Будут ли падать цены на жилье?

После шокирующего роста цен в 2005-2006 годах покупатели квартир заняли выжидательную позицию, а цены на жилье остановились на пиковых отметках. С начала года и риэлтеры, и покупатели, по всей видимости, ожидали каких-то перемен. Однако ничего особенного не произошло: рынок жилья по-прежнему не показывает ни динамики роста, ни повышения покупательского спроса. По некоторым сегментам жилья наметилось даже некоторое снижение цены за квадратный метр. Стагнация – так характеризуют существующее положение дел практики рынка. А потенциальных участников интересует главный вопрос – что будет с ценами на жилье дальше? Будут ли они падать?

Истоки перемен
Затишье на рынке жилой недвижимости продолжается уже более года. Количество сделок по отношению к 2007 году сократилось примерно на 30%. Большинство горожан отложили покупку квартиры на неопределенный срок. В качестве основной причины специалисты называют снижение покупательского спроса вследствие удорожания потребительской корзины в целом. Иными словами, растущая инфляция «отъела» большую часть доходов новосибирцев, и купить квартиру, даже в кредит, стало намного труднее из финансовых соображений. Вторая причина снижения спроса на жилье кроется в ужесточении требований банков к заемщикам. На сегодняшний день в ряде новосибирских банков такой кредитный продукт как ипотека существует чисто номинально. Заявки на кредиты не принимаются и не рассматриваются. Другие банки подняли процентные ставки и стали тщательно «отсеивать» своих заемщиков.
- Сегодня на рынке ипотечного кредитования сложилась непростая ситуация. За первый квартал 2008 года в портфеле АИЖК просроченные кредиты достигли 7,06%. Это очень высокий показатель, если учитывать тот факт, что в первые годы внедрения ипотеки процент невозвратов не составлял и 1%. Ипотечный кризис на американском рынке сказался и на нашей системе ипотечного кредитования – в дешевых и длинных деньгах большинству российских банков за рубежом было отказано. Если не углубляться в макроэкономические процессы, можно сказать, что основной причиной кризиса в Америке стала невероятная лояльность банков к изначально неблагонадежным заемщикам, выдача кредитов без первоначального взноса. Между тем, данный сценарий активно практиковался и у нас, особенно летом 2006 года. В результате жесткой межбанковской конкуренции принципы андеррайдинга были сведены к минимуму, что позволяло заемщикам обойти условия программ различными способами, таким образом прокредитовавшись на все 100% стоимости объекта. Есть все основания полагать, что тот процент дефолтов заемщиков, который на сегодняшний день мы наблюдаем, не что иное как результат коррумпированных и халатно проведенных сделок, - утверждает Олег Харченко, директор Центрального Агентства Недвижимости.
Между тем, ипотека не может быть основной причиной столь продолжительной стагнации. Тем более что схожее положение дел наблюдается и в других регионах страны, включая Москву и Санкт-Петербург. Тем более что доля ипотечного кредитования в ВВП страны не превышает и 3%. Так в чем же причина подобного ценового коридора?
Олег Харченко отмечает, что рынок жилья в Новосибирске перенасыщен, нарушен баланс между ростом цен и возможностями населения:
- Повышение стоимости жилья в последние годы стимулировалось множеством факторов, которые, может быть, на первый взгляд никто не учитывал. Развитие ипотеки, изменения в земельном законодательстве, ужесточение требований к застройщикам в отношении привлечения денежных средств инвесторов – все эти факторы сохраняли динамику роста цен. Условно говоря, ипотечное кредитование развивалось ускоренными темпами: банки конкурировали друг с другом, понижали процентные ставки и лояльно подходили к подтверждению платежеспособности заемщиков. Американский ипотечный кризис несколько поохладил кредитующие структуры и ситуацию в целом по стране - система ипотечного кредитования начала «сворачиваться». Если рассматривать земельные упрощения, то ни так называемая «дачная амнистия», ни порядок раздачи земель для застройщиков оказались неэффективными. Сюда же можно отнести и пример с ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве». Несмотря на то, что закон был принят и вступил в силу, застройщики по-прежнему применяют «серые» схемы в привлечении денежных средств инвесторов. Деньги привлекаются до получения разрешительной документации на строительство. Только 10% продаж на первичном рынке проходят с заключением договоров долевого участия, остальные 90% приходятся на предварительные договоры купли-продажи, договоры займа и другие всевозможные вариации. Таким образом, вложения в строящееся жилье стали еще более рискованными, нежели раньше.
В итоге, то, что, казалось бы, должно было косвенно простимулировать рынок жилья, оказалось бесперспективным, неработающим. Все факторы вкупе обернулись продолжительной стагнацией на рынке жилья и корректировкой цен.

