Большое агентство - больше гарантий!

Каждый человек хотел бы быть уверен, что, отдав за приобретаемое жилье немалую сумму, он обретет право собственности. Не специалист вряд ли может представить себе те множественные риски, в результате которых право собственности может быть не обретено, оспорено в судебном порядке. В Гражданском Кодексе существует более 12 статей, по которым возможно расторжение уже состоявшейся, оплаченной сделки. Между тем, от покупателя, столкнувшегося с серьезными проблемами, часто ничего не зависит.

Потерять квартиру — просто
По большому счету риски можно отнести к двум группам: предсказуемые и непредсказуемые. К предсказуемым рискам можно отнести те риски, которые можно исключить, соблюдая определенные меры предосторожности. Например, риск неполного пакета документов, собранного на объект; риск отсутствия согласий на сделку заинтересованных лиц. Как правило, подобные риски может исключить квалифицированный специалист агентства недвижимости. Вторая группа — это непредсказуемые риски. Предусмотреть их практически невозможно.
— Практика делового оборота в Новосибирске такова, что расчет за объект происходит до подачи документов на государственную регистрацию сделки. По крайней мере, в 95% случаев это так. Между тем, федеральным законом о государственной регистрации предусмотрено: подача документов на госрегистрацию с оплатой регистрационного сбора, установленным в законном порядке в размере 500 рублей, не обязывает учреждение юстиции зарегистрировать право собственности. Управление Федеральной регистрационной службы обязуется лишь рассмотреть наличие оснований как таковых для государственной регистрации. Все 30 календарных дней, отведенных на госрегистрацию законом, покупатель не защищен, и находится в подвешенном состоянии. Причем, получить отказ в государственной регистрации можно из-за большого перечня причин. Если говорить о форс-мажорных обстоятельствах, то к таковым можно отнести смерть продавца, смерть лица, выдавшего доверенность в период регистрации, приостановление государственной регистрации по заявлению продавца. Мало кто знает, но для того, чтобы регистрацию права приостановили, достаточно одного волеизъявления продавца, получившего денежные средства за объект, — комментирует Олег Харченко, директор Центрального Агентства Недвижимости.
В качестве одного из самых распространенных рисков Олег Харченко называет наложение ареста на объект недвижимости в процессе государственной регистрации:
— Существуют случаи, когда, получив все необходимые документы на объект, проверив отсутствие ограничений, обременений любыми доступными нам способами, в течение 30 календарных дней государственной регистрации, таковые обременения возникают. Никто от этого не застрахован. Самый элементарный пример: проверив отсутствие ограничений, обременений, арестов на квартиру и подав документы на госрегистрацию, в процессе 30 дней бывшей супругой продавца было донесено решение суда о наложении ареста на квартиру из-за долга по алиментам. В случае неустранения подобного препятствия, через три месяца учреждение юстиции, как правило, выдает отказ в государственной регистрации. Сторонам возвращаются поданные документы, при этом оплаченные регистрационные сборы не возвращаются. Соответственно, решать свои финансовые проблемы люди будут уже в гражданско-процессуальном порядке, обращаясь друг к другу, — отмечает Олег Анатольевич.
Препятствия на пути к государственной регистрации права собственности зачастую возникают вследствие определенного информационного вакуума, закрытости информации в нашей стране. К примеру, потенциальному покупателю квартиры не доступна информация о лицах, зарегистрированных в объекте недвижимости, сведения о браках продавца тоже не являются открытыми. Органы регистрации гражданских браков не дают подобной информации. Как правило, определить, приобреталась квартира в период брака или нет, можно только по документу, удостоверяющему личность. Но, как известно, менять паспорт гражданину РФ приходится ни один раз в жизни в плановом порядке, да и по личной инициативе, например, имитируя утрату, сегодня не составляет особых проблем.
— Существует масса другой важной информации, к примеру, по дееспособности гражданина, которая тоже носит закрытый характер. Все эти факторы вкупе ущемляют права покупателя. Причем, не только на период государственной регистрации, но и после таковой. Есть понятие о сроке исковой давности, который, стоит отметить, исчисляется не от даты сделки, а от даты, когда заинтересованное в расторжении лицо узнает о нарушении своих прав. Может быть применен и более длительный срок в связи с тем, что заинтересованное лицо могло не знать о наступлении событий, которые ущемляют его интересы. Таким образом, на протяжении десятилетий новый владелец квартиры рискует ее потерять, — констатирует Олег Харченко, директор Центрального Агентства Недвижимости.
Помимо предсказуемых и непредсказуемых рисков для покупателя не стоит забывать и о преступном элементе в сфере недвижимости. Речь идет о мошенниках и черных маклерах, которые нередко пытаются продать квартиры асоциальных слоев общества — недееспособных, алкоголе и наркозависимых, серьезно задолжавших и т.д. Нет гарантии, что, купив такую квартиру, вдруг через какое-то время на нее не возникнет притязаний со стороны третьих лиц — детей, родственников и т.д.

