Война за квадратные метры

Как говорится, если у супругов есть много общего, то им есть, что делить при разводе. Ситуация, когда люди разводятся и начинают делить имеющееся имущество, часто даже сторонним наблюдателям представляется сравнимой с войной. И изобретательности в тактике можно только позавидовать. В ситуации непрерывных боевых действий идет война за каждый квадратный метр, причем здесь уже действует принцип ни как сделать лучше себе, а как сделать хуже своему бывшему любимому (или любимой супруге). Конечно, когда разводятся люди состоятельные, и можно договориться, что бывшей жене останется коттедж, а мужу - квартира и машина, то это делает раздел имущества относительно простым. Гораздо тяжелее обстоят дела, если семейная пара нажила хрущевку со смежными комнатами, да еще где-нибудь в отдаленном районе. Раньше предполагали, что такой тупиковый квартирный вопрос сохранил немало почти развалившихся браков. Но уж если чаша терпения переполнилась, то здесь не миновать грозы. Сглаз за сглаз Риэлтеры Центрального Агентства с ужасом вспоминают случай, когда за помощью обратился разведенный супруг. Его бывшая жена решила проблему в однозначном порядке: она просто закрыла дверь на щеколду и не пускала своего бывшего любимого на порог. В решение суда о разделе имущества было на 6 страницах дотошно перечислено кому достается резиновая лодка, кому - книжная полка, а кому - фужеры и т.д. Квартира по закону разделялась пополам. Но, если чашки из сервиза хоть как-то, но можно разделить, то разделить квартиру, в которой одна комната-17 кв. метров, а вторая-10 (причем в большей есть еще и балкон) в ситуации войны весьма непросто. Для начала, было решено попробовать сдать комнату, принадлежащую бывшему мужу, в аренду. Такую воспитательную меру рекомендуют даже солидные учебники по недвижимости, мол, вспомните незабвенного Аркадия Райкина с его « в ванной мы будем огурчики солить…здесь будет спать матушка на сундуке…здесь мы повесим пеленки» Получив опыт жизни под одной крышей с неприятным соседом, строптивая половина может смягчиться и пойти на компромиссы. Попытка вселить в квартиру арендаторов закончилась полным провалом, хоть и сопровождалась помимо риэлтера и юриста агентства, представителем ЖЭУ, удостоверяющим право собственности на данную жилплощадь. Хозяйка просто не открыла, осыпав из–за двери всех проклятиями. Ситуация осложнялась еще и тем, что среди увлечений обоих супругов было такое нетривиальное как занятия черной магией. Они усердно наводили порчу друг на друга и активно распространяли свою магию и на тех, кто попадал в зону конфликта. Договориться о разделе было чрезвычайно сложно. Хотя агентство в качестве варианта мирного урегулирования предлагало продать квартиру и каждому из участников взять половинную долю. В таком случае продажа была бы выгоднее для обоих участников, потому что цена на комнату в двухкомнатной существенно ниже, чем половина стоимости двушки. Тут ситуация становится как в том анекдоте. Джинн предлагает выполнить любое желание: дом, богатство, успех, но с одним условием - что чего бы ни попросил, у соседа будет в два раза больше. «О, всемогущий джинн, вынь у меня один глаз»- попросил человек. Для того чтобы продать одну комнату в этом случае нужно было через суд перераспределить доли собственности, то есть перевести идеальные «половины квартиры» в соответствие с реальными комнатами и при этом, исходя из справки по оценке квартиры, назначить компенсацию, которую должен выплатить получивший большую комнату тому, кто получил меньшую. Абсолютное нежелание идти на компромиссы, не давало возможность как-то конструктивно решить задачу. Впрочем, довольно часто бывшие супруги, на самом деле не хотят этого разрешения, а получают адреналин от постоянного военного положения. Поэтому такие конфликты могут длиться годами, не находя выхода. Женская доля и мужская доля Как же решаются вопросы о разделе недвижимости при разводе в менее экстремальных обстоятельствах. Прежде всего, нужно определить, находится жилье в общей совместной собственности или в долевой. Статья 39 Семейного Кодекса гласит: « При разделе общего имущества супругов и определении долей в этом имуществе доли супругов признаются равными, если иное не предусмотрено договором между супругами». Общим имуществом признается все нажитое в период брака независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства (ст. 34). Суд может отступить от равенства долей исходя из интересов детей и если один из супругов не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи. Если супруги при разводе не собираются или не могут продать свою квартиру и приобрести какое-то жилье, то разумнее сразу в суде определять реальные доли соответствующие реальному помещению. Если стандартная квартира явно имеет неравноценные комнаты, то суд может исходить из пожеланий и из фактического порядка пользования, то есть, кто в какой комнате и проживал на самом деле. Компенсация за меньшую площадь определяется по рыночной цене из справки оценщика. Если один дольщик продает свою часть квартиры, то по закону он должен, прежде всего, предложить остальным собственникам, потому что они обладают правом преимущественной покупки. Дольщик в течение месяца должен выразить согласие или подписать отказ. Причем в подписанном отказе и в договоре купли-продажи должна фигурировать одна цена. Некоторые особенно изворотливые граждане уклоняются от этого требования. Есть возможность вместо продажи оформить договор дарения, но при этом стоимость доли жилья не будет указана, и расторжение договора весьма опасно для рискнувшего таким образом совершить сделку покупателя. Во всяком случае пока реальная доля (то есть соответствующая комнате) не определена ни сдать в аренду, ни продать ее невозможно. Достаточно часто в такой ситуации при невозможности договориться один из супругов вынужден за бесценок продавать свою долю. Суд не может обязать второго супруга продать и свою долю, чтобы совершить раздел. В случае с неприватизированной муниципальной квартирой по закону, если один из бывших супругов желает разменяться и предоставляет другой половине не менее трех вариантов размена, то в судебном порядке этот вопрос решается. Нужно помнить, что все претензии по разделу имущества в судебном порядке рассматриваются не более чем в течение трех лет после расторжения брака. Незабудки на руинах домашнего очага Народная мудрость гласит, что от любви до ненависти один шаг, но сделать его или остановиться и подумать стоит ли затевать битву за квадратные метры и на развалинах воздушных замков устраивать адские пожарища. После развода нет виновных, есть потерпевшие. В такой битве никто не может выиграть. Если же есть опасения по поводу возможной взрывоопасности можно попробовать подстелить соломку и составить брачный договор. Это, кстати, можно сделать не только при заключении брака, как думают некоторые, но и в течение всей совместной жизни. Хоть и брачные договоры не слишком пока приживаются в нашей культуре, но как знать, возможно, они смогли бы сэкономить чьи-то нервы и уменьшить количество седых волос на голове.

Ключевые слова: Рынок недвижимости