(383) 2-200-200
Подошел к концу 2008 год. Для рынка недвижимости этот год можно назвать знаковым – на протяжении всего периода, с самого начала года внимание аналитиков и простых горожан было приковано ко всем происходящим событиям рынка недвижимости, включая законодательные аспекты в данной сфере. Тенденции, цены, явления на рынке жилья рассматривались сквозь призму мировых и российских событий.
Американские горки или российское дежавю?
Истоки мирового кризиса зародились в Соединенных Штатах Америки, когда миллионы ипотечных заемщиков не смогли платить по своим жилищным кредитам. Разорились два крупнейших ипотечных агентства: «Фэнни Мэй» и «Фредди Мак». В результате российские банки, которые были ориентированы на заемные западные деньги, сократили выдачу ипотечных кредитов, ужесточили требования, подняли процентные ставки. Кризис ликвидности объял Европу и Россию. Центробанк России пять раз в текущем году поднимал ставку рефинансирования – схожая ситуация была только 10 лет назад, в 1998 году перед дефолтом. Положение усугубилось падением фондовых рынков, снижением стоимости акций российских компаний. Кризис поступательно внедрился в реальный сектор экономики и промышленности, спровоцировав снижение ВВП, доходов населения, повсеместного сокращения сотрудников и плавную девальвацию рубля. Все это сопровождалось снижением цен на нефть. Российский кризис ликвидности банковской системы поставил под угрозу деятельность строительных компаний, многие из которых оказались на грани банкротства, оставив своих инвесторов с недостроенными объектами. По официальной информации Росстата темпы ввода жилой недвижимости в России за девять месяцев 2008 года упали в восемь раз по сравнению с прошлым годом. Платежеспособный спрос населения переориентировался на рынок вторичного жилья. Однако после роста процентных ставок российскими банками количество сделок по ипотеке сократилось до минимума. Стагнация на рынке усугубилась оттоком потенциальных приобретателей. Главной тенденцией уходящего года стало формирование огромного пласта отложенного спроса и выжидание потенциальных покупателей. В политическом плане для России 2008 год тоже был непростым: выборы президента РФ, смена правительства, грузино-осетинский конфликт… После каждого из этих событий предрекался обвал рынка недвижимости. Прогнозируемого падения цен не произошло.
Законодательные аспекты в сфере недвижимости
Кадастровый учет
В рамках претворения в жизнь Закона «О кадастре недвижимости» 20.02.2008 г. был издан Приказ Минюста РФ №35 «Об утверждении порядка ведения Государственного Кадастра Недвижимости». Данным документом была установлена структура, состав кадастровых сведений и правила внесения кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, состав и правила ведения кадастровых дел. Так же 04.03.2008 г. было утверждено Положение №12 «О Федеральном агентстве кадастра объектов недвижимости». В качестве федерального органа исполнительной власти, осуществляющего функции по управлению государственным имуществом, оказанию услуг в сфере ведения государственного земельного кадастра, государственного кадастрового и иного учета земель, а так же функции по государственному земельному контролю было назначено Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Данный законопроект направлен на упорядочение земельных ресурсов и объектов недвижимости в единую информационную систему.
Внесение изменений в Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ»
11.06.2008 г. был подписан Федеральный закон «О внесении изменения в статью 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Кардинально данный закон не меняет сложившееся после знаменитого Постановления Конституционного суда положения о том, что жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, могут быть приватизированы. Он отменяет не применяемую, но существующую норму.
Принят Закон об опеке
1 сентября 2008 года вступил в силу Федеральный Закон № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве», регулирующий деятельность лиц, занимающихся куплей-продажей жилой недвижимости, деятельность органов опеки и попечительства. Закон затрагивает интересы всех несовершеннолетних и их родителей, опекунов и попечителей. Лицам, осуществляющим операции по распоряжению таким имуществом, важно знать, какими нормами руководствуются органы опеки при выдаче разрешений не продажу объектов жилой недвижимости, прогнозировать выдачу либо отказ в выдаче такого разрешения. К сожалению, в новом законе данные критерии не прописаны. Законом введено понятие предварительной опеки. Родители могут подать в орган опеки и попечительства совместное заявление о назначении их ребенку опекуна или попечителя на период, когда по уважительным причинам они не смогут исполнять свои родительские обязанности, с указанием конкретного лица. Такого института раньше не существовало для родителей, не лишённых родительских прав. Единственный родитель несовершеннолетнего ребенка теперь вправе определить на случай своей смерти опекуна или попечителя ребенку.
