Если дом не сдали в срок

Отток покупателей с первичного рынка привел к тому, что лицом к лицу с недостроем оказались тысячи новосибирских инвесторов. В числе уже заявивших о своем банкротстве строительные компании «Корел» и «Уникон-Мастер». Эксперты опасаются, что на этом череда банкротств среди застройщиков жилых домов не закончится. Как поступать инвесторам, которые вложили свои средства и не получили квартиры к означенному в договоре сроку? Какими правами обладает инвестор, заключивший инвестиционный договор, и на что может претендовать дольщик, вложившийся по договору долевого участия в случае, если строительная компания не выполняет своих обязательств?

Если повезет
- До вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов» ФЗ-214 правовые взаимоотношения застройщика и инвестора регулировались по принципу инвестиционного договора, который нередко составлялся в произвольной форме. Однако договор инвестирования, прежде всего, предполагает вложение денежных средств с целью извлечения прибыли, тогда как граждане, финансирующие долевое строительство, как правило, не являются индивидуальными предпринимателями и имеют совершенно иную цель – приобрести квартиру для удовлетворения личных семейных нужд, иными словами, для собственного проживания. В соответствии с этим гражданин, заключивший инвестиционный договор, является лишь потребителем услуг, - комментирует Елена Хрячкова, руководитель юридической службы Центрального Агентства Недвижимости.
Одно из самых серьезных нарушений, допускаемых застройщиками в рамках инвестиционного договора, - это нарушение сроков выполнения работ.
- Согласно ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей» инвестор вправе потребовать от застройщика точно обозначенной даты сдачи дома в эксплуатацию, а так же полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков сдачи дома. Также предусмотрена неустойка за каждый день просрочки исполнения обязательств, которая определяется в размере 3% от цены договора. Инвестор вправе расторгнуть договор, однако по большей части ему это невыгодно, ведь вкладывая деньги в строительство, человек рассчитывает получить квартиру, к тому же инвестированные средства подвергнуты инфляционным рискам. При этом зачастую у инвестора не возникает прав требования на определенную квартиру, а лишь на те денежные средства, которые были внесены. В большинстве своем инвестиционные договоры не оговаривают конкретные параметры объекта, в результате чего в случае возникновения спора могут возникнуть трудности с его однозначным определением. В отличие, к примеру, от договора долевого строительства, где все обязательные параметры объекта обозначены очень точно (строительные номера, этаж/этажность и прочее). Инвестору, опять-таки в отличие от участника долевого строительства, в суде еще потребуется доказать, что ситуация, действительно, подпадает под Закон о защите прав потребителей. В качестве еще одного варианта решения проблемы, инвесторы, объединившись в группу, могут потребовать от застройщика передачи им доли в праве на недостроенный объект. Такие случаи в Новосибирске были, к примеру, в отношении дома по Сибревкома, 7 (застройщик «РСК»), более известному как «Каменный цветок». Но тогда инвесторам приходится своими силами достраивать дом. В целом, на практике, чтобы отстоять свои права, будь то возмещение убытков или передача объекта в том виде, в котором он есть, инвестору приходится обращаться в суд, - отмечает Елена Хрячкова.

Дольщики защищены законом
С тех пор, как был принят ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», договор долевого участия стал самой безопасной формой оформления правовых взаимоотношений дольщика и застройщика. Договоры долевого участия подлежат обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи объекта дольщику есть возможность потребовать от застройщика выплаты штрафных санкций, которые четко прописаны.
- Как правило, в случае нарушения сроков сдачи дома, инвестор пишет застройщику претензию. В моей практике есть прецеденты, когда денежные средства и проценты за пользование ими на протяжении всего периода были выплачены участникам долевого строительства в полном объеме без судебных разбирательств. Если обоюдное согласие не достигнуто путем мирных переговоров, участнику долевого строительства ничего не остается, как обратиться с иском в суд. Во-первых, застройщик обязан выплатить участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, то есть физическое лицо, неустойка уплачивается в двойном размере. Законом предусмотрена и возможность дольщика расторгнуть договор в случае нарушения сроков строительства. В данном случае застройщик в течение двадцати рабочих дней обязан возвратить инвестору денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а так же уплатить проценты за пользование данной суммы, исходя из одной трехсотой ставки рефинансирования Центробанка РФ, действующей на день исполнения обязательств по возврату денежных средств. Проценты за пользование начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств до дня их возврата. Если в качестве дольщика выступает физическое лицо, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
В качестве одного из способов обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств в соответствии со ст. 13 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» в случае банкротства компании Елена Хрячкова называет залог. По договору с момента государственной регистрации договора у дольщиков считается находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности либо аренды. Взыскание может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства. Соответственно, если стройка была заморожена или вовсе не начиналась, нужно обращаться с заявлением об установлении размеров требования в арбитражный суд. После признания должника банкротом и публичных торгов, на которых распродается имущество компании, дольщик может получить свою часть из этой выручки.

Ставка на безопасность
Основная схема, по которой застройщики осуществляли строительство жилых домов в Новосибирске, в период кризиса дала сбой. В большинстве случаев строительство велось за счет привлеченных средств дольщиков, то есть до тех пор, пока несли деньги. Сегодня, когда спрос на рынке первичного жилья практически сошел на нет, строительные компании столкнулись с нехваткой средств для достройки своих объектов.
В условиях кризиса, подчас даже стабильные застройщики приостанавливают строительство, и перед дольщиком возникает много вопросов: достроят ли объект? как лучше поступить?
- Дольщикам, которым стало известно о том, что у компании нет средств на достройку дома, необходима консультация квалифицированного юриста. Потому что возможны разные пути решения проблемы. Грамотный специалист поможет составить претензию к застройщику, подсказать оптимальный вариант взаимодействия со строительной компанией. Консультация необходима и тем, кто только собирается вложить средства, - констатирует Елена Хрячкова.
В ситуации, когда строительство половины объектов в городе заморожено, для потенциальных покупателей все большую актуальность приобретает владение информацией по рынку первичного жилья. Причем, объективные данные невозможно получить от застройщика, который заинтересован сугубо в привлечении прибыли. В сегодняшних условиях консультация независимого специалиста по новостройкам необходима даже тем, кто покупает квартиру в доме с высокой степенью готовности. В Департаменте экспертизы документов и сопровождения сделок с недвижимостью Центрального Агентства Недвижимости квалифицированные специалисты проведут экспертизу объекта с выездом в компанию застройщика. По результатам проверки будет выдано соответствующее заключение о безопасности вложения средств.