Дума о доме

10 июня в первом чтении был принят Государственной думой новый Жилищный кодекс. Москвичи по традиции первыми реагируют на всевозможные веяния в политической или экономической ситуации. В столице в период нестабильности доллара бабульки не шли торговать семечками, не узнав нового валютного курса. Сейчас одно из поветрий связано с обсуждением проекта нового Жилищного кодекса. 10 июня с традиционными скандалами со стороны оппозиции он был принят в первом чтении. РФ. В столичных центрах по приватизации образовались очереди из опять же особенно нервной части населения. В нашем городе привычка к спокойной жизни создает основательную базу для того, чтобы не совершать лишних движений. Слухи и сплетни слабо колышутся в воздухе, пока не создавая массовых прецедентов для активных действий. Чтобы узнать, какие из этих домыслов имеют под собой хоть какие-то основания, и что изменится в нашей жизни, если Жилищный кодекс будет принят, мы попросили сделать комментарии к кодексу начальника юридического отдела Центрального Агентства Недвижимости Марию Николаевну Завадскую. Рынок недвижимости подрастет! Действующий с 1984 года Жилищный кодекс РСФСР в значительной его части устарел и во многом нормы его уже не соответствуют темпротиворечит как в целом идеологии жилищной реформы, изменениям в экономической и социальной жизни страны, которые произошли в последние годы. так и ряду положений федеральных законов, принятых в период реформ. Проект состоит из 164-х статей, 8-и разделов и 14-и глав, и, как заявляют его разработчики, соответствует нормам российской Конституции, Гражданского кодекса и вновь принятым федеральным законам, направленным на регламентацию отношений в жилищной сфере. Интересно, что впервые в новой версии кодекса государство принимает на себя обязательства по « обеспечению условий для осуществления права на жилище». То есть, с одной стороны, предлагая большей части населения самостоятельно приобретать жилье, государство, со своей стороны, предлагает всемерное содействие по развитию рынка недвижимости, предоставление различных субсидий. Квартиры для бедных В новой версии остается положение о предоставлении жилья по договору социального найма. Теперь осталась только одна категория граждан, получаемых муниципальное жилье вместо тех 27, которые существуют сейчас - это малоимущие. Статус малоимущего определяется субъектом федерации с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи и стоимости имущества, приходящегося на каждого человека.находящегося в собственности членов семьи. Причем жилое помещение может предоставляться как бесплатно, без взимания платы за пользование, так и за « доступную плату». Основанием для признания граждан нуждающимися в предоставлении социального жилья могут быть следующие факторы: 1)общая площадь на одного человека менее учетной нормы (учетная норма определяется субъектом федерации, но не превышает социальную норму в 15 кв. метров на одного человека); 2)не является нанимателем жилого помещения;Согласно ст. 51 кодекса, нуждающимися в жилом помещении признаютcя граждане: 1) являющиеся нанимателями жилых помещений, входящих в государственный или муниципальный жилищный фонд, по договору социального найма или членами семьи нанимателя данного помещения либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью соответствующего жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, т.е. 15 кв.м. общей площади; 2) не являющиеся нанимателями жилых помещений, входящих в государственный или муниципальный жилищный фонд, по договору социального найма или членами семьи нанимателя данного помещения либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения; 3) проживающие в помещении не отвечающим , не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; 4) ) проживающие в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи естьимеются больные, страдающие хроническими заболеваниями,тяжелыми формами хронических заболеваний, при которых совместное проживание с которыминими (по заключению государственных или муниципальных лечебно-медицинских организаций) в одной квартире невозможно. В соответствии со статьей 52 Кодекса принятие на учет граждан осуществляется на основании заявления граждан, подаваемых по месту жительства в орган местного самоуправления. Мера по резкому сокращению числа возможных претендентов на социальное жилье хоть и именуется в большинстве обсуждений «непопулярной», но выглядит достаточно ожидаемой, если бы не несколько