то это жилое помещение является их общей, совместной собственностью даже в том случае, если оно формально принадлежит одному из них ("записано" на одного) и другой супруг там не проживает. В таком случае для дарения жилья одним из супругов требуется нотариально заверенное согласие другого супруга. Если супруг приобрел жилое помещение до брака или получил его в дар или в порядке наследования в течение брака, то только в этих случаях данное жилье является его личной собственностью, и он может совершать сделки с ним (в том числе и дарение) без согласия второго супруга. Кроме того, режим личной собственности может быть оговорен в брачном контракте. Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, то каждый собственник имеет право подарить свою долю, для этого не требуется согласие остальных собственников. Необходимо учитывать, что передача квартиры по договору дарения не лишает права проживающих там граждан на жилплощадь. Т.е. выписать дарителя и членов его семьи из квартиры практически невозможно, во всяком случае, пока действует старый Жилищный Кодекс. Подарки не принимаются Дарение жилого помещения не допускается. • от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; • работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений – гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан; • государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; • в отношениях между коммерческими организациями. Не могут быть предметом договора жилые помещения, находящиеся: • под арестом или запрещением, • в аварийном доме или доме, подлежащем сносу (ст.73 ЖК РСФСР). Если жилое помещение находится в залоге, то договор может быть заключен только с разрешения залогодержателя. Невольная подмена Если фактически договор дарения подменяется каким-то другим, то в судебном порядке он может быть признан недействительным. Приведем такой случай: престарелая гражданка Р., основательно заброшенная собственными детьми, договорилась с внучатой племянницей, что подарит ей квартиру, а племянница примет на себя обязательства пожизненного содержания старушки. Юрист настоятельно советовал оформить им договор пожизненного содержания с иждивением, но женщины испугались незнакомых слов и оформили договор дарения. Причем сделали это по всем правилам – у нотариуса и с государственной регистрацией сделки. Племянница целый год выплачивала старушке по 2500 рублей в месяц, пока родная дочка дарительницы не инициировала судебный иск о признании сделки недействительной. Ей удалось доказать, что в обмен на дар племянница выплачивала бывшей хозяйке квартиры деньги. Суд признал сделку ничтожной, вернул квартиру бабушке, поступив тем самым в полном соответствии с законом. Ведь дарение – безвозмездная передача вещи в собственность. При наличии встречной передачи вещи или встречного обязательства договор не признается дарением (ст.572 ГК РФ), и сделка может быть признана недействительной. В этом случае стороны обязаны возвратить друг другу все, полученное по сделке. Но вернуть квартиру можно, а вот получить обратно деньги бывает очень трудно. Иногда договор дарения используют для прикрытия других сделок – мены, купли-продажи. Например, при продаже комнаты в коммуналке продавец обязан сначала предложить купить комнату другим жильцам квартиры. Для того чтобы обойти этот закон владелец комнаты оформляет договор дарения. Известен случай, когда подобная притворная сделка была признана не просто недействительной, а совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Все, полученное сторонами по такой сделке (при наличии умысла), может быть взыскано в доход государства. Некоторые доброхоты советуют прикрыть сделку купли-продажи сделкой дарения для того, чтобы не попасть под налоговый контроль. Но такие советы могут обернуться серьезными неприятностями для получившего сомнительный подарок. Был случай, когда вполне приличная с виду пожилая дама продала квартиру, и ее «родственницы» уговорили покупательницу оформить покупку вместо договора купли-продажи договором дарения. Потом эти «родственницы» (точнее – сообщники мошенницы), обратились в суд с иском о признании договора дарения недействительным. Оказывается, за неделю до сделки врач районной поликлиники записал в медицинскую карту владелицы квартиры диагноз – старческое слабоумие. В соответствии с законом, сделка может быть признана недействительной, если гражданин не был способен понимать в момент совершения сделки смысл своих действий. Покупателей квартиры спасло лишь свидетельство нотариуса, который утверждал, что дарительница очень даже хорошо сознавала, что она делает. Бывают ситуации "обмена квартиры в порядке дарения". Однако на основании п. 2 ст.170 ГК РФ подобные сделки признаются притворными. Например, если при разводе супруги были прописаны в квартире, принадлежащей одному из них, и была достигнута негласная договоренность, согласно которой один супруг дарит другому другое жилье с условием выписки из своей квартиры, то данный договор может быть признан судом недействительным. Никаких условий В договоре дарения не могут указываться условия, ограничивающие право собственности одаряемого на владение, пользование и распоряжение даром. Например, нельзя запретить продавать подаренную квартиру или дарить ее другим лицам. Нельзя также ставить такие условия, как, например, обеспечение ухода и материального содержания дарителя, – такой договор уже не является безвозмездным, т.