(383) 2-200-200
Продажа недвижимости требует соблюдения ряда аспектов. В том случае, если продается не весь объект, а его часть, то есть доля, важным моментом является право преимущественной покупки. Причем, нарушить Гражданский кодекс могут обе стороны.
В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса «При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов».
Добросовестный собственник, собираясь продавать свою долю, не будет нарушать права и интересы других лиц, а именно — сособственников. Они могут быть заинтересованы в приращении своих долей, поэтому узнать о предстоящей продаже должны одними из первых. Но в жизни происходят разные ситуации.
Не покупают, а продавать мешают
Другие собственники, проживающие в квартире, могут пообещать купить долю «соседа», но на практике не торопиться. Тем самым, заставляя продавца необоснованно ждать и терять время. Чтобы избежать подобного стечения обстоятельств, продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю, указать цену и другие условия, на которых ее продает. На практике уведомление может быть отправлено несколькими способами, главное, это возможность доказать, что адресат находится в курсе предстоящих изменений. Более того, о том, что он узнал об этом во время. И, если факт словесной передачи информации можно легко отрицать, письменное уведомление станет весомым доказательством. Второму собственнику можно направить заказное письмо. На почте следует получить его заверенную копию и дождаться уведомления о вручении. Можно составить расписку в нескольких экземплярах, где будет сказано о том, что второй собственник «с уведомлением ознакомлен, дата, ФИО, подпись». Часто сособственник не получает уведомления с целью воспрепятствовать продаже доли. В этом случае можно привлечь к помощи почтового работника, который бы смог зафиксировать факт уклонения адресата от получения телеграммы. Тогда будет считаться, что сособственник уведомлен. Если второй собственник заявляет о желании совершить преимущественную покупку, будет лучше зафиксировать такое желание документально. Для этого можно обратиться в надежное агентство недвижимости, где специалист поможет составить договор с прописанным в нем сроком и обязательством выкупа доли. Если после указанного срока условия договора не соблюдены, можно заключать сделку с другим покупателем. Если после этого сособственник подаст иск в суд, имея на руках предварительный договор купли-продажи, можно будет доказать, что второй собственник не выкупил долю, хотя все условия для этого были соблюдены.
Кому хотел — тому продал
В соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ «При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя».
Может такое случиться из принципа, а может по незнанию, собственник доли, пожелает продать ее постороннему лицу без уведомления сособственников. Тем самым продавец нарушит право преимущественной покупки. Обратившись в суд, второй собственник может восстановить справедливость. Однако в ряде случаев, собственник-истец совершает ошибку: обратившись в судебную инстанцию, просит признать прошедшую без его ведома сделку, недействительной. На практике оказывается, что сделка действительна, не верны ее условия. Так как в результате продажи покупателем стало ненадлежащее лицо, иск следует подавать с требованиями о переводе прав покупателя. Сделать это нужно не позднее трех месяцев, с того момента, как второму собственнику стало известно или должно было стать известно о продаже доли третьему лицу. В суде сособственнику предстоит доказать, что он не был ознакомлен с условиями продажи, и предложений выкупить долю «соседа» не получал. Если нарушение преимущественного права покупки доказано, чтобы стать полноправным собственником спорной доли, необходимо возместить прежнему покупателю заплаченные деньги. После чего предыдущее Свидетельство о регистрации права аннулируется. Если второй собственник изначально не хочет выкупать долю «соседа», можно обойтись без уведомлений. Здесь потребуется нотариально заверенное заявление о том, что человек уведомлен о продаже и отказывается от права преимущественной покупки. При отсутствии подобного заявления, продавцу необходимо подождать месяц со дня вручения уведомления, после чего беспрепятственно заключать договор купли-продажи с третьим лицом. Простое соблюдение Права преимущественной покупки, а значит, интересов заинтересованных лиц, позволит избежать не нужных судебных разбирательств. К тому же, факт не останется незамеченным, ведь доказательства соблюдения права преимущественной покупки потребуются и при регистрации сделки. Так же возможно такое требование со стороны органов опеки и попечительства.
