(383) 2-200-200
За приобретением квартиры на вторичном рынке мы уже без сомнений обращаемся в надежное агентство недвижимости. И рисков меньше, и выбор квартир больше, и сервис имеет значение. Другое дело новостройка. Тут есть возможность обратиться за понравившимся объектом напрямую к застройщику, тем самым, сэкономив на услугах агентства недвижимости. Уже год как действует Федеральный Закон № 214, призванный навести порядок на инвестиционном рынке. Однако обманутых дольщиков, жертв долгостроя, так и не сумевших вернуть свои деньги, меньше не стало.
Откуда берутся обманутые инвесторы? Какие опасности подстерегают потенциального покупателя жилья на первичном рынке? Как обезопасить себя от возможных рисков?
Дом есть, а прав — нет
В том, что покупатели в нашей стране недостаточно защищены, знает, пожалуй, каждый. Выбрав квартиру в строящемся доме по многочисленным журнальчикам, достаточно позвонить, и любой застройщик встретит вас сегодня с распростертыми объятиями, расскажет обо всех преимуществах своего строящегося дома, даже предложит рассрочку. Сегодня, когда весьма ограничен спрос даже на вторичном рынке, желающих вложить деньги в стройку еще меньше. Отсюда и самые заманчивые акции застройщиков, обещания рассрочки, фиксированной цены, гаража в подарок и, конечно, полное отсутствие комиссии за оформление.
Про комиссию, впрочем, тоже ясно: не так давно введенная рядом строителей практика брать комиссию за оформление своего инвестиционного договора, по крайней мере, непонятна. Это также нелогично, как если бы в супермаркете с покупателя брали деньги за то, что он купил продукты, а затем еще и за то, что ему их продали. Оплаты две — услуга одна! Абсурд, когда застройщик исполняет две функции — действует в интересах и покупателя и в собственных как продавца. Но у них в априори разные интересы: у одного — быстрее и дороже продать, у второго — дешевле и с гарантией купить. Именно поэтому нужен независимый специалист, способный реально оценить ситуацию и провести надлежащую экспертизу, — констатирует Олег Харченко, директор Центрального Агентства Недвижимости.
Общеизвестный нашумевший федеральный закон ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве», обязывающий застройщиков заключать с инвесторами договоры долевого участия, казалось бы, должен был вывести взаимоотношения инвестора с застройщиком на новый уровень. На практике сегодня по-прежнему в 90% случаев продолжают работать «серые» схемы в привлечении денежных средств дольщиков. Даже крупные известные застройщики в части своих объектов обходят федеральный закон. Договоры долевого участия не заключаются, не регистрируются в Управлении Федеральной регистрационной службе по НСО. Вместо них заключаются предварительные договоры, договоры займа, не имеющие отношения к законному порядку деловых отношений. Согласно данным документам, строительная компания лишь занимает у инвестора денежные средства, не обязуясь по окончанию строительства предоставить квартиру. Причины просты и банальны: это уход от налогов и желание строить на «дешевые» привлеченные деньги. Документооборот с неимоверным количеством чиновников, затягивающих сроки оформления разрешительных документов, коррупция не оставляет под час возможности для законного привлечения денег инвесторов. В связи с этим большинство застройщиков, представленных сегодня на рынке, привлекают средства дольщиков без наличия разрешительных документов. Как следствие, в обход, не заключая договоров долевого участия.
Риски покупателя
Рисков, подстерегающих потенциального покупателя строящегося жилья, очень много.
— В своей практике мы неоднократно сталкивались с двойными продажами, когда одна и та же квартира была продана нескольким не знающим друг о друге инвесторам. Клиентка, обратившаяся в юридическую службу за правовой защитой, купила квартиру в строящемся доме, сделала ремонт и заселилась. Подав документы на регистрацию права в учреждение юстиции, неожиданно выяснилось, что на данную квартиру уже были поданы документы от другого лица. В итоге, Центральное Агентство Недвижимости, представляя интересы клиента, выиграло судебный процесс, зарегистрировано право собственности. Но два года человек находился в постоянном страхе потерять кровно нажитое. Как такое могло случиться? Дело в том, что зачастую застройщик не способен построить дом своими силами, не привлекая ресурсов извне. В подобной ситуации зачастую привлекают для выполнения отдельных видов строительных работ сторонние подрядные организации, с которыми расчет производится путем предоставления им определенного количества квадратных метров из площади в строящемся объекте. Условно говоря, отдается часть квартир. Как правило, подрядчики начинают продавать квартиры порой еще не выполнив своих работ. За длительный период строительства дома подрядчик может поменяться, может оказаться несостоятельным выполнить полный объем работ, заказанный застройщиком, и как следствие не имеющим полномочий отчуждать данный объект, не принадлежащий ему, взимая за это деньги. Отсюда и судебные споры. Договоры, заключенные не полномочными лицами, — не действительные и оспоримые. Человеку, который не разбирается в нюансах, — вполне легко оказаться обманутым инвестором — считает Мария Завадская, юрист Центрального Агентства Недвижимости.
