Цены на жилье: тенденции и перспективы

Как правило, летние месяцы для рынка жилья - сезон затишья. Деловая активность в это время года обычно идет на спад. Как поведет себя рынок жилья в этом году? Когда будет достигнуто ценовое дно? Насколько цены предложений разнятся с реальной стоимостью сделок на рынке жилой недвижимости Новосибирска?

Рост активности
- С апреля наблюдается тенденция к увеличению количества сделок. Многие продавцы квартир умерили свои аппетиты и готовы идти на компромиссы. Во многом это обусловлено тем, что порядка 85% участников рынка жилья - это люди, желающие поменяться с доплатой. При этом у обменников, которые готовы рассматривать варианты, возможные нестандартные пути решения, шансов улучшить свои жилищные условия гораздо больше. Сегодня вполне реально переехать из однокомнатной квартиры – в двухкомнатную, из двухкомнатной – в трехкомнатную с небольшой доплатой. Есть, конечно, продавцы, которые пока не смогли воспринять и преодолеть произошедшее снижение цен адекватно. Такие клиенты, как правило, выражают свое противостояние двумя способами: одни снимают квартиры с продажи, другие продолжают настаивать на заявленной стоимости. Однако, переоценивая стоимость квартиры и выставляя объект по желаемой цене, клиент рискует вообще не реализовать недвижимость, - констатирует Татьяна Караваева, руководитель отдела продаж Центрального Агентства Недвижимости.
В качестве еще одной новой тенденции эксперты отмечают постепенную активизацию мелких инвесторов, которые держали средства в иностранной валюте, и, зафиксировав прибыль в рублях, стали интересоваться рынком недвижимости. При этом еще порядка 40% потенциальных покупателей, которые планировали покупку квартиры, пока продолжают выдерживать паузу в ожидании дальнейшего падения цен.
- Все эти покупатели сегодня формируют отложенный спрос, но как только они окончательно утвердятся в том, что цены прекратили свое снижение, они выйдут на рынок недвижимости. По-прежнему незначительно теряют в стоимости объекты с низкой ликвидностью. В ситуации, когда есть возможность приобрести более качественное жилье, спрос на низколикивидные квартиры падает. К слову, на снижающемся рынке проседание в стоимости малоликвидного жилья – это закономерность. В свою очередь в условиях ажиотажного спроса и роста цен именно этот сегмент стремительно дорожает первым, - говорит Татьяна Караваева.

Сценарии развития
Что будет с рынком жилья в ближайшем будущем предугадать сложно. Прежде всего, из-за «уникальности» экономической ситуации. Наиболее вероятно, что основную тенденцию развития сегодняшнего «спящего» рынка проявит уже III квартал 2009 года.

Версия 1. Цены не достигли своего дна
Самой ожидаемой в покупательской среде является версия о возможном обвале рынка недвижимости. Некоторые из аналитиков уверены, что цены еще не достигли своего дна. Данное мнение в большей степени привязано к законам экономики и ценам на нефть. Считается, что рынок недвижимости абсолютно инертный, плохо управляемый. Несмотря на по-прежнему значительный процент платежеспособного населения, желание большинства «посмотреть, что будет дальше», способно изменить законы рынка, и при определенных обстоятельствах, действительно, может привести к падению цен на уровень «ниже себестоимости». Главным образом, по причине паники из-за длительного отсутствия спроса и «невымываемых» супердешевых срочных предложений. Сторонники этого сценария склонны считать, что после летнего затишья начнется новое снижение, в процессе которого цены на жилье достигнут так называемого «второго дна». Единого мнения, насколько еще может снизиться стоимость жилой недвижимости, не существует, но данная ситуация однозначно не сможет продолжаться долго. На смену ей придет рост цен.

Версия 2. Все что могло подешеветь, уже подешевело
Более консервативные аналитики придерживаются мнения, что дальнейшего значительного снижения цен уже не будет. Возможна лишь небольшая корректировка в стоимости малоликвидных объектов, а так же элитного жилья, цена которого изначально была взвинчена до небес. Согласно данной версии, с наступлением осени и всплеском сезонной деловой активности населения, цены закрепятся, и рынок жилья окончательно стабилизируется. Эксперты не исключают, что время от времени на рынке будут появляться объекты, выброшенные по минимальной стоимости (так называемые сверхсрочные продажи), но их количество не перейдет планку, превышение которой вызвало бы массовое снижение цен.

Версия 3. За периодом стабилизации последует рост цен
Данная версия, скорее всего, является логическим продолжением второй версии, нежели каким-то обособленным сценарием. Новый виток роста цен проявится после стабилизации рынка и будет обусловлен дефицитом жилья. К тому времени, как рынок полностью стабилизируется (ориентировочно второй квартал 2010 года), назреет серьезный дефицит жилья. Ввиду того, что более половины строительных площадок города сегодня заморожены, а те объекты эконом-класса, которые сданы, выкупаются муниципалитетом под расселение ветхого и аварийного фонда, к началу следующего года объем предложения на первичном рынке будет ограничен еще и ввиду того, что средний срок воспроизводства жилого дома сегодня составляет 2-3 года. Данная тенденция подстегнет рост цен на рынке готового жилья.

Комментирует Вячеслав СЕМЕРЕНКО, руководитель Заельцовского филиала Центрального Агентства Недвижимости:
«Наиболее приоритетной и правдоподобной является вторая версия. За последние четыре месяца цены на вторичном рынке жилья уже снизились в среднем на 20%. Фактически мы вернулись в ценовой период полуторагодовалой давности. На сегодняшний момент дальнейшее снижение невозможно по причине того, что рынок строящегося жилья, являющийся для вторичного рынка своеобразным индикатором, прекратил свое снижение. Кроме того, сегодня среди потенциальных покупателей бытует мнение, что цены продолжают снижаться. В большей степени это ошибочно, потому как определенному снижению подвергаются именно цены предложения. Условно говоря, сегодня на каждый объект мы имеем две цены: заявленную (на которую ориентируются покупатели), и реальную (по которой происходит продажа объекта). Так вот, цены реальных сделок уже закрепились на своих минимальных позициях. В среднем цена реальной сделки дешевле заявленной на 10%. С учетом уже сложившегося снижения цен общий дисконт составляет 20-25%. Как правило, сегодня с рынка «вымываются» самые дешевые варианты».

Ключевые слова: Рынок недвижимости