Скованные одной цепью

Рынок жилья претерпевает не лучшие времена. Потенциальных приобретателей квартир, желающих улучшить свои жилищные условия, вопреки множественным пересудам на эту тему, не стало меньше, но многие в решении квартирного вопроса зашли в тупик. Многие агентства недвижимости, привыкнув к активному спросу на квартиры, с трудом перестраиваются к работе в новых условиях: «чистых» покупателей не хватает- приходится возвращаться к сложной практике выстраивания длинных «цепей». Быстро продать квартиру и подобрать обменный вариант стало прерогативой профессионального риэлтера в крупном агентстве недвижимости.

Рынок не так уж плох?
По оценкам специалистов сегодня предложение превышает спрос ровно вдвое, а появление новой действительности трудно не заметить даже невооруженным взглядом – длительная экспозиция квартир, ужесточение условий ипотечного кредитования, плавное снижение цен. Мировой кризис ликвидности, упадок покупательской способности, всеобщее выжидание – все эти факторы сегодня принимаются как данность, и участников рынка волнует уже другой вопрос. Продавцов заботит, как продать квартиру в разумные сроки и по желаемой цене, покупателей – как приобрести жилье дешевле, а риэлтеров – как эти потребности совместить и удовлетворить? При всем при этом риэлтеры отмечают достаточное количество обменных заявок.
- Рынок благоприятен для обменных операций – они и занимают львиную долю рынка (порядка 80%). В последнее время большое распространение получили альтернативные сделки с привлечением кредитных средств. Остальная часть приходится на «чистых» покупателей, которые предпочли ипотеку аренде. Выбор объектов огромен, в специализированных изданиях встречаются до 50 аналогичных вариантов. Естественно, продаются те квартиры, с которых начинается список – наиболее дешевые. У вариантов, которые стоят в середине и конце списка, явно переоцененных, нет никаких шансов на продажу. Продавцы, которые снизили цены в среднем на 150-200 тысяч рублей, не испытывают особых трудностей в продаже, и без проблем находят себе обменный вариант. Как правило, снижая цену на одну квартиру в цепочке, есть шанс, что немного «опуститься» в цене и следующая, взамен приобретаемая квартира, - комментирует Анна Голомидова, руководитель Октябрьского филиала Центрального Агентства Недвижимости.
- Вообще, ситуация на рынке, когда нет галопирующего роста цен и ажиотажного спроса, совершенно нормальна. Рынок стабилен, относительно цивилизован, у покупателей есть возможность выбирать, не беспокоиться о том, где взять еще сто-двести тысяч рублей на подорожавшую за неделю квартиру, как это было в 2006 году. В крупных риэлтерских компаниях, например, в Центральном Агентстве Недвижимости, риэлтеры не почувствовали существенного оттока клиентов. Другой вопрос, что несколько изменились методы работы. В целом же, крупное агентство и профессиональный риэлтер – сегодня залог успешного решения жилищного вопроса, - считает Елена Маликова, риэлтер Калининского офиса Центрального Агентства Недвижимости.

Тенденции
Во всей ситуации со стагнированным рынком появилось несколько немаловажных тенденций, которые отмечают лидеры рынка:
- На фоне значительного снижения спроса, больше всего пострадали мелкие агентства недвижимости, чей бизнес оказался на грани рентабельности. Многие риэлтерские конторы, открытые на время ажиотажного спроса и роста цен, сегодня попросту закрываются. Не могу сказать, что от этого кто-то пострадает, совсем наоборот – самоликвидация подобных предприятий во многом сократит риски покупателей, имеющих неосторожность обращаться за сомнительными услугами. Уже сегодня у большинства риэлтерских фирм среднего звена возникают серьезные проблемы, у многих за июль не зафиксировано ни одной сделки, - констатирует Татьяна Олифиренко, руководитель Ленинского офиса Центрального Агентства Недвижимости.
В качестве позитивного момента Татьяна Олифиренко называет снижение цен на малоликвидное жилье (хрущевки, дома типовой планировки) в диапазоне 10-15%:
- Сегодня однокомнатные квартиры по линии метро стоят в среднем 1800 – 1900 миллиона рублей, двухкомнатные - от 2300, трехкомнатные – от 2600 миллионов рублей. На начало года аналогичные варианты предлагались дороже: однокомнатные – от 2100, двухкомнатные – от 2500, трехкомнатные стоили порядка 2800-2900.
При этом эксперты уверены, что снижение цен продлится только до сентября, объясняя данное положение дел, прежде всего, сезонным штилем на рынке жилья:
- Люди уехали отдыхать, на дачи. Летом из года в год мы наблюдаем традиционное затишье. Своего пика спрос, как правило, достигает перед новым годом, в ноябре-декабре, - утверждает Анна Голомидова, - в сентябре мы снова будем наблюдать оживление, активизацию спроса. В первую очередь будут востребованы однокомнатные квартиры, как наиболее доступный вариант покупки собственного жилья. Если попытаться охарактеризовать ситуацию в целом, бурный рост цен в предыдущие годы породил баланс спроса и предложения, на рынке образовался избыток предложений. При этом количество людей, желающих купить жилье, не изменилось, просто темп роста доходов не успевал за ценами, подорожала ипотека. В такой ситуации потенциальные покупатели отложили на некоторое время вопрос о приобретении жилья до лучших времен, но явление отложенного спроса - сугубо временное, ведь это по-прежнему неудовлетворенный спрос. Как только люди поднакопят денег, почувствуют себя увереннее, они снова выйдут на рынок, - утверждает Анна Голомидова.

Возможности
- Сегодня, в условиях острого дефицита «чистых» покупателей, единственная возможность заставить рынок жилья «двигаться», чтобы появилась возможность выполнить заявки продавцов и покупателей квартир – это построение альтернативных сделок. В крупных агентствах недвижимости есть возможность удовлетворить все запросы клиентов, поскольку превалирующее количество заявок носит именно обменный характер, и только высокий профессионализм риэлтера позволяет качественно подбирать объекты, скрупулезно строить цепочки. Сложность альтернативных сделок заключается, прежде всего, в том, что каждое звено в цепи взаимозависимо от предыдущего и последующего звеньев. Сегодня, чтобы учесть и совместить потребности одних, желания других и реальные возможности обеих сторон сделки, необходимо выстраивать ряд сделок, длинную цепь, создать и сохранить которую возможно, если есть ресурс и большой потенциал компании. В Центральном Агентстве Недвижимости существует специализированный обменный фонд квартир, посредством которого процесс купли-продажи может быть значительно упрощен и ускорен. Кроме того, общая база агентства, куда стекаются заявки со всех филиалов города, насчитывает более десяти тысяч вариантов. При необходимости, в случае срочной продажи компания может самостоятельно выкупить квартиру у клиента, - отмечает Татьяна Олифиренко. – А главное, что мы можем предложить покупателям и продавцам квартир, - это юридическая экспертиза документов, безопасность расчетов, синхронность в проведении сделки, и что немаловажно, гарантии за результат. Наши клиенты могут быть спокойны в том, что обретут право собственности.

Центральное Агентство Недвижимости предлагает выгодную акцию «Найдем покупателя на Вашу квартиру за 30 дней!», эффективность которой уже оценили сотни клиентов.

Ключевые слова: Рынок недвижимости