Прогнозы
В большинстве случае понижение цен – закономерно. Дело в том, что по оценке специалистов, на рынке все еще присутствуют переоцененные квартиры. Причина, прежде всего, кроется в том, что, выставляя квартиру на продажу по той или иной цене, человек ориентируется на листинговые издания, где основным конкурентоспособным параметром является цена. Сами собственники начинают определят, сколько стоит его квартира. Однако разброс цен большой – до 400 тысяч рублей, особенности же объектов в подобных изданиях не отражаются (степень изношенности, состояние квартиры и т.д.). Все ориентируются на заявленные цены. Но ведь никто не знает цен, по которым реально совершаются сделки. На практике цены большинства реальных сделок существенно ниже изначально заявленных в рекламе. Для того чтобы определить действительные перспективы продажи квартиры, нужна консультация риэлтера.
Изменился и ценовой диапазон совершения сделок: сегодня пользуются спросом небольшие, относительно недорогие квартиры. Несмотря на это, с конца 2007 года произошло понижение цен в районе 5-15% именно на старое, малоликвидное, малогабаритное жилье. К примеру, если в конце 2007 года стоимость средней однокомнатной «хрущевки» составляла 1 миллион 800 тысяч рублей, то на текущий момент аналогичную квартиру можно найти и за 1 миллион 650 тысяч рублей.
Каковы могут быть дальнейшие сценарии развития рынка недвижимости в Новосибирске?
- Главным индикатором на рынке жилья всегда выступает первичный рынок. На сегодняшний день продажи квартир в новостройках так же существенно сократились. Застройщики пытаются привлечь покупателей путем фиксирования цен на продолжительный период, и уже один этот факт говорит о том, что стремительного повышения цен в текущем году не будет. Скорее всего, ситуация со снижением цен продлится до августа, а дальше начнется определенная динамика. Цены будут расти на уровне инфляции. Думаю, что год мы завершим с 15% показателем роста, - предполагает директор Центрального Агентства Недвижимости.
Между тем, сегодня наметилась еще одна тенденция: на рынке активизировались люди, которым нужно продать квартиру срочно. При этом цена, по которой объект выставляется на продажу, – явно ниже рыночной. Во многом, именно это спровоцировало падение цен. Можно было бы предположить, что на рынок станут «выбрасываться» квартиры, купленные с инвестиционной целью. Однако доля таких квартир на рынке, по оценкам специалистов Центрального Агентства Недвижимости, очень невелика и не превышает 8%.
- Предпосылок к серьезному падению стоимости новосибирских квартир нет. Цены на жилье в нашей стране понижались в косвенной зависимости от политических процессов, но сегодня мы не можем говорить о какой-то нестабильности, которая, к примеру, сопутствовала кризису 1998 года. Нет и экономических предпосылок: несмотря на то, что уровень доходности в секторе недвижимости снизился, вложение денег именно в данный вид инвестиций по-прежнему занимает высокие позиции из-за надежности такого капитала. К тому же, даже если предположить, что цены начнут падать, явление так называемого отложенного спроса сразу же сыграет роль бомбы замедленного действия: спровоцирует ажиотажный спрос, который неминуемо повлечет взлет цен, - утверждает Олег Харченко.