Рынок недвижимости: до и после выборов

Изменение цен на жилую недвижимость проходит скачкообразно, этапами. Очередной этап завершился в конце 2007 года. Поскольку в России часто экономические вопросы решаются, исходя из политических доминант, многие аналитики, делая прогнозы по рынку недвижимости, предусмотрительно осторожничали: 2008 год – год выборов президента … А всех простых граждан по-прежнему интересовал вопрос: изменится ли что-то на рынке жилья?

Фобия
Ожидания были самыми разными. По большей части, как принято в России, плохими. Выборы для многих россиян ассоциируются с переменами в социально-экономической ситуации, риском проведения непопулярных реформ, дефолта и т.д. К тому же недвижимость - один из самых уязвимых видов активов, ее нельзя спрятать, вывезти за границу, защитить от действий государства, она на виду. Конечно, такие серьезные опасения присутствовали в основном у чиновников высшего ранга, которые не уверены в сохранении своего положения после смены власти. Большинство потенциальных покупателей и продавцов отложили сделки на некоторое время. Хотя специалисты отметили, что в регионах, напротив, немало приобретений совершалось по принципу «нужно что-то быстрее купить, чтобы ничего не произошло». Те, кому «заграница не поможет», и явно придется подстраиваться под любую конфигурацию власти, пытались подстраховаться от неприятных сюрпризов, вложив свои сбережения в недвижимость. Несмотря на волнения, все обошлось гладко. Результаты выборной компании были предсказуемыми, опасного раскачивания политической ситуации не произошло. На этом фоне настроения большей части населения постепенно начали входить в спокойное русло. Отразится ли это как-то на динамике цен в сфере жилой недвижимости?

Ипотека лишь повод
Говоря о доступности жилья, можно вспомнить вполне правомерную аксиому – власть измеряет доступность жилья количеством сданных квадратных метров, народ же – их стоимостью. Поэтому, когда во всех средствах массовой информации, в том числе и местных, чиновники заговорили о двукратно увеличивающихся объемах вводимого жилья за год – мягко говоря, во всем этом отчетливо просматривалось лукавство. Третья часть сданных домов является не многоэтажными, а индивидуальными. И еще треть – это жилье повышенной комфортности с большими площадями, которое простым гражданам, как правило, не по карману. Вторым фактором «недоступности» жилья многие называют мировой банковский кризис.
- Нельзя говорить о том, что изменение процентных ставок на 2-4% существенно повлияло на привлекательность ипотечного кредитования. Это 2-3 тысячи в месяц с одного миллиона рублей кредита. Сегодня аренда однокомнатной квартиры в «хрущевском» доме обойдется в 15-20 тысяч рублей в месяц. Ряд банков, действительно, зависел от иностранных денег, но самые крупные – раздавали свои собственные и повысили процентные ставки весьма неохотно, - отмечает Игорь Харченко, руководитель центра ипотечного кредитования Центрального Агентства Недвижимости.

Почему жилье остается недоступным
Сегодня себестоимость одного квадратного метра в Новосибирске составляет 25-30 тысяч рублей, при этом средняя цена предложения уже зашкаливает за 60 тысяч за квадратный метр. Почему? Основная причина в традиционной сверхдоходности строительного рынка. Сегодня на него зашли все от оптовиков-«барахольщиков» до банков (исторически ориентированных только на «короткие» деньги). До сих пор строители даже не испытывали проблем со сбытом. Другая причина высоких цен кроется в так называемых «накладных расходах». Речь о платежах за технические условия, согласования и оформления земельных участков под застройку. «Черный рынок» диктует свои цены. К примеру, за один киловатт мощности (а на здание их нужно минимум 150-200) просят и дают 40-60 тысяч рублей. Цена гектара земли в городе (варьируется от 30 до 80 миллионов рублей) тоже должна быть разбросана на каждый возведенный квадрат. До сих пор вопрос расселения ветхого жилья для застройки решается либо большими деньгами, либо организованным пожаром. Нередко «сориентировавшиеся» расселенцы запрашивают за развалины на 5 сотках земли 15-20 миллионов рублей. Действительно, спички стоят куда дешевле…

