Мертвые души

«А, нет! - сказал Чичиков. -…уж извините: обязанность перед законом для меня дело священное, закон - я немею перед законом». (Н.В.Гоголь «Мертвые души») Если вспомнить, то история одного из самых поэтичных романов в русской литературе «Мертвых душ» Н.В.Гоголя завязана на юридической нестыковке. Умерших крепостных фиксировали в документах с большим запозданием, и это дало возможность для возникновения талантливой аферы с продажей уже несуществующих, но продолжающих призрачное «документальное» бытие, крестьян. Прошло более века, но чиновничьи недоразумения по-прежнему остаются в России источником для создания историй, не всегда имеющих хороший финал. Штамп в паспорте Один из основных документов, который представляется при продаже квартиры - выписка из домовой книги. В ней содержится перечень жильцов, указана дата рождения, родственные отношения, сделаны отметки о постановке на учет (прописке) и снятии (выписке), а также особые примечания. Здесь нужно сделать небольшое отступление. Привыкнув жить при социализме, лишенные понятия собственности в отношении жилья и в то же время закрепленные по отношению к месту жительства пропиской, многие часто путают прописку и право собственности на квартиру. Прописка, а более точно, постановка на регистрационный учет, дает возможность на право пользования и проживания в данном месте. В то время как право собственности на квартиру предполагает владение, пользование и распоряжение имуществом по своему усмотрению. Однако – и тут-то как раз и завязывается хитросплетение законов - по статье 292 Гражданского Кодекса переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Вот для того, чтобы удостовериться, что не было лиц, сохраняющих это право, при продаже квартиры требуется выписка из Домовой книги. Сведения желающим зарегистрироваться или сняться с регистрационного учета в квартире предоставляет паспортный стол района. Домовую книгу и выписку покупателю квартиры не выдают - информация считается конфиденциальной, и предоставляется только собственнику. Если продавец квартиры и сам не так давно проживает в ней (менее 5 лет), то неплохо посмотреть, кто был ранее прописан. В стандартной выписке из Домовой книги, предоставляемой для операций с недвижимостью отмечается, что « в настоящее время в квартире нет лиц временно отсутствующих по уважительным причинам, то есть снятых с учета на учебу, проходивших срочную службу, находящихся в местах лишения свободы и др. в соответствии со статьей 60 ЖК РФ». Под этой справкой подпись ставит паспортистка, но трудно сказать какую ответственность она несет за тщательность проверки. Пользуйтесь! Статья 60 Жилищного кодекса « Сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами» содержит перечень случаев, когда сохраняется жилое помещение в срок более 6 месяцев. Это: • призыв на военную службу - в течение всего призывного срока, по контракту – 5 лет; • временного выезда по условию и характеру работы (экипажи судов, работники геологических, изыскательных партий, экспедиций и т.п.) • выезда из муниципальных и государственных квартир детей в связи с утратой попечения родителей (детские дома, интернаты, приемные семьи) • выезд в связи с выполнением опекунских обязанностей; • выезд для лечения в лечебно-профилактическое учреждение; • выезд в лечебно-трудовой профилакторий • заключение под стражу • осуждение к лишению свободы. Таким образом, формально человек может отсутствовать, и в графе снятия с регистрации (выписке) отмечена дата, но при возвращении он будет претендовать на право пользования жильем. Например, пока осужденный отбывал свой срок наказания, его жена и мать решили продать квартиру и купить отдельное жилье. Если по какой-то причине на пометку «осужден» в графе «примечания» в выписке из домовой книге не обратили особого внимания, то, вернувшись из мест отбытия наказания, человек может претендовать на право пользования и проживания в своей бывшей квартире, вне зависимости от того, кто будет ее собственником. И хотя на практике для регистрации в квартире требуется согласие собственника, но, тем не менее, закон о сохранении права пользования никто не отменял, и значит, в спорном случае отказ может быть оспорен в суде. Выписан по собственному желанию Выписаться из квартиры человек может только по собственному желанию. В судебном порядке сделать это очень сложно. Если гражданин находится на военной службе, отбывает наказание и т.