(383) 2-200-200
Новый Жилищный кодекс, подразумевающий проведение глобальных жилищно-коммунальных реформ, на практике оказался неэффективным. Жители многоквартирных домов Новосибирска, первого города, опробовавшего на себе все «удобства», обещанные управляющими компании, теперь не знают, как бороться с новыми управленцами, пришедшими на смену привычным ЖЭУ.
Согласно Жилищному кодексу РФ управляющую компанию, которая будет заниматься обслуживанием многоквартирного дома, должны выбирать непосредственно собственники квартир. Тем, кто не смог определиться с выбором (а таких большинство) и при этом не озаботился созданием товарищества собственников жилья, сегодня приходиться несладко: такие дома муниципалитет самостоятельно распределил между существующими управляющими компаниями. В домах, где создано ТСЖ или ЖСК, порядочный председатель еще может хоть как-то влиять на ситуацию, а вот там, где жильцы оказались заложниками коммерческих обслуживающих организаций, по большому счету царят абсолютная непрозрачность деятельности обслуживающих структур и низкое качество оказываемых ими услуг.
Тарифы
Тарифы на обслуживание дома, - пожалуй, самая болезненная тема для собственников новосибирских квартир. Расценки на услуги управляющей компании, как правило, определяются на общем собрании жильцов. Регламент таков, что управляющая организация предлагает жителям список работ, которые будут выполняться в доме, указывает периодичность их выполнения и стоимость каждой услуги. Собственники жилья на общем собрании голосуют и простым большинством определяют тарифы. Если большинство хочет платить меньше за какую-то отдельную услугу, то управляющая компания должна предложить компромиссный вариант. Однако на практике происходит так, что многие собственники не получают никаких уведомлений, а собрания проходят в виде заочного голосования. Причем большинство собственников юридически не грамотны, и, фактически не глядя, подписывают бюллетень. Грамотные единицы практически ничего не могут сделать в одиночку. Жильцов ставят перед фактом уже свершившегося события. Соответственно, повлиять на изменение тарифов на текущий и капитальный ремонты, вывоз ТБО, уборку подъездов и благоустройство придомовой территории, собственник квартиры не может.
Фасады, крыши и земля
Самый ценный ресурс, которым обладают собственники, это так называемое общее имущество: земля вокруг дома, лифты, лестницы, холлы, фасады здания. Собственники обязаны сохранять это имущество, но могут извлекать из него и выгоду. К примеру, сдавать в аренду. В доме, который обслуживает управляющая компания, именно она и распоряжается использованием этих объектов. Конечно, было бы здорово, если бы молочный киоск, внезапно затесавшийся на место детской площадки, приносил определенный доход, который в дальнейшем мог использоваться, к примеру, на капитальный ремонт. Однако на практике собственник квартиры не сможет увидеть не только доход от сдаваемого в аренду имущества, но и даже отчетность по расходованию средств, которые могли бы пополнить бюджет дома. Распространена схема подставных компаний, принимающих такие средства по агентскому соглашению вместо управляющей компании.
Средние расценки управляющих компаний г. Новосибирска на некоторые виды услуг:
- Согласование проекта – 5 000 рублей
- Аренда земельного участка для транзита подземных коммуникаций – 840 рублей/кв.м.
- Аренда 1 кв.м. площади фасада для размещения рекламного носителя – 600 рублей/кв.м.
Благоустройство
Благоустройство территории – это самая затратная статья в общем перечне услуг управляющей компании. Зимой – почистить и вывезти снег, летом – положить асфальт, завезти свежей земли … К данному виду услуг нужно отнестись очень внимательно, потому как отследить, сколько на самом деле привезут той же земли: одну машину или десять, непросто. А в смету расходов, наверняка, запишут по максимуму. Ведь управляющая компания – это не социальная организация, а полноценная коммерческая структура, в обязанности которой в первую очередь вменяется извлечение прибыли из обслуживания дома. Другое дело, что одни управляющие компании наращивают свои финансовые обороты за счет увеличения количества подведомственных домов, а другие – за счет необоснованного выуживания денежных средств с жильцов и постоянного увеличения тарифов.
