(383) 2-200-200
Еще буквально год назад купить квартиру в новостройке стремились и инвесторы, скрупулезно подсчитывающие экономическую выгоду, и те, кто приобретал жилье для непосредственного проживания. Однако, начиная с весны прошлого года застройщики почувствовали отток потенциальных покупателей, который сегодня перерос в кризис спроса на первичное жилье. В результате системного кризиса застройщики остались без средств к существованию, а те инвесторы, которые еще рассматривают сегодня приобретение квартиры в строящемся доме, рискуют купить долгострой.
Просевшие скидки
Город пестрит многообещающими предложениями строящегося жилья. Квартиры в новостройках выставлены на продажу с существенным дисконтом. Строительные компании тщательнейшим образом вуалируют снижение цен под различные рекламные акции, которые действуют уже на протяжении 5-6 месяцев. Однако факт остается фактом - практически все застройщики испытывают серьезные проблемы с реализацией своих объектов. Цена за квадратный метр в строящемся жилье уже снижена в среднем на 10%.
- Скидки, предоставляемые строительными компаниями, различные маркетинговые акции, конечно, очень заманчивы. Предлагаются бонусные паркинги и гаражи, сертификаты на дорогостоящую мебель и путевки на курорт в подарок, но риск вложиться в бесперспективное строительство очень высок. Он всегда был высок, но ранее присутствовало некоторое разделение на надежных и ненадежных застройщиков. Сегодня эта грань между строительными компаниями практически стерлась. В условиях финансового кризиса многие оказались равны в своих возможностях, - комментирует Мария Завадская, юрист Центрального Агентства Недвижимости.
В качестве причин Мария Завадская называет системный кризис, ударивший, прежде всего, по строительной отрасли:
- Строительные компании, в большинстве своем завязанные на кредитные средства, в условиях денежного дефицита, просто остались без финансирования. Застройщикам было единовременно отказано в кредитовании. Данная ситуация усугубилась еще и тем, что банки свернули все ипотечные программы, предусматривающие выдачу кредитов на покупку квартир в строящихся домах. Инвесторы, остававшиеся единственным источником привлечения денежных ресурсов, ушли с рынка. В итоге строительство многих объектов в городе приостанавливается, рабочие не выходят на стройку, в том числе и по причине невыплаты заработной платы. В строительных компаниях происходят массовые сокращения специалистов. На сегодняшний день ситуация на рынке труда такова, что предложение относительно соискателей по строительным специальностям в несколько раз превышает спрос. Отдельные компании вернулись к бартерным схемам, когда строительные материалы закупаются в обмен на площади. А что это означает? По сути подрядчики вынужденно получают квартиры, и заинтересованы в их скорейшей реализации. Цена предложения таких объектов существенно ниже рыночной, что не дает возможности застройщику привлекать новые деньги.
Насколько застройщики готовы еще «снижаться»?
- Запас прочности у некоторых компаний еще есть, но у большинства из них деньги вложены в земельные участки, подчас неликвидные, ажиотаж продаж которых совпал с пиком спроса на новостройки. Не секрет, что покупка строительными компаниями этих земельных участков в первой половине 2007 года в большинстве случаев осуществлялась на деньги инвесторов. Поэтому сегодня некоторые застройщики пытаются выполнить свои обязательства перед инвесторами путем реализации своих резервных площадок, на освоение которых нет средств, - отмечает Мария Завадская. – Понятно, что никому не хочется терять лицензию на деятельность, и, что еще дороже – наработанную годами репутацию. Ряд компаний, имеющих несколько объектов, замораживают те, что находятся на начальной стадии строительства, предлагая инвесторам обменять их на площади в ранее сданных домах. Однако есть и другие компании, которые выходят из положения посредством процедуры банкротства. Соответственно, в данном случае инвестору, даже при наличии судебного решения о взыскании, с застройщика взять будет нечего. Скорее всего, достраивать дома инвесторам придется на свои собственные средства, но это всегда сопряжено с рядом трудностей: у кого-то их попросту нет, кто-то не пожелает вкладываться дополнительно, - констатирует Мария Завадская.