е. не признается договором дарения. Однако, иные условия могут быть указаны в договоре дарения, – например, при наступлении определенного события (свадьбы одаряемого, успешного окончания учебы и др.). Такие условия не порождают обязанности одаряемого перед дарителем. Нельзя заключить договор дарения с обязательством передачи жилья после смерти дарителя – такая сделка должна оформляться завещанием и регулироваться нормами наследственного права (п.3 ст. 572 ГК РФ). Особые оговорки В договоре дарения может быть обусловлено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого (п.4 ст. 578 ГК РФ). Если в жилом помещении зарегистрированы или проживают несовершеннолетние, то дарение такого жилого помещения возможно только с разрешения органов опеки и попечительства. В случае смерти одаряемого, которому был обещан дар, право на его получение НЕ переходит к его наследникам. А вот обязанность по исполнению обещания подарить имущество должна быть исполнена даже после смерти дарителя его наследниками. Даритель может отказаться от исполнения договора, содержащего обещание передать вещь в будущем. Такой отказ возможен лишь в случае, когда после заключения договора имущественное или семейное положение либо состояние здоровья дарителя изменилось настолько, что исполнение договора приведет к существенному снижению уровня его жизни. Например, был заключен договор с обещанием передать однокомнатную квартиру. На момент подписания договора у дарителя была еще одна квартира, где он жил со своей семьей. После заключения договора дарения квартира, где жил даритель, сгорела. Это как раз тот случай, когда возможен отказ от передачи одаряемому однокомнатной квартиры, так как иначе дарителю будет негде жить. В этой ситуации одаряемый не имеет права требовать от дарителя возмещения убытков (ст. 577 ГК РФ). Кроме того, даритель может отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь или жизнь его близких родственников либо причинил ему телесные повреждения. Если одаряемый совершил умышленное убийство дарителя, наследники последнего также вправе требовать в суде отмены дарения (п. 1 ст. 578 ГК РФ). Даритель может потребовать в судебном порядке отмены дарения и в том случае, если одаряемый создает угрозу безвозвратной утраты подарка, представляющего для дарителя большую неимущественную ценность (п. 2 ст. 578 ГК РФ). Например, кому-то подарили сад, выращенный родителями дарителя и имеющий для него большую духовную ценность как память. Если одаряемый начнет рубить садовые деревья для отопления дома, даритель вправе требовать в суде отмены дарения. Регистрация и расчет налога Договор дарения жилого помещения должен быть заключен в письменной форме с обязательной государственной регистрацией (п.3 ст. 574 ГК РФ), плата за регистрацию в органах Юстиции составляет 300 рублей за регистрацию самой сделки дарения и по 300 рублей за регистрацию права собственности на каждого нового владельца. Составление проекта договора в Центральном Агентстве Недвижимости стоит порядка 2000 рублей при условии наличия всей необходимой документации. Дополнительно может предоставляться сопровождение договора в органы Юстиции. Нотариальное удостоверение не является обязательным, причем интересно, что, согласно закону «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования и дарения» ст.5, налог взимается только при нотариальном удостоверении договора. Если же договор дарения оформлен в простой письменной форме, отвечающий требованиям органов Юстиции, то налоги не уплачиваются. Нотариус, удостоверяя договор дарения, обязан подать сведения в налоговые органы, и в этом случае из Налоговой придет извещение с требованием уплатить налог. Ставка налога определена на имущество свыше 8000 рублей, и от 8000 до 85000 рублей для детей и родителей составляет – 3 % , для остальных – 10 %. При стоимости недвижимости от 85100 до 170000 дети и родители дарителя заплатят 2310 рублей + 7% от стоимости, превышающей 85000, другие – 7700 рублей + 20%. Когда удобнее использовать договор дарения? При наследовании по завещанию в случае, если у наследодателя на момент открытия наследства существуют нетрудоспособные наследники первой очереди, которые в силу закона или договора находятся на иждивении у наследодателя, они имеют право на обязательную долю в наследстве, которая составляет не менее одной второй доли оттого, что они получили бы, если бы завещания не было. Дарение такую ситуацию исключает. Подаренное имущество является собственностью только одаряемого, а не совместной собственностью супругов, а значит, не подлежат разделу в случае развода, – например, если родители сначала покупают квартиру на себя, а потом дарят замужней дочке, то в случае расторжения брака квартира не будет разделена между супругами. Для совершения договора дарения доли в праве общей долевой собственности не требуется согласие собственников других долей. Итак, договор дарения является в некоторых случаях очень удобным способом избежать возможных обязательных наследников и раздела имущества при распавшемся браке, а также миновать процедуру получения обязательного согласия соседей по коммуналке. Но всегда нужно помнить, что тот, кто получает подарок, рискует в случае признания договора недействительным остаться ни с чем. И, напротив, передав в дар права собственности на свое жилье пусть даже близкому человеку, всегда есть шанс оказаться в трагичной роли короля Лира, раздавшего королевство дочерям и изгнанного скитаться по белу свету.

Ключевые слова: Рынок недвижимости