дополнительных «но». Прежде всего, то, что определение является ли гражданин малоимущим возложено на местные органы местного самоуправления и соответственно становится весьма гибким и размытым. Кроме того, не совсем ясно из каких ресурсов будет возникать это самое жилье, которое будет предоставляться раздадут по договору социального найма. На настоящий моментПо статистическим данным в целом по стране, в настоящее время в муниципальном фонде находится порядка 30% квартиржилых помещений, и вряд ли можно думать, что сколько-нибудь существенная доля их будет освобождаться. Те новые квартиры, которые местныеорганы местной власти получают при застройке нового жилья, тоже не слишком активно переводятся в муниципальный фонд и трудно даже предположить, что их будут давать малоимущим по договору социального найма. Впрочем, кодексы принимают для того, чтобы знать, как разделить, а то, что делится шкура неубитого медведя - дело десятое. Квартира в порядке –спасибо… Важным моментом является то, что кодекс усиливает ответственность жильцов за выполнение своих обязанностей: содержать квартиру в порядке, не мешать соседям и, разумеется, вовремя вносить квартплату и коммунальные платежи. Предполагается, что механизм выселения злостных неплательщиков станет более действенным. Причем проект кодекса разрешает выселять (по решению суда) не только неплательщиков, но и тех, кто использует свое жилье не по назначению, нарушает права и законные интересы других жильцов, бесхозяйственно обращается с жилым помещением. Плата за жилье (раздел 7) отдельно прописываетсярассматривается в проекте кодекса. Она подразделяется на оплату коммунальных услуг и накопления на содержание, ремонт жилья, при договоре социального найма жилье либо предоставляется бесплатно, либо за «доступную» плату. Об эту формулировочку споткнулись все комментаторы кодекса. Что именно и для кого может считаться доступной платой, составители кодекса умалчивают. Договор социального найма признается бессрочным.жилого помещения заключается без установления срока. Изменение условий и оснований, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не являются основанием расторжения договора социального найма жилого помещения, т.е не является основой для выселения, а. Данные обстоятельства влекут только изменение условий оплаты жилого помещения, т.е. может только поменятьпоменяться условия оплаты (надо полагать с бесплатной на доступную). Сложно представить, как возможно в нынешней ситуации при данных о 70% износа коммунальных сетей возложить на граждан большую часть финансирования ремонтных работ. Этот вопрос пока активно дебатируется в Думе, и, надеюсь, компромиссы будут найдены. Остается Новым положением законопроекта является то, что льготы по квартплате будут заменены субсидиями. Эта норма вводится в целях упорядочения предоставляемых льгот по оплате жилья и коммунальных услуг. Размер субсидий ставится в зависимость от совокупного дохода семьи. Таким образом остается право на субсидию (ст.159) по оплате жилья, причем как муниципального, так и собственного. Правда, опять же в зависимости от решения о том, какую долю субъект Федерации сочтет предельной от суммы дохода. К тому же раз это субсидирование зависит от местных властей, то и будет черпаться из местного кошелька, а о толщине местных кошельков можно только молчать. Бывшие родственники - приготовьтесь на выход! Логично предположить, что с ограничением категорий и соответственно доли граждан рассчитывающих на муниципальное жилье, должны усиливаться права в области «капиталистического» собственнического пользования жильем. Но в данной области как явное нововведение можно отметить только статью 31 «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении». «В случае прекращения семейных отношений с собственником - гласит эта глава - права пользования жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшими членами семьи собственника этого жилого помещения не сохраняютсясохраняется, если иное не предусмотрено какими-то особыми договоренностями». При отсутствии возможности переезда в другое жилье право пользование может быть сохранено на определенный срок, но не более года. При прекращении права собственности бывший член семьи также утрачивает право проживания в данном помещении одновременно с установлено соглашением между собственником. То есть, по сути, если ранее прописанные супруги и другие родственники сохраняли при разводе право проживания, то сейчас разрыв отношений