(383) 2-200-200
Сегодня встретить объявление: «продам квартиру недорого» — не редкость. Как правило, каждый случай отклонения от рыночной цены имеет свою причину. И одна из них — обременение сохраняющими право проживания в квартире лицами. Почему это происходит, и кому это нужно?
Предпродажная подготовка квартиры — это тщательная проверка всех имеющихся документов. Для будущей сделки необходимо, чтобы жильё было юридически чистым. Однако не всегда прописанные жильцы добровольно покидают предоставленную им жилплощадь. В некоторых случаях не сможет помочь даже обращение в суд.
Добровольцы
Самая благоприятная ситуация для продавца и покупателя недвижимости, когда при подготовке квартиры к продаже, жильцы добровольно освобождают занимаемую жилплощадь. Существует несколько способов это сделать: во-первых, выписаться по старому и прописаться по новому адресу. Во-вторых, существует возможность провести выписку и прописку, предоставив документы в паспортный стол по новому адресу. Процедура займёт несколько дней.
Но зачастую жильцы с трудом покидают занимаемые метры, отказываясь выписываться по разным причинам.
Несговорчивые жильцы
Возможно, привлекательность цены и самой квартиры заставит покупателя закрыть глаза на маленький недостаток — прописанных в ней жильцов, которые либо не желают добровольно выписаться, либо не могут этого сделать в силу ряда причин. В любом случае такое обстоятельство ставит собственника квартиры в непростую ситуацию.
Согласно п. 2 ст. 31 Жилищного кодекса РФ члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.
При этом в соответствие с п. 2 ст. 292 ГК РФ право пользования квартирой для прописанных жильцов прекращается лишь в момент, когда собственность переходит к новому владельцу. Происходит это не автоматически, поэтому уже новый собственник будет подавать иск в суд, чтобы признать бывших жильцов утратившими право пользования квартирой.
Хотя существует несколько вариантов, когда собственник может выписать зарегистрированного жильца до продажи квартиры.
В соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения, право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Хотя существует несколько вариантов, когда собственник может выписать зарегистрированного жильца до продажи квартиры.
Например, если супруга является единоличной собственницей квартиры, а муж в ней только зарегистрирован, в случае развода она может подать иск в суд с требованием выселить бывшего супруга. Но тут есть исключение — если муж и жена были нанимателями, а жена стала собственницей в результате приватизации, от которой муж отказался, выписать его принудительно будет невозможно. Бывший супруг сохраняет право пользования квартирой бессрочно. И даже после продажи квартиры муж вправе проживать в ней до тех пор, пока сам не захочет выписаться. И это далеко не единственный случай подобной неприкосновенности прописанных жильцов.
Выселению не подлежат
Существует определённая категория лиц, которые волею случая стали неприкосновенными в процессе выписки. Это те жильцы квартир, которые отказались от приватизации, хотя на тот момент имели равные права пользования с лицом, приватизировавшим жилье. В списке находятся и те, кто может пользоваться жильём, согласно "завещательному отказу". На практике это означает, что некий человек, составив завещание, возложил на своих родственников определённую обязанность в пользу другого лица (отказополучателя). Поэтому став собственниками унаследованной квартиры, они обязаны предоставить указанному лицу право пользования квартирой. Такое жильё можно продать или подарить, не спрашивая разрешения у отказополучателя, но проживать в этой квартире он может на законных основаниях.
Лица, передавшие своё жильё в собственность плательщика ренты — тоже будут неприкосновенны в вопросе выписки. Помимо получения пожизненной компенсации, получатель ренты может проживать в переданной квартире, если иного не предусмотрено законом.
Выселить, а соответственно, снять с регистрационного учета граждан вышеназванных категорий помимо их воли невозможно. Покинуть занимаемую площадь они могут только по собственному желанию.
Покупателю и продавцу важно знать, что в соответствии с п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора купли-продажи жилого помещения является перечень лиц, которые сохраняют право пользования продаваемой квартирой. Кроме того, должны быть подробно указаны их права на пользование жилым помещением.
Добросовестный продавец обязательно предупредит покупателя о наличии прописанных жильцов. В противном случае это выявит предпродажная проверка документов в надёжном агентстве недвижимости. Правда, специалисты отмечают, что далеко не во всех, даже крупных компаниях, есть ресурсы для достойной проверки документов.
— В Центральном Агентстве Недвижимости работает собственный Департамент экспертизы документов и сопровождения сделок с недвижимостью, где все документы проходят тщательную многоступенчатую экспертизу. По завершению проверки покупатель получает Гарантийный сертификат. Документ выдается до регистрации сделки и подтверждает финансовую ответственность компании.
Кроме того, Центральное Агентство Недвижимости имеет возможность покрывать риски своих клиентов за счет собственного стабилизационного фонда, гарантированного бюджета, который срабатывает во время страхового случая, — прокомментировала Людмила Лобова, юрист Центрального Агентства Недвижимости.