Помимо риска двойных продаж или долгостроя, есть и другие моменты, разобраться в которых подчас под силу только грамотному специалисту.
Руководствуясь накопленным опытом, специалисты утверждают — нет возможности ориентируясь лишь на репутацию застройщика и на заключение прошлого периода, не видя документов, сделать вывод о существующих рисках вложений в конкретно взятую квартиру. У одного и того же застройщика могут быть наряду с проблемными объектами и оформленные надлежащим образом. В одном и том же доме могут быть оспоримые и оформленные в соответствии с законом квартиры как штучно, так и целыми подъездами. Потому каждую новую заявку клиента в Центральном Агентстве Недвижимости будут отрабатывать в едином стандарте.
Как проверить стройку
— В Новосибирске услугу выездной проверки новостроек строительных компаний города оказывает Центральное Агентство Недвижимости. В компании этим профессионально занимаются порядка двух десятков штатных единиц юристов, объединенных в юридическую службу агентства. По результатам проверки компания выдает клиентам заключение на предмет возможности приобретения конкретного объекта недвижимости, учитывая всех риски, которые прим этом возникают. Экспертиза документов на объекты первичного рынка является одной из самых востребованных услуг. Однако на текущий момент статистика нашего предприятия такова, что треть выездов заканчивается отрицательным заключением. Встречаются клиенты искренне удивленные. Неужели я должен платить за услугу? Ведь квартиру я не купил! Нельзя ставить в зависимость результат проверки и вознаграждение за выполненную работу. Проверяя стройку по всем параметрам, не обещаем, что вы купите в этом доме квартиру. Мы обещаем, что качественно проверим объект. Так, к примеру, инвестируя три миллиона рублей в строящееся жилье, и отдав за услугу эксперта порядка десяти тысяч рублей в случае отрицательного заключения, такой клиент считает, что он потерял десять тысяч рублей. На самом же деле, клиент тем самым экономит 2 990 000 рублей, которые он практически потерял. Мы не гарантируем положительного решения, а лишь констатируем факты, недостатки, замечания, выявленные в ходе проверки, даем рекомендации, с какой строительной компанией можно работать, с какой — крайне нежелательно. В Центральном Агентстве Недвижимости за многие годы работы на первичном рынке недвижимости накоплен большой опыт работы, ведется архив данных по всем строительным площадкам, строящимся домам, по состоянию дел, по наличию необходимой документации и т.д. Юристами составлен соответствующий условный рейтинг, куда вынесены благонадежные компании, застройщики нестабильные, а так же «черный список» строительных компаний. Часто бывает так, что человек приходит уже с готовым объектом, который он выбрал, но, учитывая возможные риски, опасается приобретать квартиру самостоятельно. Мы остерегаем своих клиентов от приобретения затянувшихся строительством, проблемных объектов. Кроме того, в юридическом отделе Центрального Агентства Недвижимости накоплен большой опыт судебных разбирательств, связанных со спорами по строящимся объектам, с банкротствами строительных компаний, — комментирует Мария Завадская. При выборе проблемного строящегося объекта недвижимости, покупателя, прежде всего, должна насторожить цена. Если таковая явно ниже рыночной, это уже говорит о том, что какая-то специфика из разряда негативных по объекту присутствует.
Специалисты признаются, что нередко потенциальных покупателей, облюбовавших тот или иной объект, которые уже спят и видят несуществующие планировки, достаточно сложно отговорить отказаться от проблемного объекта. Инвестирование в строящееся жилье, так или иначе, пользуется громадным спросом. Стоимость за квадратный метр на начальном этапе строительства сопоставима с ценой квадратного метра в старом, малоликвидном жилье. Это привлекает и приводит к тому, что многие покупают квартиры в строящихся домах не только для проживания в них, но и просто с целью вложения денег. Если уж вы решились на покупку строящегося жилья, лучше подстраховать себя и обратиться к профессионалам рынка недвижимости.
Сопровождение в строительную компанию и экспертиза документов на строящийся объект в Центральном Агентстве Недвижимости стоит 10 тысяч рублей.
ОБЗОР ЗАКЛЮЧЕНИЙ ЮРИСТОВ за июнь 2008г.
