(383) 2-200-200
Фактор сезонности традиционно влияет на каждый сектор экономики и это обусловлено прежде всего климатическими особенностями, традициями, изменениями поведения потенциальных партнеров и покупателей. Утверждение о том, что лето — это «мертвый» сезон для рынка недвижимости стало традиционным. Аналитики в зависимости от ситуации то вспоминают о нём и используют для объяснения замедления роста цен на рынке, то забывают и доказывают стабильность ситуации. Действительно ли есть летний спад на рынке недвижимости в 2011 году, может ли он значительно влиять на рост цен?
Затишье перед бурей?
Лето традиционно является сезоном отпусков. Важно заметить, что влияние сезонности в разных сегментах рынка недвижимости неодинаково. Наиболее ощутимый рост именно летом происходит в сегменте загородной недвижимости. На рынке вторичного жилья этот период отличается небольшим затишьем, потому что люди готовы в преддверии отпуска перенести решение жилищных проблем на осень. Однако непредсказуемость рынка жилья порой нарушает сложившиеся тенденции. В 2010-2011 гг. спрос перестает зависеть от сезонности так, как это было несколько лет назад. Кроме того, сезонность уже не отражается на ценах — она влияет только на активность участников рынка.
В условиях современного рынка недвижимости спрос выработал определенную стратегию, согласно которой покупатель активизируется в тот момент, когда возможность покупки квартиры становится наиболее благоприятной. Здесь речь идет не о появлении доступных вариантов. Уже около пяти лет на рынок тотально влияет генерация всевозможных государственных программ (материнский капитал, «военная ипотека») и доступность кредитов.
Фактор стабильности
Тенденции рынка недвижимости Новосибирска таковы, что вот уже более двух лет наиболее востребовано недорогое жильё в ценовом диапазоне от 1 млн. до 2.5 млн. рублей (диаграмма №2). Предложения в этом сегменте рынка в летний период не снижаются и у покупателей всегда есть возможность выбрать понравившейся вариант. Количество сделок в этой части рынка традиционное высокое и именно этот факт делает его стабильным и устойчивым к любым сезонным колебаниям. По данным Центрального Агентства Недвижимости именно из диапазона цен 1- 2,5 млн. рублей проводятся сделки с привлечением дополнительных средств из разнообразных ипотечных программ.
Как видно из диаграммы №1 популярностью для улучшения жилищных условий пользуется использование материнского капитала. Это вполне объяснимо, ведь с 1 января 2011 года вступили в силу изменения, согласно которым материнский капитал можно использовать при погашении займов на покупку жилья, не дожидаясь 3 лет со дня рождения ребёнка. Продолжает сохраняться тенденция, когда разница в стоимости между типовой 1-комнатной и 2-комнатной квартирами или 2-комнатной и 3-комнатной невелика, и вполне сопоставима с размером материнского капитала. Не последнюю роль сыграла и программа лояльности к клиентам Центрального Агентства Недвижимости, по которой они могут получить заём без справок и поручителей в размере материнского капитала для решения квартирного вопроса.
Военная ипотека — так как в прошлом году Министерство обороны РФ не удалось выполнить программу обеспечения военнослужащих жильем. На госзакупки повлияли размороженные цены, когда застройщикам стали не интересны их условия. Таким образом, основным инструментом улучшения жилищных условий осталась военная ипотека, которая помимо свободы выбора места проживания, по-прежнему соответствует рынку и даёт возможность приобрести типовую 2-х или 3-х комнатную квартиру в Новосибирске, в то время средств госзакупки хватало только на недвижимость в НСО.
Сложилась крайне благоприятная для заемщиков ситуация, когда цены на недвижимость, упавшие в разгар кризиса, изменились незначительно, а банки, конкурируя за клиента, предлагают достаточно низкие процентные ставки и другие выгодные условия ипотечных кредитов. Впрочем, по мнению специалистов такие условия долго не продержаться. Уже осенью может продолжиться разрыв в условиях кредитования «идеальных заемщиков» и «серых доходов».
Пока одни отдыхают, другие покупают
Любой рынок не терпит пустоты и если кто-то снимает квартиры с экспонирования, то, тем самым, он повышает шансы на продажу для других участников рынка. Итак, летом с рынка уходит незначительное количество продавцов и покупателей — это факт. Обычно рынок предложений покидают продавцы, которые изначально настроены на «долгую» продажу. К ним можно отнести продавцов элитной недвижимости и тех, кто готов торговаться до упора, но получить «свою» (как правило, завышенную) цену. Таким образом, на рынке остаются владельцы недвижимости, которые настроены на быструю продажу и, как следствие, готовы к торгу. Именно это и делает «летние» сделки наиболее привлекательными. Летом на рынке создается своеобразный баланс между спросом и предложением и клиенты могут спокойно выбрать интересующий вариант.
Рынок недвижимости конечно подвержен влиянию различных факторов, которые специалисты Центрального Агентства Недвижимости учитывают в своей работе. Сезонные колебания, безусловно, имеют место на рынке недвижимости, но связаны они в основном со снижением или повышением деловой активности. Ценовые корректировки на общем фоне продолжающегося роста практически не заметны. Как вести себя на рынке этим летом? Конечно же покупать!