будет являться основанием для выселения. Хотя пока непонятно как эта статья будет соотноситься со статьей 292 Гражданского Кодекса «Права членов семьи собственников». Вопрос об опеке в Жилищном кодексе не рассматривается, но он остается в Семейном кодексе и никто и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания для приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему решить вопрос, связанный с обеспечением себя иным жилым помещением, то право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено на определенный срок, но не более чем на один год, на основании решения суда. По истечении указанного срока пользования жилым помещением, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным гражданином. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собствености на данное помещение у указанного собственника либо, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения указанного права, по решению суда. То есть, по сути, если ранее прописанные супруги и другие родственники сохраняли при разводе право проживания, то сейчас разрыв отношений будет являться основанием для выселения. Хотя пока непонятно как эта статья будет соотноситься со статьей 292 Гражданского Кодекса «Права членов семьи собственников жилого помещения». Вопрос об опеке в Жилищном кодексе не рассматривается, но он остается в Семейном, Гражданском кодексах и никто их отменять не собирается. Это очень важный социальный момент, защищающий права несовершеннолетних детей и никто не пойдет на его снятие. Бери, пока дают Помимо этих сомнительных моментов новый Жилищный кодекс ввел новые главы, которые давно были востребованы. Это прописанные вопросы, касающиеся страхования жилых помещений, перевода жилых помещений в нежилые, переустройство и перепланировка. Те вопросы, которые не затрагивают прямо проблемы живых людей , а регламентируют отношения с властями, традиционно более удачны и вызывают меньше споров. Что касается приватизации, то хотя это не обозначено в версии кодекса, но пока официальные источники заявляют планируемыйзаявляется временной промежуток на ее завершение в 2 года – до 2007 года. Предполагается, что за это время, те, кто желает перевести жилье в собственность спокойно сумеют это сделать. Ну а те, кто так и не имел собственного жилья, а, скажем, проживал в общежитиях, видимо, окажутся жертвами переходного периода. Но это также вопрос пока неутвержденный. Наверное, фраза, брошенная Черномырдиным про то, что хотели как лучше, а получилось как всегда, по цитируемости в прессе переплюнет любые мировые рекорды, потому что уж очень гладко она ложится на любые государственные решения. Всем ясно, что действующий Жилищный кодекс безнадежно устарел, он входит в противоречие с изменившимися экономическими и социальными условиями. Но та версия нового кодекса, которая рассматривается и дебатируется в Думе, притом, что в целом она, несомненно, устраняет основные явные противоречия, по мнению специалистов, написана в спешке и неряшливо и оставляет в неопределенности целый ряд моментов. Сложно разделить оптимизм правительства, что население сможет самостоятельно, даже с ипотечными программами легко приобретать жилье по рыночной цене и возьмет на себя обязанность по его содержанию. И даже трогательное недовольство Фрадкова высокими ценами на жилье, которое не позволяет людям покупать квартиры и дома, вызывает в памяти только старый исторический анекдот. Однажды Екатерине Великой доложили, мол народ жалуется, что нечего есть, нет хлеба. « У них нет хлеба?- удивилась Екатерина, - Ну так пусть едят пирожные!» Порой, когда читаешь выступления членов правительства, то возникает то же ощущение, что также страшно далеки они от народа. Новый Жилищный кодекс необходим. Он активно обсуждается в Думе. Будем надеяться, что «народные избранники» сумеют прочесть его до конца и внести разумные и здоровые коррективы. Слухи и сплетни про новый Жилищный кодекс (врезка) *Что бесплатную приватизацию прекратят, а если не свернут, то сделают очень дорогостоящей (30% от оценки БТИ) *Что собственник сможет по собственному усмотрению лишать или оставлять прописанных в квартире *Что опеку , то есть контроль за тем, чтобы жилищные интересы несовершеннолетних детей не пострадали, отменят *Что в результате предыдущих двух пунктов новые бомжи заполонят страну *Что никто не знает, как будет признаваться какое жилье «необходимо для нужд муниципалитета» и соответственно появляется риск

Ключевые слова: Рынок недвижимости