Налоговый вычет с продажи

В соответствии с Налоговым кодексом РФ, доход, полученный от продажи недвижимого имущества, облагается налогом по ставке 13%. Однако сумму любого налогооблагаемого дохода можно уменьшить за счет предоставляемых налогоплательщикам налоговых вычетов.

- Налоговый вычет – это сумма, регламентированная налоговым законодательством, на которую может быть уменьшен налогооблагаемый доход.

Мало кто знает, что налоговый вычет положен каждому человеку не только при покупке квартиры, но и при продаже недвижимого имущества. Такой налоговый вычет относится к разряду имущественных, которые регламентированы статьей 220 Налогового кодекса РФ.
Размер имущественного налогового вычета, предоставляемого при продаже недвижимого имущества, зависит от срока, в течение которого имущество находилось в собственности налогоплательщика до продажи, а также от обстоятельств его приобретения. Можно выделить три основных варианта определения размера вычета:

Вариант первый

По общему правилу, установленному Налоговым кодексом, вычет предоставляется в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности менее трех лет, в целом не более 1 миллиона рублей. В такой сумме вычет определяется в тех случаях, когда квартира была приобретена налогоплательщиком безвозмездно (приватизирована, подарена, унаследована), то есть фактически в том случае, если у человека не возникло никаких расходов, связанных с ее приобретением, либо если расходы на приобретение невозможно подтвердить документально (факт расчета не обозначен в договоре, утеряна или не взята расписка от продавца в получении денег и т.д.). Кроме того, такой вычет можно получить и в том случае, если квартира была куплена за сумму меньшую, чем 1 миллион рублей, например, за 800 тысяч рублей.

Вариант второй

Второй вариант получения налогового вычета с продажи квартиры заключается в том, что вместо использования права на получение имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. То есть, проще говоря, от суммы, вырученной за квартиру, отнимается сумма, за которую эта квартира была в свое время приобретена. Единственное условие для предоставления данного вычета – документальное подтверждение своих расходов (наличие расписки, договора и т.д.). Такой подход к определению дохода применим для тех случаев, когда квартира приобреталась по стоимости более одного миллиона рублей. Например, гражданин продает квартиру за три миллиона рублей, хотя год назад он покупал ее за два миллиона. В этом случае налогоплательщику выгоднее воспользоваться как раз данным вариантом уменьшения налогооблагаемого дохода – от трех миллионов, вырученных с продажи, отнимается два миллиона, в итоге налог уплачивается только с одного миллиона рублей.

Вариант третий

Третий способ уменьшить сумму уплачиваемого налога можно применить только в отношении доходов, полученных от продажи тех объектов недвижимости, которые находились в собственности продавца более трех лет. В данном случае имущественный налоговый вычет будет предоставлен в сумме, равной полной стоимости проданного недвижимого имущества. Например, квартира была продана за три миллиона рублей, и человек владел ею более трех лет. Ему предоставляется вычет в полной сумме стоимости квартиры. В обыденном понимании под этим подразумевается, что данный гражданин уплачивать налог на доходы физического лица не будет.
Если, исходя из обстоятельств сделки, вы уже определились, каким из вариантов определения суммы налогового вычета сможете воспользоваться, то следующий вопрос будет уже непосредственно практическим – что нужно сделать, чтобы получить налоговый вычет?

Елена Хрячкова разъясняет:
- Имущественные налоговые вычеты предоставляются на основании письменного заявления налогоплательщика при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода. Старый год заканчивается, и до 31 марта нового года налогоплательщик должен прийти в налоговую инспекцию по месту своего жительства, подать декларацию о доходах, а так же написать заявление о предоставлении ему вычетов. В декларации о доходах указываются все доходы, полученные за год, а в заявлении о предоставлении вычетов указываются все вычеты, на которые налогоплательщик претендует, в том числе и вычет с продажи недвижимого имущества. То есть, вы сами определяете, каким вычетом можно воспользоваться, сами определяете его сумму, пишите заявление, а налоговая уже потом либо принимает решение о предоставлении вычета либо отказывает, если ваши подсчеты оказались неверными. Налоговая инспекция, как правило, не предоставляет услуги и свою помощь в получении вычетов. И весьма распространенная ошибка, когда люди, продав квартиру, ждут извещений из налогового органа. В нашей стране законом не установлена обязанность налоговых органов уведомлять о налоге с дохода. Как раз наоборот, установлена обязанность для каждого налогоплательщика самостоятельно прийти в налоговую, задекларировать свой доход и оплатить налог.

А собственники кто?

Право на имущественный вычет возникает при продаже жилого дома, квартиры, дачи, садового домика, земельного участка либо долей в них.
Однако получение налогового вычета, в том числе и с продажи квартиры, имеет множество тонкостей. Например, схема и суммы вычета будут разными, когда имущество находится в общей совместной собственности и когда в общей долевой.
Если недвижимое имущество находится в общей долевой собственности, то налоговый вычет предоставляется пропорционально доле каждого. Существует весьма распространенное заблуждение, что каждому из участников долевой собственности вычет предоставляется в сумме 1 миллион рублей. Это не так. Сумма вычета совокупна и предоставляется на объект недвижимости. Например, если квартира, которая принадлежит троим собственникам в 1/3 доле каждому, продается за 3 миллиона рублей, то налоговый вычет предоставляется каждому в 1/3 доле от максимально возможного, то есть каждый из них вправе уменьшить свои доходы на 333 тысячи рублей.
Если имущество находится в общей совместной собственности, то вычет предоставляется по заявлению супругов, в котором сами супруги определяют, в какой пропорции они этот вычет делят. По словам специалистов, ситуация, когда вычет не может быть предоставлен только одному из супругов, неправильная и нелогичная. Но с законом не поспоришь.
Тему имущественных налоговых вычетов можно продолжать до бесконечности. На практике возникает очень много вопросов, в которых не то что налогоплательщику, а даже специалисту подчас разобраться очень сложно. Остается только надеяться, что с развитием практической работы ответы на эти вопросы будут найдены и урегулированы на законодательном уровне.

Ключевые слова: Рынок недвижимости