Квартира за 100 млн йен?

Немаловажный вопрос, с которым приходится сталкиваться потенциальному ипотечному заемщику, если он решил взять кредит в банке, — в какой валюте выгоднее всего это сделать? Несмотря на то, что программы кредитования в иностранной валюте в Новосибирске пока не являются особенно распространенными, отдельные предложения на рынке все же есть. Сегодня в нашем городе можно взять ипотечный кредит в рублях, долларах США, евро, швейцарских франках и даже в японских йенах.
Насколько выгодна ипотека в экзотической валюте?

На фоне долларовых колебаний
Многие ипотечные заемщики сегодня расходятся во мнении о том, в какой валюте лучше брать кредит на жилье. Основная причина — в нестабильной ситуации на рынке недвижимости и постоянном колебании курса валют. В связи с наблюдающейся тенденцией к падению доллара в отношении рубля (в номинальном отношении примерно на 25%), можно сделать вывод, что доллар является самой выгодной валютой для того, чтобы брать кредит на ипотеку именно в долларах. Так ли это на самом деле?
— Банки, которые выдают кредиты, сегодня поднимают ставки, как в долларах, так и в рублях. На текущий момент в ведущих банках ставки по долларовым и рублевым кредитам практически уравнялись: стоимость долларового кредита варьируется от 8 до 12% годовых, что в среднем ниже на 1-3% стоимости ипотеки в рублях. Если заемщик планирует погасить взятый кредит в короткие сроки, то, в принципе, можно ориентироваться на сегодняшнюю тенденцию падения доллара. Но ипотека — продукт долгосрочный, и курсы валют невозможно прогнозировать на 10-15 лет. Между тем, именно данный срок является самым распространенным и оптимальным для подавляющего большинства заемщиков. Поэтому многие заемщики пока настороженно относятся к иностранной валюте, — комментирует Ирина Ляшенко, руководитель Центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости.

Йены и франки
На сегодняшний день швейцарские франки и японские йены являются довольно стабильной валютой. В среднем процентная ставка по ипотеке в швейцарских франках составляет 8-9,5%, в японских йенах — от 6,45 %, что делает подобные кредиты весьма привлекательными. Однако, несмотря на кажущуюся дешевизну, у валютных кредитов немало минусов и недостатков.
— Между покупкой и продажей того же франка есть существенная разница, которая может негативно сказаться при погашении кредита, а чуть более низкие процентные ставки компенсируются затратами на конвертацию, — считает Ирина Ляшенко. — Дело в том, что все расчеты по сделкам на рынке недвижимости проходят в рублях, кредиты также выдаются в рублевом эквиваленте по действующему курсу валют, зарплату большая часть граждан получает в рублях. Помимо всего прочего, учитывая разницу курсов, заемщик никогда не знает точную сумму, которую он должен внести в качестве ежемесячного платежа. Курс может поменяться на тот момент, когда деньги списываются со счета заемщика. Это обстоятельство вынуждает заемщика платить ежемесячно немного большую сумму, условно говоря, с запасом на разницу курсов валют.

Выгода — под сомнением?
Продукты в экзотических валютах на рынке ипотеки впервые появились в 2007 году. Однако и сегодня доля таких кредитов крайне невелика. Ирина Васильевна отмечает, что ипотека в иностранных деньгах, скорее всего, и дальше будут присутствовать на рынке, но массового спроса среди новосибирцев не получит в силу ряда причин:
— Несомненно, ипотечные кредиты в стабильной иностранной валюте выгодно отличаются своей дешевизной. Однако мы советуем своим клиентам брать кредит в той валюте, к которой непосредственно привязан доход. Во-первых, это убережет заемщика от возможных рисков скачка роста валюты. Во-вторых, позволит сэкономить на конвертации. Ведь если, к примеру, клиент берет долларовый кредит и получает зарплату в долларах, в случае снижения курса доллара, он ничего не потеряет: зарплата в долларах останется прежней. Если же человек получает зарплату в рублях, а берет кредит в долларах, может возникнуть такая ситуация: в случае роста доллара, вырастет и ежемесячный платеж по кредиту, а зарплата в рублях останется прежней. Прежде чем решиться на валютный займ, неплохо было бы проанализировать динамику поведения разных валют, но обычный потребитель, если он не имеет отношения к фондовым рынкам, далек от этой процедуры. К примеру, если все знают, что доллар США последний год имел тенденцию к снижению, то далеко немногие осведомлены о том, что японская йена по отношению к российскому рублю укрепилась на 3%, а швейцарский франк — на 5%. Поэтому по всем вопросам кредитования лучше обращаться к профессиональным ипотечным специалистам.
Есть и еще один нюанс, предупреждает Ирина Ляшенко, — при ставке валютного кредита ниже 9% годовых, согласно российскому законодательству, заемщику придется заплатить налог на полученную материальную выгоду в размере 35% с разницы между банковской и прописанной в законе ставками. Поскольку ставка по кредиту ниже базовой ставки, то разница составляет прибыль заемщика, с которой и нужно выплатить налог, — констатирует Ирина Ляшенко.

Подобрать индивидуальную программу ипотечного кредитования можно, обратившись в Центр ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости, по адресу: Крылова, 31. Тел. 325-42-22.