Подушка безопасности
По предварительным оценкам в Новосибирске несколько десятков объектов, строительство которых приостановлено либо не выполнены сроки сдачи. Инвесторы, вложившиеся в долевое строительство, начинают бить тревогу, однако сделать по большому счету ничего не могут.
- У дольщиков, вложившихся в инвестиционное строительство, вариантов выхода из проблемной ситуации немного. Либо ждать, но ждать придется много дольше изначально обещанного срока. Либо продавать. Но кто купит, если практически весь платежеспособный спрос переориентировался на вторичное жилье? Есть еще и третий вариант, самый бесперспективный для инвестора, – потребовать возврата вложенных средств. Но, во-первых, это уже не те деньги, значимость которых была актуальна, к примеру, год назад. Во-вторых, взыскать сложно. Ведь большинство инвесторов вкладывали средства в строительство не в соответствии с договорами долевого участия, а по предварительным договорам купли-продажи, договорам беспроцентного займа и т.д., то есть в обход действующему законодательству.
Деятельность Центрального Агентства Недвижимости, касаемая работы с первичным жильем, всегда была направлена на то, чтобы клиенты заключали только договоры долевого участия, в соответствии с Федеральным законом «Об участии в строительстве многоквартирных домов» ФЗ-214, который регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы, и хотя бы частично защищает права инвесторов в отличие от множественных серых схем, по которым строители привлекают средства. Сегодня экспертиза документов на строящиеся объекты, работа экспертов в этом направлении приобрела еще большую значимость, - комментирует Мария Завадская.
Жилье, тем более новое и комфортное, всегда было самым ценным и надежным ресурсом даже в кризисные годы. Можно ли вложить сегодня средства в новостройку без риска? И выгодно ли это с инвестиционной точки зрения?
- С точки зрения извлечения прибыли покупка инвестиционного жилья сегодня невыгодна. Высокая цена за квадратный метр на стадии котлована (48-60 тысяч рублей), риск долгостроя, стагнация на рынке жилья, нестабильность большинства даже крупных застройщиков поспособствовали тому, что строящаяся недвижимость перестала быть растущим в стоимости активом. Более того, инвесторы, вложившие деньги в строительство в прошлом году, сегодня не могут реализовать свои объекты по рыночной стоимости.
Мария Завадская приводит пример: люди год назад приобрели инвестицию из расчета 66 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня застройщик продает аналогичные площади в этом же объекте по 65 тысяч за квадратный метр, инвесторы и того ниже – по 62 тысячи. Спроса нет. Усугубляющим фактором стало продление строительства дома фактически на год. Соответственно, инвесторы потеряли часть своих вложений, не говоря уже о какой-то экономической прибыли. Те же потенциальные покупатели, которые сегодня еще остались на первичном рынке, приобретают недвижимость в качестве собственного жилья.
- Спрос сохранился именно на надежные, уже выстроенные новостройки, застройщиками которых являются крепко стоящие на ногах компании, которые строят за собственные деньги. Однако таких наберется не больше десятка в городе. Парадоксально, но вот как раз эти компании на фоне всеобщего демпинга, наоборот увеличили цены на квадратные метры в своих новостройках, - подытожила Мария Завадская.
Совет потенциальным покупателям на первичном рынке можно дать один - вне зависимости от предлагаемых цен не рассматривать варианты самостоятельно. Без помощи специалиста покупать сегодня квартиру в новостройке нельзя. Центральное Агентство Недвижимости оказывает услугу по экспертизе документов на строящиеся объекты, сопровождению в строительную копанию, выдаче соответствующего заключения юриста обо всех выявленных недостатках и замечаниях, которые помогут снизить риски инвестора, - подытожила Мария Завадская.
Государство уже отреагировало на кризис в строительной отрасли. В ближайшее время будет проводиться инвентаризация всех объектов, находящихся в стадии строительства, будут определены ресурсы, необходимые для его завершения. Чтобы простимулировать банки для возобновления кредитования строителей, государство предложит выкупить квартиры у застройщиков. Речь идет о том жилье, по которому договоры с гражданами не заключались. Таким образом, государство гарантирует банкам реализацию построенных квартир, возвратность кредитных ресурсов, а инвесторам – шанс получить свои квартиры. Система реализации программы и критерии определения участников пока остаются неясными.