Долг есть — денег нет
Статистика, показывающая наличие каких бы то ни было проблем у потенциальных участников сделок, неутешительна.
— По каждой третьей сделке, как правило, проходит приостановление государственной регистрации, — утверждает Олег Харченко. — Управление Федеральной регистрационной службы имеет сомнения в основаниях для государственной регистрации. Конечно, значительная часть таких сомнений впоследствии рассеивается, недостатки устраняются. Мелкой неприятностью можно считать оплаченный регистрационный сбор не в том объеме. Соответственно, донесли квитанцию, государственная регистрация продолжилась. Но есть и более серьезные ситуации: подлог документов (самый классический мошеннический ход: изготавливаются цветные копии, очень близкие по качеству оригиналов, подача документов на регистрацию, и дальше выявляется, что выступающий в качестве продавца не обладает соответствующими полномочиями продавать объект). Так как расчет был произведен до подачи документов в юстицию, то возникают проблемы не только с необретением объекта, но и с взысканием денежных средств с продавца, которые были выплачены ему за приобретаемый объект. Это проблема российского масштаба, проблема исполнительного производства: серые доходы, отсутствие у большинства российских граждан как такового официального источника доходов. Взыскать впоследствии денежные средства в порядке исполнительного производства практически невозможно. Как правило, как и всякий честный человек, должник признает свой долг, и обещает обязательно вернуть его, но как только появится возможность, будь то пять или десять лет. Учитывая тот факт, что только за 2006 год изменения цен на определенные категории жилья составили почти 100%, можно сделать вывод: чем дольше период возврата, тем меньше шанс купить себе впоследствии хоть какое-то жилье за эти деньги.