д., то необходимо получить от него письменное заявление о снятии с регистрационного учета (выписке), заверенное нотариусом или начальником зоны, командиром части и т.п., и доверенность на того, кто за него это сделает. Причем, как правило, продающие жилье дают в обмен гарантийное письмо, в котором обещают предоставить жилую площадь для пользования. Обязательства родственников могут быть даны как в простой письменной форме, так и заверяться у нотариуса. Такая мера необходима для того, чтобы подстраховать покупателя от возможных нежелательных последствий, с одной стороны, и не нарушить гражданские права и не оставить на улице отсутствующего жильца, с другой стороны. Случай из юридической практики: Женщина купила квартиру в 1992 году через частного маклера, который оформил сделку. Сейчас ей понадобилось продать квартиру, чтобы купить большую и тут выяснилось, что в ее квартире остался зарегистрированным бывший хозяин квартиры - пенсионер. За давностью лет ни маклера, ни пенсионера найти не удается. Что делать в такой ситуации? Юрист порекомендовал женщине для начала обратиться в Горсправку, а в случае, если пенсионер нигде более не прописан, то в загс своего района, чтобы убедиться, жив ли он. Если эти поиски не дадут результатов, то выписка может быть сделана в судебном порядке с привлечением свидетельских показаний и счетов коммунальной оплаты. Хотя, если человек, временно отсутствующий, но имеющий право пользования, был случайно не отмечен в выписке из домовой книги, и, появившись, претендует на восстановление своего права, то на страже прав нового владельца стоит закон о добросовестном покупателе. Но все это решается опять же в судебном порядке и во многом зависит от того, на чьей стороне окажется более грамотный юрист. Бывают случаи, когда в квартире был кто-то прописан, затем съехал, и найти этого человека представляется довольно сложным. А собственник решает квартиру продать. В квартире прописана женщина с сыном и ее бывший муж. Супруг давно куда-то переехал, и где проживает - неизвестно. Обратившись в киоск Горсправки, она выяснила, что мужчина прописан (зарегистрирован) по какому-то другому адресу, и соответственно, он автоматически считается выписанным из предыдущего жилья. Последним может выписываться собственник, на которого оформляется сделка. Конечно, страшные истории, что в вашу недавно купленную и свежеотремонтированную квартирку, где Вы радостно вьете свое семейное гнездышко, нежданно-негаданно вваливается небритый только что пришедший с зоны зек и заявляет, что он здесь будет жить, потому что обладает правом пользования жилплощадью, несколько преувеличены. Но разного рода конфликты в этой ситуации вполне возможны. Эпилог Что возможно сделать в этой ситуации? Прежде всего, при получении документов нужно быть предельно внимательным. Лучше всего посмотреть развернутую выписку из домовой книги ( то есть весь список зарегистрированных жильцов за 10 лет), а это возможно только, если Вы придете с собственником квартиры. Причем неплохо просмотреть и предыдущих владельцев, особенно если они часто менялись в квартире. При совершении покупки квартиры следите, чтобы все в квартире были выписаны. В случаях, когда прописанные жильцы выписаны с теми обременениями, которые мы рассматривали, от них требуется письменное и нотариально заверенное подтверждение о согласии на выписку. Стоит обратить внимание и на выписанных несовершеннолетних детей. Есть смысл особо заручиться согласием органов опеки, разрешающим предполагаемое перемещение, или, если они уже зарегистрированы на какой-то другой жилплощади, то выпиской об их регистрации. Причем, если Вам кажется, что условия проживания детей ухудшились, то неплохо получить письменное подтверждение органов опеки, что проведенная сделка не ущемила права детей. И последний совет: не доверять столь ответственное дело, как приобретение жилья сомнительным посредникам, а пользоваться только услугами только надежными профессиональными агентствами, в штате которых есть юристы. Пока что у нас в стране Гражданский кодекс в том виде, в котором он есть, не совпадает с современными схемами собственности. Частная собственность вступает в конфликт с регистрационным режимом, который регулируется совсем другими отношениями. И здесь пока приходится быть бдительным и уповать на то, что новая редакция Жилищного кодекса устранит возможности афер с мертвыми душами.

Ключевые слова: Рынок недвижимости