(383) 2-200-200
На Ваши вопросы отвечает Мария Завадская, юрист Центрального Агентства Недвижимости.
- Поиском квартиры для покупки занимаемся мы с помощью агентства недвижимости. Нашли интересный вариант. Нас приглашают в агентство на заключение договоров. Сталкиваемся с этим впервые, в этих вопросах не грамотные, боимся подписать что-нибудь не то. Много наслышаны от знакомых о разных неприятных ситуациях, когда агентства не отдавали документы, деньги, шантажировали и т.д. Расскажите пожалуйста, какие договора заключаются в таких ситуациях, на что надо обратить внимание?
- Конечно в таких ситуациях я бы посоветовала вам обратиться к юристу, специализирующемуся именно в сфере недвижимости, как правило это бывает юрист другого агентства недвижимости, который бы мог Вас сопроводить в агентство недвижимости для заключения предварительного договора купли-продажи, основного договора купли-продажи, договора об оказании услуг с агентством недвижимости, правильно провести переговоры, оформить порядок расчета с продавцом квартиры, обговорить все существенные условия сделки, провести экспертизу правоустанавливающих документов по квартире на предмет ее «юридической чистоты», дать свои рекомендации о возможности и всех рисках, сопровождающих данную сделку, доведя дело до государственной регистрации права Вашего собственности на квартиру в Управлении Федеральной регистрационной службы по НСО.
Как правило, в агентстве недвижимости, куда вы обратитесь может быть свой юрист, однако надо понимать, что юрист агентства недвижимости- это юрист агентства недвижимости, а ваш юрист, это независимый посредник сделки.
Однако, не у всех есть возможность прибегнуть к сторонней юридической помощи, поэтому расскажу вам об основных важных моментах, на которые Вы должны обратить внимание придя в неизвестное вам агентство недвижимости:
Во - первых, выбор агентства недвижимости, в которое вы обращаетесь, имеет достаточно большое значение. Важны такие показатели как, деловая репутация агентства, отзывы и рекомендации знакомых, опыт работы агентства на рынке недвижимости, состоит ли агентство в общественных профессиональных организациях, таких как Новосибирская ассоциация риэлтеров и др., наличие страхования профессиональной ответственности риэлтерской деятельности, наличие специализированных отделов по оформлению и сопровождению сделок с различными объектами недвижимости, масштабы агентства в разрезе филиальной сети, внешний вид и обстановка в офисе и многое др. Все это в целом свидетельствует об уровне профессионализма агентства недвижимости, качестве оказываемых услуг и предоставляемых клиентам гарантий.
Во-вторых, важны договора и иные документы, которые вы будете заключать в агентстве недвижимости в случае принятия вами положительного решения о приобретении той или иной квартиры. Я расскажу о наиболее правильной, распространенной и сложившейся на практике схеме оформления договорных отношений между продавцами, покупателями квартир и агентствами недвижимости. В некоторых агентствах недвижимости Вы можете встретить иную схему оформления преддоговорных отношений участников сделки купли-продажи.
Первый документ - Предварительный договор купли-продажи квартиры, двухсторонний договор, заключается между покупателем и продавцом, причем всеми сособственниками, это важно. Если договор не подписан хотя бы одним из собственников, такой договор считается недействительным и вероятность того, что вы не сможете купить эту квартиру велика. Причина проста- этот собственник не брал на себя обязательств перед вами и может отказаться от продажи в любой момент.
Существенными условиями данного договора должны быть следующие: предмет договора - обязанность продавца и покупателя заключить основной договор купли-продажи квартиры с указанием конкретного срока, объект договора- квартира, с указанием адреса месторасположения со всеми ее техническими характеристиками, цена объекта, невозможность изменения цены в одностороннем порядке, обязанность продавца сняться с регистрационного учета и освободить квартиру от всех имеющихся обременений правами третьих лиц, обязанность продавца предоставить выписку об отсутствии по квартире арестов, обременений, запрещений, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам, сроки освобождения квартиры, состояние квартиры, с описанием всех неотделимых улучшений, которые Вы хотели бы получить вместе с самой квартирой, порядок расчета, с указанием сумм и сроков, сумма аванса, передаваемого за квартиру при подписании предварительного договора, штрафные санкции и ответственность за неисполнение сторонами обязательств по договору, главное за отказ от заключения основного договора купли-продажи и многое др.