В июне 2008 года сотрудниками юридической службы Центрального Агентства Недвижимости по заявкам клиентов были совершены более 50 выездных проверок в строительные компании города Новосибирска.
ООО МЖК «Энергетик» (объект — ул. Стартовая, 3 в Ленинском районе), ООО «Новая альтернатива» (МЖСК «У Озера», ул. Связистов в Ленинском районе), НГАУ (объект — ул. Добролюбова, д. 164), ООО «Новосибирск СтройМастер» (объект — ул. Галущака, 2 «Идиллия», д. 4 «Два капитана»), ООО «Краснообскмонтажспецстрой» (объект — ул. Широкая, в Ленинском районе), ЗАО «Диск+» (объект: ЖК «Орленок» ул. Левый берег Ельцовки в Заельцовском районе), ООО «Сервис Сибири и Ко» (объект: ул. Волховская, в Ленинском районе), ООО «Союз-10» (объект: ул. Петропавловская, д. 5/1 (стр.)), ЗАО «Строитель» (объект: ул. Овражная, Заельцовский район), ООО «Промстрой-Д» (объект: НСО, Новосибирский район, с. Криводановка, д. 183), ООО «Уникон» (объект: ул. Горская в Ленинском районе), МЖК «Транспортных строителей» (объект: ул. Фрунзе, д. ½), СУ-9 (объект: ул. Б.Богаткова, д. 185/2), ЭСК «АЛЬЯНС-строй» (объект: ул. Кирова-Алтайская-Ленинградская в Октябрьском районе), ООО «Гарантсервисстрой» (объект: ул. Залесского, 6 (стр.) в Заельцовском районе).
На предмет экспертизы документов по строящимся ими объектам недвижимости, по результатам проведенных проверок были сделаны и вручены клиентам соответствующие заключения о возможности приобретения конкретных квартир, заключения договоров и внесения по ним денежных средств, о рисках, которые существуют при обретении данного объекта недвижимости, о выявленных недостатках и замечаниях в проверенной документации застройщика.
ООО «Новая альтернатива» (МЖСК «У Озера», ул. Связистов в Ленинском районе г. Новосибирска). Весь пакет необходимой разрешительной, проектной и технической документации имеется. Но привлечение средств инвесторов предлагается на основе членства в кооперативе, путем заключения не договора долевого участия в строительстве, а заключения договора паенакопления. Права и обязанности члена кооператива, и в первую очередь, его права требования в будущем квартиры имеет свои особенности и риски. Поставив в известность клиента об этих особенностях — клиент отказался приобретать данный объект недвижимости.
НГАУ (объект — ул. Добролюбова, д. 164, г. Новосибирск). Оформление отношений осуществляется путем заключения предварительного договора. Клиент отказался приобретать данный объект, еще и по причине того, что разрешительная документация выдана на строительство общежития, а фактически строится многоквартирный жилой дом для неограниченного круга лиц.
ЭСК «АЛЬЯНС-строй» (объект — ул. Кирова-Алтайская-Ленинградская в Октябрьском районе). Клиент отказался приобретать квартиру в данном объекте по причине не предоставления организацией надлежаще оформленных документов, определяющих ее принадлежность (статус) и полномочия заключать предлагаемый договор об инвестиционной деятельности.
ЗАО «Диск+» (объект — ЖК «Орленок» ул. Левый берег Ельцовки в Заельцовском районе). Необходимый пакет документов имеется. Однако предлагается заключить договор беспроцентного займа, предварительный договор участия в долевом строительстве, договор участия в долевом строительстве без указания дат (с открытыми датами), соглашение о зачете. Кроме того, со слов сотрудника организации стало известно о существующем обременении объекта ипотекой (из-за задолженности строительной организации перед банком по кредиту). При рассрочке — стоимость объекта не фиксируется, а ее ежемесячное удорожание весьма существенно. Юристом выявлены также иные замечания. В результате от приобретения данного объекта клиент отказался.
МЖК «Транспортных строителей» (объект — ул. Фрунзе, д. ½).
Клиент самостоятельно выбрал этот объект для приобретения. Однако в результате проведенной проверки юристом, от его приобретения отказался, по причине того, что слишком велики риски. Данный объект прославился в городе «долгостроем» и в его строительстве за долгий период времени принимали участие множество организаций. Не исключаются несколько претендентов на право требования одной квартиры, обещанной разными застройщиками, так как строительство объекта началось намного ранее периода действия ФЗ-214.
ООО «Гарантсервисстрой» (объект — ул. Залесского, 6 (стр.) в Заельцовском районе). Клиент отказался приобретать данный объект по причине отсутствия надлежаще оформленных документов, определяющих принадлежность организации к данному строительству.
