(383) 2-200-200
В непростых экономических условиях проблема покупки жилья встала еще более остро. Люди ищут пути решения жилищного вопроса, а рынок реагирует на сложную ситуацию появлением всевозможных альтернатив, весьма напоминающих сомнительную программу рассрочки кредита. Наибольшее распространение на этом рынке получили жилищно-строительные кооперативы.
Сущность ЖСК
- Организация жилищно-строительного кооператива, как и при долевом строительстве, подразумевает, что возведение дома будет производиться на средства будущих жильцов. Однако люди, объединяющиеся в жилищно-строительный кооператив, сами нанимают застройщика под выполнение определенного заказа, тем самым возлагая на себя ответственность за будущее возводимого дома. При покупке же инвестиции главным действующим лицом является застройщик. Он решает все вопросы, оставляя покупателям только одно право, - дождаться получения новой квартиры. Прием в члены жилищно-строительного кооператива осуществляется путем подачи заявления, которое утверждается решением правления ЖСК. С человеком, как правило, заключается договор паенакопления. При исключении из членов ЖСК либо добровольном выходе вступительный взнос пайщику не возвращается. В случае банкротства или ликвидации наряду с кооперативом солидарную ответственность и потери несут все члены ЖСК. Вложение денег в строительство согласно этой схеме наиболее рискованно потому как каких-либо гарантий, что дом построится, нет, - комментирует Людмила Лобова, юрист Центрального Агентства Недвижимости.
Собственником построенного дома является непосредственно кооператив – только на усмотрение и с разрешения кооператива квартира может быть передана в законное владение члена кооператива. Право собственности на жилое помещение член кооператива приобретает после полной выплаты пая. Это в том случае, если дом построен.
Способы выхода из кооператива в законе прописаны, но на практике выйти из этого замкнутого круга довольно проблематично.
Согласно статьи 130 ЖК РФ, выход из жилищно-строительного кооператива осуществляется путем исключения пайщика из кооператива, ликвидации юридического лица, входящего в состав кооператива, и, собственно, на что нужно обратить особо пристальное внимание, - когда сам жилищно-строительный кооператив ликвидируется. Основание для ликвидации кооператива незамысловатое, а именно – долги, которые могут появиться в любой момент, и кооператив инициирует банкротство. В связи с этим, по мнению опытных специалистов, вкладывать средства в жилищно-строительный кооператив достаточно рискованно.
Людмила Лобова отмечает, что вновь создаваемые сегодня жилищно-строительные кооперативы отличаются от тех, что строили дома в советские времена. А доверие, которое оказывают граждане сегодняшним кооперативам, соразмерно, пожалуй, лишь воспоминаниям из далекого прошлого.
Риски
В Новосибирске существует несколько жилищно-строительных кооперативов. Самые известные из них – МЖСК «У озера», ЖСК «Держава», ЖСК «Строим вместе», ЖСК «Свой дом».
Человеку, как правило, показывают красивую картинку проекта строящегося дома, расписывают все прелести его местонахождения. Определяющим фактором при вступлении в кооператив для человека является привлекательная цена, в среднем по Новосибирску она составляет не более 40 тысяч рублей за квадратный метр. Хотя, если говорить о строительстве на начальной стадии, как это происходит у большинства жилищно-строительных кооперативов, данная цена совершенно непропорциональна тем рискам, которые сопутствуют при вложении средств в ЖСК. Во-первых, содержание и условия договоров, предлагаемых ЖСК, зачастую кабальны. Например, МЖСК «У озера» оставляет за собой право при исключении пайщика осуществлять возврат денежных средств по мере поступления таковых в кооператив, и то не более 30% от сумм ежемесячных поступлений. Следует отметить, что дополнительные расходы могут выражаться и в достаточно конкретных вещах, как-то: финансировать ввод объекта в эксплуатацию, оплачивать из своих средств текущий ремонт дома и т.д. При этом на все нужно спрашивать согласия членов кооператива: на то, чтобы зарегистрироваться, пользоваться жилым помещением, сдать в аренду и все прочее.
Потенциальным инвесторам следует знать – жилищно-строительный кооператив - это отнюдь не строительная организация, и может даже не иметь лицензии на строительство объектов. Зачем же и на каких условиях они создаются?
Как правило, жилищно-строительный кооператив имеет очень тесные отношения с заказчиком строительства, с застройщиком. Эти компании должны быть непременно связаны, в противном случае, создание ЖСК будет невыгодно. Нередко, как в случае с МЖСК «У Озера», создается подшефное кооперативу агентство недвижимости, через которое и продаются объекты. Директор агентства является к тому же одновременно председателем кооператива.
В Новосибирске судебная практика в отношении жилищно-строительных кооперативов не единична. Возврат денег по договорам паенакопления чрезвычайно проблематичен. Между тем, на сегодняшний день в городе нет фактически ни одного сданного кооперативом дома. Многие ЖСК имеют несколько площадок под строительство, по одним из которых существует договоры аренды, по другим – правовую принадлежность площадки к кооперативу и вовсе не удается определить. Часто строительство находится на нулевом цикле, график не выдерживается. Человек, образно говоря, покупает «кота в мешке». Отсюда огромное количество споров, жалоб, претензий.
- Вложив средства в кооперативное строительство, пайщик не имеет права переуступить или продать свою долю как инвестицию в отличие от заключения инвестором договора долевого участия. В соответствии с ФЗ-214 «Об участии в строительстве многоквартирных домов», инвестор, заключивший договор долевого участия, имеет право переуступить свое право требования на квартиру по коммерческой цене. При этом инвестор не потеряет своей выгоды, так как по договору долевого участия, заключенного с застройщиком, вернуть сумму (она является фиксированной), можно. Кроме того, за неисполнение своих обязательств в срок застройщик обязан выплатить инвестору неустойку, - констатирует Людмила Лобова.
По своей природе жилищно-строительные кооперативы существуют на вполне законных основаниях, и нельзя однозначно утверждать, что, вложившись в кооперативное строительство, вы не обретете квартиру. Но сам принцип построения системы навязчиво напоминает пирамиду: для поддержания строительства требуется привлечь все новых и новых людей. Если по какой-то причине поток клиентов прекратится или просто замедлится, как это происходит сейчас в условиях кризиса, соответственно замедлится и возможность строительства как такового. К тому же, принцип пирамиды основан на том, что кто-то, скорее всего, тот, кто окажется последним, при такой модели ничего не получит. В Германии, на исторической родине кооперативов, чей опыт нередко приводят в пример менеджеры наших ЖСК, подобные организации работают под контролем государства. Однако ввиду отсутствия у нас подобной правовой базы, слаженная работа российских кооперативов часто приводит к обогащению одних участников, и полному обнищанию других.
