Мои отношения с управляющей компанией

- Может ли управляющая компания использовать подвал дома без согласия собственника, к примеру, сдавать в аренду? В нашем доме управляющая компания, назначенная мэрией. Договоров с этой организацией у собственников нет.

Комментирует Вадим ЗИГЛЕ, юрист Центрального Агентства Недвижимости:
- Одним из способов управления многоквартирным домом является заключение собственниками договора с управляющей организацией (компанией). В соответствии с таким договором, управляющая компания оказывает услуги и выполняет работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставляет коммунальные услуги и осуществляет иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, деятельность (статья 162 Жилищного кодекса РФ).
Если собственники в течение года на общем собрании не выбрали способ управления своим многоквартирным домом или если решение о выборе не было реализовано, орган местного самоуправления (мэрия) проводит конкурс по отбору управляющей компании. Собственники обязаны заключить договор управления своим домом с выбранной управляющей компанией. Для получения договора советуем обратиться к вашей управляющей компании или в мэрию г. Новосибирска (статья 161 ЖК РФ).
Пунктом 1 статьи 36 ЖК РФ помещение подвала отнесено к общему имуществу собственников многоквартирного дома. В соответствии с пунктом 4 статьи 36, пунктом 2 статьи 44 ЖК РФ, передача в пользование (аренду) общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников. Таким образом, вопросы передачи общего имущества решаются собственниками многоквартирного дома самостоятельно, на общем собрании.

- В подвале нашего дома расположен пивной бар. Страдают от этого все жильцы: мы вынуждены терпеть их нетрезвых клиентов, шум, мусор. Как можно бороться с управляющей компанией, которая сдала помещение в аренду без нашего ведома? И что относится к общему имуществу жильцов?

Комментирует Анна ГАБОВА, юрист Центрального Агентства Недвижимости:
- В данной ситуации выход только один: нужно признать подвальное помещение имуществом, относящимся к общему имуществу собственников жилья и в судебном порядке расторгнуть договор аренды с данным питейным заведением. Распоряжаться общим имуществом жильцов управляющая компания имеет право только с их согласия, на основании решения общего собрания. На практике голосование происходит либо заочно (путем запротоколированного сбора подписей) либо на фактическом собрании жильцов путем сбора большинства голосов (50% голосов от присутствующих на собрании).
Если протокол нарушает права собственников жилья, он так же может быть признан недействительным.
В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации на праве общей долевой собственности собственникам помещений принадлежат помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Кроме того, на праве общей долевой собственности собственникам многоквартирного дома принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Согласно ст. 44 Жилищного Кодекса РФ органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания относятся: принятие решений о передаче в пользование общего имущества, принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.

- Управляющая компания предлагает нам разместить на фасаде нашего дома рекламный плакат. В принципе, жильцы не против. Но хотелось бы знать, на что мы можем рассчитывать в этом случае, и имеем ли право потребовать отчет о расходовании полученных от арендатора средств?

Комментирует Анна ГАБОВА, юрист Центрального Агентства Недвижимости:
- При сдаче в пользование общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, на баланс управляющей компании должны поступать средства. П. 11 ст. 162 Жилищного Кодекса РФ предусматривает обязанность управляющей организации ежегодно в течение первого квартала текущего года предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Соответственно, в этом отчете должны фигурировать суммы, полученные от сдачи в аренду помещений или фасадов здания, относящихся к общему имуществу собственников с приложением подробной сметной документацией, подтверждающей их назначение и использование.
На сегодняшний день стоит отметить неготовность собственников жилья эксплуатировать свое общее имущество. Подчас сами управляющие компании препятствуют этому, не желая предоставлять арендаторам реестр собственников жилья. Сложности возникают и в части проведения общего собрания, и в части сбора подписей. При этом ничего плохого в том, чтобы, к примеру, сдать в аренду фасад здания нет. Более того, собственники жилья в многоквартирном доме имеют возможность извлекать из этого выгоду. Вырученные средства могли бы пойти на замену устаревших коммуникаций, косметический ремонт, обустройство детской площадки, либо частично в счет оплаты услуг управляющей компании.

Ключевые слова: Горячая линия