Обещания кандидатов
Жилищный вопрос является одним из элементов предвыборной агитации.
У каждого из кандидатов в президенты были свои доводы в пользу решения жилищной проблемы россиян.
По мнению Дмитрия Медведева, первое, что необходимо сделать,- обеспечить баланс спроса и предложения на рынке жилья. Если этого не произойдет, рост цен на недвижимость «съест» все деньги, выделенные государством. Причину сложившейся ситуации на рынке недвижимости нынешний президент видит в коррупции среди чиновников, ответственных за выделение земельных участков под строительство. Впрочем, были среди кандидатов в президенты более радикальные решения. Например, господин Зюганов использовал такой рекламный призыв: «Хочешь быть уверенным, что получишь жилье, приходи на выборы 2 марта и голосуй за Зюганова Г.А.! Победит он – жилье станет доступным, как в Белоруссии». А Владимир Вольфович в своих обещаниях народу был и вовсе незамысловат – каждому от мала до велика по сто тысяч рублей, и решение всех проблем, считай, в кармане!

Что будет
Как поведут себя цены на жилье после выборов – вопрос неясный. Большинство специалистов прогнозируют стабилизацию рынка недвижимости, его спокойное течение. Другие предрекают бурный рост на ближайшие два-три года.
Что будет с ценами на жилье дальше, мы попросили прокомментировать Олега Харченко, директора Центрального Агентства Недвижимости:
«В ближайший квартал существенного изменения цен не предвидится: с начала года можно говорить о повышении цен на 3%. По некоторым параметрам идет снижение. В основном, ниже изначально заявленных цен продается малоликвидное жилье с маленькими площадями. Несомненно, рост цен будет, но не такой активный, на уровне 30% за год. Сегодня ипотека, условно говоря, проходит по схеме «Квартира – собственность заемщика, а залог банка – лишь ограничение по распоряжению ею». В первую очередь, это говорит только о рисках невозврата кредита. Прецедентов выселения неплательщиков в судебном порядке у новосибирских банков еще нет. Да, неплательщики появились, но пока все решается путем переговоров. Ориентировочный срок взыскания на сегодняшний день составляет 1,5-2 года. Все это говорит о риске вложения в закладные. А риск оправдан лишь высокими процентами по кредиту.
- Сейчас в Государственной Думе рассматривается законопроект, который призван изменить сегодняшнюю систему ипотеки на следующую «Квартира – собственность банка – залог заемщика ограничивает распоряжение ею». Это снизит риск, упростит взыскание. Желающих покупать закладные станет больше, кредиты будут дешеветь. А это неизбежно даст новый этап роста цен, - утверждает Олег Харченко.

Владимир Алферов, бизнес-тренер, кандидат экономических наук:
- Есть такое понятие, как президентский цикл. По конституции у нас президентские выборы проходят раз в четыре года. Здесь президентский срок делится на две части: первые два года и вторые два года. Первые два года: только что прошли выборы, и до следующих выборов еще далеко – здесь можно сделать все, что угодно, любые непопулярные реформы. Вам все простят, забудут. Попробуйте вспомнить, что было в первые два года правления Путина: монетизация льгот (выдали ли пенсионерам деньги, на которые они рассчитывали), новый жилищный кодекс (оказывается, вас можно выселить из квартиры за долги по коммунальным платежам, квартиру продать, и остаток денег вам вернуть), выборность губернаторов (Виктора Александровича теперь назначают, а не выбирают) – вот здесь может быть все. Давайте посмотрим последующие два года – нацпроекты, материнский капитал, искоренение игорного бизнеса, борьба с коррупцией. А про то, чтобы каждый день сажать по чиновнику – было такое указание? Было.
Сейчас мы находимся в начале первых двух лет нового президентского цикла. И политика обязательно поменяется.