(383) 2-200-200
- Хочу продать свою комнату в коммунальной квартире. Как это правильно сделать, чтобы не возникло проблем с другими собственниками, имеющими комнаты в данной квартире? Заранее спасибо.
Ульяна Громова, Новосибирск
Комментирует Елена ЗИНОВЕНКО, юрист Центрального Агентства Недвижимости:
— В соответствии со ст. 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в законную силу 01.03.2005 года, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Продавец комнаты в коммунальной квартире обязан известить в письменной форме собственников остальных комнат о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные собственники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою комнату любому лицу.
Цена является существенным условием уведомления: Вы не можете продать свою комнату третьему лицу за цену ниже, чем указали в уведомлении. Все прочие условия, указанные в уведомлении, так же подлежат обязательному соблюдению.
Следует иметь ввиду, что если собственником комнаты является несовершеннолетний ребенок, то уведомление отправляется законным представителям, опекунам или попечителям этого ребенка, если он младше 14 лет и самому несовершеннолетнему, если он старше. Отказаться от преимущественного права покупки в таком случае можно только с разрешения органов опеки и попечительства.
При продаже комнаты в коммунальной квартире с нарушением преимущественного права покупки любой другой собственник любой другой комнаты имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. О том, кто является собственником, можно узнать, заказав выписку из ЕГРП в Управлении федеральной регистрационной службы или справу о принадлежности в ДФГУП «Ростехинвентаризации» (по состоянию на 01.01.1999 года). Если остальные комнаты в Вашей квартире не приватизированы, то Вам следует обратиться в жилищный отдел администрации района, в котором расположена квартира.
Есть ряд вопросов, которые тяжело разрешаемы при реализации преимущественного права. Во-первых, не всегда есть реальная возможность разыскать собственника другой комнаты (например, зарегистрированы в этой квартире, а фактически проживают в другом городе), а во-вторых, если он найден, то у продавца нет рычагов воздействия на собственника, чтобы обязать получить его уведомление и уж тем более, в случае необходимости, обратиться с заявлением в органы опеки и попечительства. На территории действия Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, в случае отказа по умолчанию (т.е. неполучения ответа собственников остальных комнат через месяц после вручения уведомления) сделка может быть совершена без отказов от права преимущественной покупки и без разрешения органов опеки и попечительства. Эта практика нарушает требования закона и ставит под угрозу оспаривания все ранее совершенные регистрационные действия в отношении объектов общей долевой собственности (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