Как избежать глобальных рисков при покупке квартиры?
На протяжении многих лет в России государство пытается стереть всякие различия между агентствами. Тому примером отмена лицензирования риэлтерской деятельности. Но по большому счету потребитель становится более пресвященным, и сегодня клиенту уже недостаточно членства в Ассоциации риэлтеров для того, чтобы быть уверенным в надежности того или иного оператора рынка. Нужны дополнительные, более серьезные гарантии.
— Далеко не каждое агентство способно защитить своего клиента. Многолетний стаж бренда также не исключает несостоятельности. Центральное Агентство Недвижимости покупателю квартиры выдает Гарантийный сертификат, в соответствии с которым его владельцу гарантирована выплата имущественного вреда в полном объеме. Фактически это означает, что агентство ручается за каждую проведенную сделку, способно отвечать материально, а так же защищать интересы покупателя в судебных инстанциях. Кроме того, наши гарантии выгодно отличаются от титульного страхования. Во-первых, особенностью всех страховых компаний является срочность контракта. Кроме того, сам подход страховых компаний к данному виду страхования весьма халатен, настроен на людей неосведомленных о рынке и рисках. Во многих документах предусмотрены значительные ограничения, которые не позволят выплатить деньги по наступлению страхового случая. Гарантийный сертификат Центральное Агентство Недвижимости предлагает на весь срок владения объектом. Документ предусматривает полную финансовую ответственность агентства за результат сделки, — констатирует Олег Харченко.
Однако опасайтесь подделки. Специалисты признаются — грош цена псевдо гарантиям мелких контор: они далеки от реальности и не защитят потенциального покупателя квартиры даже от незначительных рисков. Олег Харченко приводит пример:
— Часто многие потребители не интересуются рынком до тех пор, пока в этом не возникает надобности. Буквально это звучит так: я слышал, что обманывают, но не знаю как. Когда же у человека появляется необходимость углубиться в нюансы рынка жилья, вникнуть, изучить, оказывается, что информации недостаточно. И, естественно, при выборе агентства недвижимости, у человека должен возникнуть закономерный вопрос: а сможет ли оно выполнить то, что фактически гарантирует? Прежде всего, выясните и взвесьте — что делает предприятие, которому вы платите, для защиты вас от финансовых потерь. Профилактика всегда дешевле лечения. Центральное Агентство Недвижимости — единственное в Новосибирске агентство, на базе которого создан независимый Департамент экспертизы документов. Здесь обслуживаются клиенты крупнейших банков города и клиенты системы Центрального Агентства Недвижимости. Штат юридической службы насчитывает несколько десятков опытных сотрудников. Абсолютно логично, что гарантии дают только после надлежащей проверки документов. Желание снизить свои потери и риски — естественно. Другой индикатор опасности — если риэлтер в арендованной комнате обещает вам, что в случае чего — все вернем, стоит задуматься — а вернут ли и из каких средств, если весь имеющийся фонд агентства — это один телефон, два журнала, а в качестве гарантии предлагается в лучшем случае копия договора страхования. Выплаты можно гарантировать только наличием ресурсов и средств компании.
В качестве еще одной негативной тенденции, вызывающей тревогу, Олег Харченко называет появление на рынке предпринимателей, извлекающих доход посредством сдачи места в своем агентстве любому желающему:
— Фактически, получается, что каждый может попробовать свои силы риэлтером за 10-15 тысяч рублей в месяц. Это говорит, прежде всего, о том, что предприятие за этих граждан никакой ответственности не несет. В будущем эта ситуация определенно повлечет за собой риски и последствия. Ведь пока далеко не каждый человек видит разницу между одним предприятием и другим: вроде бы, и там, и там был риэлтер, и там, и там подбирали варианты, а вот все, что осталось за рамками видимой работы — оказывается, самое важное. Был ли в агентстве юрист, эксперт, которые должным образом провели проверку и обеспечили сопровождение сделки, — для рядового потребителя услуг уже остается за кадром. Это все равно, что в ресторане. Человек, пришедший пообедать, не видит всего, что происходит на кухне, не знает, из каких ингредиентов готовится блюдо. А результат зависит от того, что за повар готовил обед, дорожит ли ресторан своей репутаций и прочее. Так вот в мелком агентстве, скорее всего, весь цикл работ будет производить риэлтер: с того момента, как он вас нашел, подобрал вариант, сам же будет заниматься его оформлением, проверкой документов, проведением взаиморасчетов, сам будет как-то пытаться сопровождать вас в на регистрации. Однако все хорошо, когда хорошо кончается. Как говорится, всякая счастливая семья счастлива одинаково, каждая несчастливая семья несчастлива по-своему. Поэтому, может случиться так, что, при возникновении проблем, появившись в подобном агентстве и поинтересовавшись: а где Марья Ивановна, которая оформляла сделку, вам недвусмысленно дадут понять, что Марья Ивановна здесь больше не работает. В этом случае человек останется один на один со своими проблемами.
Стоит отметить, что Гарантийный сертификат Центральное Агентство Недвижимости выдает клиентам, заказавшим комплексную услугу по приобретению квартиры. Централизованно выполнив весь объем работ по подбору варианта и экспертизе документов, Центральное Агентство Недвижимости ручается за результат сделки.

В Центральном Агентстве Недвижимости существует Центр расчетно-кассового обслуживания, где взаиморасчеты между продавцом и покупателем квартиры можно совершить цивилизованно, в спокойной безопасной обстановке. Рассчетно-кассовый центр оснащен современными машинами для счета денежных знаков, машинами для проверки подлинности купюр, центр обслуживается военизированной охраной.

В Центральном Агентстве Недвижимости в отдельную специализированную структуру выделена Служба контроля качества, которая постоянно отслеживает качество работы специалистов компании.