Второй документ - Расписка о передаче денег. Главное помнить, что любая передача наличных денег, в данном случае передача аванса продавцу при подписании предварительного договора должна фиксироваться в письменном виде путем написания рукописной расписки лицом, непосредственно получившим деньги. К сожалению это правило знают не все. До сих пор встречаются люди, которые отдают деньги без расписки. В случае возникновения проблем с заключением сделки купли-продажи вернуть деньги практически не представляется возможным.
Третий документ- Договор об оказании услуг, заключается между покупателем и агентством недвижимости. Существенными условиями данного договора должны быть следующие: предмет договора- обязанность агентства оказать услуги, и обязанность покупателя принять эти услуги и оплатить; стоимость услуг и порядок оплаты: ответственность сторон за неисполнение или некачественное исполнение обязательств по договору. Обращайте внимание на перечень услуг оказываемых Вам агентством недвижимости, это очень важно. Здесь должны быть указаны те обязанности юриста, о которых я писала выше. И конечно обязательно об оплате вами услуг агентством недвижимости должен быть выдан подтверждающий оплату платежный документ. Мелкие агентства недвижимости платежный документов об оплате услуг как правило не выдают, более того стараются изъять у клиентов оригиналы договора об оказании услуг. Известные и крупные агентства так не поступают, более того они выдают после заключения сделки купли-продажи страховой полис и сертификат о гарантиях государственной регистрации права собственности.
Четвертый документ - Договор на хранение документов- заключается между продавцом и агентством недвижимости. Согласно этого договора, продавец передает в агентство недвижимости оригиналы правоустанавливающих и иных документов на квартиру, а агентство принимает их на ответственное хранение.
Это своего рода гарантия и для покупателя, и для агентства недвижимости, чтобы продавец не смог продать квартиру другим людям, взять авансы за квартиру, заключить еще предварительный договор или основной договор купли-продажи. При этом , важным условием договора должно быть в обязательстве агентства недвижимости вернуть переданные документы в день сделки, а до этого момента нести ответственность за их сохранность.
Пятый документ - Договор на хранение денежной суммы- заключается между продавцом и агентством недвижимости. Согласно этого договора, продавец передает в агентство недвижимости денежные средства (аванс), полученные им от покупателя по предварительному договору купли-продажи, а агентство принимает его на ответственное хранение. Вопрос законности и правомочности агентств недвижимости хранить деньги остается конечно дискуссионным. Однако можно только констатировать, что такая практика есть, сложилась она уже достаточно давно на рынке недвижимости в работе агентств недвижимости и имеет не самые худшие результаты. Так поступают практически большинство крупных агентств недвижимости. Это также своего рода является гарантией и для покупателя, и для агентства недвижимости, которое берет на себя обязательство контролировать весь процесс подготовки и оформления сделки купли-продажи, а именно чтобы эти деньги пошли по назначению в счет оплаты за конкретную квартиру по основному договору купли-продажи, в противном случае деньги должны быть возвращены покупателю. Подобная схема оформления договорных отношений между всеми участниками сделки лишает продавца, взявшего деньги покупателя вместе с документами на квартиру просто исчезнуть, тем самым обеспечивая возможность совершения сделки купли-продажи между добросовестными покупателем и продавцом. Однако ситуации бывают разные, и в некоторых случаях могут применяться иные способы оформления преддоговорных отношений между участниками сделки купли-продажи недвижимости.
Надеюсь, что данные мною советы вам пригодятся при обращении в любое из агентств недвижимости. О других нюансах и особенностях работы с агентствами недвижимости мы расскажем в следующих выпусках. И помните, что в случае нарушения и ущемления ваших законных прав и интересов, возникших в результате некачественного оказания Вам услуг или непорядочного поведения со стороны агентства недвижимости, Вы можете обратиться комитет по защите прав потребителей, Новосибирскую ассоциацию риэлтеров или в суд.
