Ты мне веришь или нет?

«Доверие, оказанное вероломному, дает ему возможность вредить» Сенека Когда читаешь перечень всевозможных справок и юридических документов, то слово «доверенность» выделяется среди канцеляризмов, о которые спотыкается язык русского человека. Доверенность кажется словом теплым, уютным, вместе с ним идут слова доверие, вера. Но – увы!- в наше время доверие слишком редкий дар, и потому на самом деле операции по доверенности являются одними из самых рискованных на рынке недвижимости. Продажа машины по доверенности – дело вполне обыденное. И, несмотря на некоторую сомнительность этого предприятия, такого рода продажи встречаются на каждом шагу. Сэкономить время на снятие и постановку с регистрационного учета в милиции порой оказывается более важным, чем значимость статуса собственника. Рассмотрим поподробнее, как осуществляются операции с недвижимостью по доверенности. Продажа по доверенности Вроде бы, что такое доверенность понятно. Это документ, « письменное полномочие», как именует его Гражданский Кодекс «выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами» (ст.185). При сделках с недвижимостью доверенность в обязательном порядке должна быть нотариально заверена в присутствии обеих сторон. В каких случаях чаще всего предлагается совершить покупку по доверенности? Прежде всего, если собственник квартиры находится в другом городе. Для человека, переехавшего в другой город, бесспорно, более удобно поручить продажу своей квартиры доверенному лицу. Если собственник - пожилой или больной человек, которому самому тяжело бегать по инстанциям. Впрочем, ограничений практически нет, любой желающий может написать доверенность на другое лицо. Доверенность действительна на срок, не превышающий трех лет. Если срок действия доверенности не указан, то считается, что он равен году (в соответствии со статьей 186). Без указанной даты выдачи доверенность недействительна. Статья 188 Гражданского Кодекса оговаривает другие моменты, когда доверенность становится недействительной. Это случаи: * истечение срока действия доверенности, • отмена самим доверителем • смерть доверителя • признание доверителя недееспособным Необходимо знать, что доверенность может быть отозвана в любой момент самим доверителем. При этом лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, и нотариуса. Случай из риэлтерской практики. К нам обратился человек, продающий квартиру по доверенности. Выдана доверенность на продажу квартиры два года назад. Собственник квартиры проживает в Санкт- Петербурге и переговорить с ним нет никакой возможности. У нас сразу же возникает масса вопросов к продавцу: Не отозвана ли доверенность? Каково семейное положение собственника? Есть ли у него дети? Так как продающий не смог предоставить убедительную информацию на этот счет, то в интересах покупателя от такой сомнительной сделки отказались. В чем же могут быть сомненья Чем может быть опасна покупка по доверенности? Прежде всего, тем, что доверенность не дает всей информации, которая в случае сделки потребуется покупателю. Первый вопрос, который может возникнуть - это не отозвана ли доверенность. Этот вопрос решается путем обращения к нотариусу, заверившему документ. Он – в присутствии доверенного лица!- подтвердит правомочность действий или их невозможность. Далее, если собственник приобрел квартиру в браке, то она является совместной собственностью. Доверенность, естественно, этот момент не указывает. Например: семейная ситуация на грани развода, муж - собственник квартиры, приобретенной в браке, может попытаться продать ее через доверенное лицо. Для покупателя такой квартиры появляется серьезный риск, что супруга опротестует сделку в судебном порядке. Следующим вопросом, никак не отраженным в доверенности, является наличие несовершеннолетних детей. Если у собственника есть несовершеннолетний ребенок, который не прописан в продаваемой квартире, не имеет другого места жительства и фактически проживал вместе с родителями, то сделка впоследствии может быть признана недействительной, на основании того, что не было получено разрешение от органов опеки. Особо нужно отметить, что опекуны при несовершеннолетних детях до 14 лет не могут передоверять продажу какому-либо третьему лицу. Вполне правомерно узнать: а жив ли собственник? Если человек проживает в другом городе, то подтверждением того, что он жив, будет свежая выписка из домовой книги. В случае же того, что собственник в городе и особенно, если он в возрасте, то добросовестный риэлтер навестит его и убедиться, что интересы покупателя не пострадают. Случай из практики. Молодая девушка, племянница, действовала по приватизации и последующей продаже квартиры от лица бабушки. Риэлтер постоянно связывалась с