Поддержка строительной отрасли
21 ноября 2008 года был принят Закон «О внесении изменений в федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». Закон направлен на стимулирование развития рынка жилья в условиях кризиса и его влияния на состояние строительной отрасли в РФ. Фондом содействия реформированию ЖКХ до 31 декабря 2009 года регионам будет выделено 50 миллиардов рублей для переселения граждан из аварийного жилья. Указанные средства пойдут на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах, строительная готовность которых составляет не менее чем 70% (в том числе многоквартирных домах, строящихся с привлечением денежных средств инвесторов). Государственным контрактом будут предусмотрены обязательства застройщика осуществить завершение строительства многоквартирных домов и обеспечить государственную регистрацию права собственности застройщика на жилые помещения не позднее шести месяцев с даты заключения госконтракта.
Увеличен размер налогового вычета при покупке жилья
26.11.2008г. принят Федеральный Закон №224 «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового Кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ». Самое значительное изменение направлено на поддержку российских граждан - налоговый вычет, предоставляемый при покупке жилья, будет составлять теперь до 2 миллионов рублей, а не до 1 миллиона, как было ранее. Данное изменение вступает в силу с 1 января 2009 года, но распространяется на правоотношения, возникшие в 2008 году, т.е. по всем сделкам по покупке жилой недвижимости, совершённым в 2008 году можно получить при подаче налоговой декларации вычет до двух миллионов рублей плюс проценты по ипотечным кредитам, если гражданин не использовал это право ранее.
Самые ожидаемые законопроекты 2009 года
В середине декабря на совещании по экономическим вопросам премьер-министр РФ Владимир Путин обнародовал новый пакет антикризисных мер в сфере жилья на будущий год.
Все остаются дома?
Государство готово предоставить гарантии ипотечному рынку. Тем заемщикам, кто в 2009 году потеряет работу и не сможет платить по процентам, обслуживанию и по сумме основного долга, будет представлена возможность реструктурировать платежи либо взять отсрочку на несколько лет. Для этого заемщик должен будет обзавестись справкой с места работы, в которой указаны обстоятельства и причина сокращения зарплаты, либо справкой из службы занятости. По сути, схема поддержки будет такова – государство предоставит гражданам ссуду, равную сумме годового платежа по кредиту. Средства предлагается выделять по тем же каналам, что и пособие по безработице, однако тратиться они могут исключительно на платежи по ипотечному кредиту.
Материнский капитал в помощь
В качестве еще одной меры поддержки Владимир Путин озвучил досрочную возможность использовать средства материнского капитала для платежей по процентам или погашения ипотечных кредитов. Напомним, что всем матерям, родившим (усыновившим) второго (третьего) ребенка в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2016 года, полагается от государства 250 тысяч рублей. Глава правительства потребовал, чтобы использование материнских денег началось не позднее января 2009 года. Потратить деньги смогут и те, кто уже взял ипотечные кредиты, и те, кто только собирается их оформлять. К тому же, под данную меру поддержки будут подпадать и те семьи, в которых второй или третий ребенок появится в 2009 году.
Основные характеристики рынка жилья в уходящем году и краткий прогноз на следующий год от специалистов Центрального Агентства Недвижимости:
1. Стабилизация стоимости жилья. Продолжающаяся корректировка на переоцененные ранее объекты. Снижение по отдельным категориям жилья до 15%. Обвала цен, слухи о котором наводнили рынок в начале года, не будет, и не предвидится в следующем году.
2. Ужесточение требований к заемщикам, сворачивание ипотечных программ, увеличение процентных ставок по кредитам. Как следствие, сокращение количества ипотечных сделок. По оценкам экспертов, рынок ипотеки начнет восстанавливаться во втором полугодии 2009 года.
3. Кризис в строительной отрасли. Покупка первичного жилья без надежного агентства недвижимости очень рискованна. Спрос переориентировался на рынок вторичного жилья. В 2009 году ситуация, скорее всего, еще более усугубиться. Возможны массовые недовольства и пикеты со стороны дольщиков.
4. Формирование отложенного спроса на жилье. По предварительным оценкам эта цифра уже сегодня составляет 30%. До 70% совершаемых сделок сегодня носит обменный характер.
5. Сокращение покупок в инвестиционных целях. Тенденция приобретать жилье (в том числе повышенной комфортности) исключительно для личного пользования. Данная тенденция будет актуальна и в 2009 году.