Средства – не по назначению
Порядок отчетности о расходовании средств управляющей компанией четко нигде не прописан: ни в Жилищном кодексе, ни в договорах. Отсюда повсеместно возникают конфликтные ситуации, когда управляющая компания отказывается предоставлять сметы и ведомости по расходам. И не зря. Ведь многие работы выполняются опять же силами и материалами «своих» организаций, тарифы, объемы и качество работы которых мы доверили управлять самой управляющей компании. В регионах есть примеры, когда управляющие компании собирали с жильцов деньги, а потом прекращали свою деятельность. Самым вопиющим образом поступила со своими жильцами бердская управляющая компания «Управдом», которая собрала с собственников 68 домов средства на осуществление капитального ремонта и объявила себя банкротом. Соответственно, люди лишились своих средств. Уже сегодня в муниципальных органах власти активно дискутируют на тему того, как избежать своеобразных «пирамид», которые будут собирать с клиентов деньги и исчезать. Доказать факт использования средств не по назначению сложно в силу закрытости информации в управляющих компаниях.
Читайте договор
Как можно защитить себя от недобросовестных действий со стороны управляющей компании? Очень многое зависит от договора. Это единственный документ, который суд в случае чего примет во внимание. Договор с управляющей компанией должен содержать максимальные гарантии собственникам квартир на случай возникновения спорных и конфликтных ситуаций, а так же необходимые санкции. В договоре должны быть четко указаны: состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация; порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы; порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления. Кроме того, договор управляющая компания обязана заключить с каждым жильцом в многоквартирном доме. Нарушение этого правила уже является основанием для выставления такого дома на конкурс для выбора управляющей компании. Сегодня универсальных договоров, которые бы полностью защищали права жильцов, фактически нет. Отсутствует и информация о полном перечне существующих в Новосибирске управляющих организациях. На официальном сайте мэрии города есть реестр, но он насчитывает не более 12 компаний при существующих 70. Нет и надзорных органов, которые могли бы взять под особый контроль финансовые взаимоотношения домовладельцев и частных компаний.
Как сменить управляющую компанию
Сегодня специалисты мэрии Новосибирска отмечают, что если ранее горожане интересовались тем, какой способ управления домом лучше и надежнее, то сегодня возникают другие, уже более осмысленные вопросы, - как сменить способ управления или некогда навязанную управляющую компанию? Ведь, согласно Жилищному кодексу РФ, собственники квартир имеют на это полное право. Правда, в данном вопросе есть ряд трудностей. Первый способ - оспорить сам факт выбора управляющей компании. Сделать это можно только через полгода после принятия решения о выборе компании на общем собрании жильцов или через полгода после того, как жилец узнал о факте выбора. Второй способ - организовать другое собрание по всем правилам, которые прописаны в Жилищном кодексе. Однако управляющие компании не хотят так просто терять свой доход, и полюбовно разойтись жильцам удается редко. Часто организации общего собрания чинятся всевозможные препятствия, нередко усилиями некой инициативной группой жильцов, находящейся в неофициальном сговоре с управляющей компанией. Сложнее всего смена управдома происходит в домах, где не создано ТСЖ. Практика такова, что большинство отказов от управляющих компаний заканчиваются в суде. Как правило, нанимается квалифицированный юрист, который сможет доказать, что собрания были проведены с нарушениями норм Жилищного кодекса. В этом случае решения собрания будут признаны недействительными.
Ввиду несовершенства действующего Жилищного кодекса и применяемых схем домоуправления, самым оптимальным вариантом сегодня является создание ТСЖ. Во многом порядок в доме и оптимизация тарифов будут зависеть от председателя. Во всяком случае, одного человека контролировать гораздо проще, нежели целую компанию, которая, уподобляясь огромной бюрократической машине, часто только декларирует облуживание домов, при этом ни за что не отвечая.