бабушкой, знала, что она плохо себя чувствует, и на сделке присутствовать не будет. В день сделки девушка пришла в слезах – старушка умерла. Причем хорошо, что девушка оказалась порядочной и сообщила о смерти, а не продала квартиру. Сделка была остановлена. Чем чревата такая ситуация? Если объявятся наследники, то при сверке даты совершения сделки и даты смерти, продажа квартиры будет признана недействительной. Более того, если между совершением сделки и смертью прошло ничтожно малое время (скажем, сутки), то легко в судебном порядке признать, что человек был невменяем не сложно. Следующий сомнительный момент, опять же наиболее актуальный в случае покупки квартиры у престарелых людей, как раз и касается их дееспособности. Поэтому при такой покупке лучше подстраховаться и получить справку-освидетельствование о дееспособности собственника в момент выдачи доверенности. Иногда такую справку может затребовать уже нотариус и тогда достаточно для собственного спокойствия заручиться ее копией. Часто маклер, занимающийся перепродажей квартир, не хочет вступать в собственность, не желая показывать какую разницу в цене он имеет, что влечет дополнительные затраты как денежные, так и временные. Поэтому он получает доверенность на продажу квартиру, заплатив хозяину полную сумму. А затем перепродает по более высокой цене. Как правило, на продажу жилья по заниженной цене соглашаются люди малограмотные, некомпетентные или попросту опустившиеся на дно общества. Передоверие Передоверие. В Гражданском Кодексе существует такое понятие как передоверие. « Лицо, которому выдана доверенность, должно лично совершать те действия, на которые оно уполномочено. Оно может передоверить их совершение другому лицу, если уполномочено на это доверенностью либо вынуждено к этому силою обстоятельств для охраны интересов выдавшего доверенность» (ст.187) То есть для того, чтобы передоверить распоряжение чьей-то собственностью, во-первых, нужно иметь особую пометку на доверенности от собственника « с правом передоверия». Во-вторых, и срок и полномочия указанные в доверенности при передоверии не могут расширяться. Например, если в доверенности собственник указал, что уполномочивает доверенное лицо провести процедуру приватизации, то дать полномочия третьему лицу продать квартиру путем передоверия, естественно, нельзя. Отдельные вопросы по доверенностям Очень часто по доверенности продают частные дома. Потому что процесс оформления земельного участка длится очень долго, а продавец, как правило, торопится получить деньги. И здесь в качестве предостережения можно привести следующий случай. Хозяин продал дом, не оформляя продажу, то есть передал права на него по доверенности . При этом новый владелец передачу денег за дом оформил распиской. Через несколько месяцев дом сгорел – новый хозяин обратился к прежнему с требованием вернуть деньги на том основании, что сделки-то не было, владельцем дома по-прежнему является прежний собственник. Интересно, что доверенное лицо не может продать квартиру самому себе. Например, если вдруг поверенный решит, что « такая корова нужна самому» и захочет приобрести ее сам, то это невозможно. Супруг не может дать доверенность другому супругу на распоряжение (продажу, дарение) недвижимостью, находящейся в их общей собственности. Так как в соответствии с Семейным кодексом « при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга» (статья 35), причем в случае с недвижимостью согласие должно быть нотариально заверено. В заключение, можно отметить еще, что если Вы сами даете доверенность, то перечислите все операции, которые поручаете делать, вплоть до того, что « заключить договор купли-продажи и получить деньги», потому что отсутствие прописанной процедуры может вызвать отказ регистрации в учреждении юстиции. Врезка Покупая квартиру по доверенности, проверьте • не отозвана ли доверенность • сроки действия доверенности живо ли лицо, выдавшее доверенность если собственник пожилой, то заручитесь справкой- свидетельством о его дееспособности нет ли лиц, обладающих правом на продаваемую собственность (супруга, дети) при отсутствии возможности проверить какой-то из пунктов – откажитесь от сделки, она сомнительна Помните, когда в советские времена наглядная агитация носила по преимуществу агрессивно – устрашающий характер, то около железнодорожных путей красными буквами маячили плакаты: « Сэкономишь время – потеряешь жизнь!». Конечно, не хочется уподобляться таким деструктивным программам, но приходится повторять, что нужно быть вдвойне внимательным при совершении сделок по доверенности. Лучше перепроверить все данные и проконсультироваться у специалистов, а доверие к людям все-таки оставить для личных отношений.

Ключевые слова: Рынок недвижимости