В коридоре безвременья

Часто, передав продавцу квартиры задаток, подписав договоры купли-продажи в Управлении федеральной регистрационной службы, а после – и выплатив за приобретаемую недвижимость всю сумму, покупатель оказывается в странном положении. Вроде бы, суета, проблемы и тревоги позади, а документы в одном шаге от перехода права собственности. Но вздохнуть наконец-то свободно не удается: сдача документов в юстицию отнюдь не означает стопроцентного обретения права собственности.
Что за «камни преткновения» могут возникнуть в момент регистрации, какие риски за собой повлечь, особенно если сделка оформляется без участия высококвалифицированного агентства недвижимости, рассказывает Людмила Лобова, юрист Центрального Агентства Недвижимости.

«Документальные» ошибки

Самыми распространенными причинами приостановления или отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются неполный пакет документов и несоответствия в документах. Например, в регистрации может быть отказано, если заявление подано ненадлежащим лицом. Особенно часто «проволочки» в поданных документах встречаются, когда дело касается приватизации. Договоры старого образца, как правило, полны ошибок и неточностей в фамилиях, именах, отчествах, адресах и площадях. Например, в договоре значится некий гражданин Филипов, а в паспорте прописана та же фамилия, только с двумя буквами «п». Это уже весомое основание для того, чтобы отказать в регистрации. Нередко роковым становится несоответствие пресловутых букв «е» и «ё», «и» и «й» в паспорте человека и документах на квартиру. Неоговоренных исправлений, ошибок, опечаток и нестыковок может быть множество, и чтобы устранить каждую из них потребуется немало времени, а иногда и судебное разбирательство.
Часто человек может получить уведомление о приостановлении регистрации и из-за каких-то недостающих существенных документов. Например, если на сделку не представлено нотариально заверенное согласие супруга/супруги на продажу и разрешения органов опеки и попечительства. Иногда препятствовать регистрации может не только отсутствие каких-либо справок, но и их истекший срок. Не все знают, например, что выписка из домовой книги действительна всего десять дней, а срок технического паспорта истекает по прошествии пяти лет. Реже, но все же случается, когда в процессе экспертизы регистратор может усомниться в правомерности действий продавца квартиры, а то и вовсе в подлинности представленных на регистрацию документов.
Ситуация с пустяковой справкой может приобрести фатальных характер, поскольку интерес продавца к сделке после получения денег за квартиру существенно ослабевает и уговорить его привезти нужный документ иногда оказывается весьма непросто. И это не считая тех случаев, когда продавец квартиры уже просто покинул город, а то и страну.

По заявлению и по суду

Людмила Лобова, руководитель службы контроля качества Центрального Агентства Недвижимости, отмечает, что сделка может быть приостановлена по заявлению одной из сторон в течение 30 дней со дня подачи документов на регистрацию. Причины могут быть разными: как уважительными, так и совсем несерьезными. Специалисты рассказывают о случаях, когда продавец квартиры мотивировал свои действия совершенно нелепо - «у меня предчувствие», «сон плохой приснился», а иногда подобный ход событий умышленно выбирают для себя недобросовестные продавцы или мошенники.
В качестве непредвиденного и веского аргумента в пользу приостановления регистрации Людмила Лобова выделяет возможное наложение ареста на продаваемую квартиру:
- Дело в том, что на момент подачи документов в УФРС никаких арестов может и не быть. Но документы находятся на экспертизе до 30 дней, и, по сути, за это время может произойти все что угодно, в том числе и ситуация, когда объект недвижимости может стать предметом судебного спора. В данном случае регистрация будет приостановлена и затянута вообще на неопределенный срок.

Форс-мажор

Определенную долю риска всегда следует учитывать и при более непредвиденных ситуациях. Например, когда в период регистрации умирает продавец квартиры.
Людмила Викторовна отмечает, что на практике подобное тоже случается. Отказ в регистрации права собственности покупателя в данном случае в Управлении регистрационной службы мотивируют, ссылаясь на такой термин как отсутствие правоспособности в соответствии со ст. 17 Гражданского кодекса РФ. Многие юристы в Новосибирске считают действия УФРС неправомерными, поскольку статья 20 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации сделок, но такого термина как отсутствие правоспособности там нет.
К непредвиденным ситуациям, которые могут возникнуть уже на этапе регистрации, относится и отзыв доверенности собственником квартиры, а так же возможное признание продавца квартиры недееспособным. И в том, и в другом случае приобретатель квартиры будет вынужден отстаивать свое право собственности в судебном порядке. Причем, шансы на положительный исход весьма незначительны.
Редкими, но все же возможными форс-мажорными обстоятельствами, по словам Людмилы Лобовой, могут стать изменения законодательства в стране либо внутреннего регламента регистрирующего органа. Самый наглядный пример связан с введением в действие нового Жилищного кодекса РФ. Многим людям, подавшим документы на регистрацию права собственности на комнату в коммунальной квартире, к примеру, 25 марта 2005 года, с 1 апреля регистрацию приостанавливали, и требовали донести отказы от преимущественного права покупки от других собственников коммунальной квартиры.

Фундаментальных потерь можно избежать

В результате приостановки либо отказа в регистрации деньги за уплату государственной пошлины будут потрачены впустую - государство их не возвращает. Но это далеко не самое страшное. Страшнее, передав все средства за покупаемую квартиру, остаться без крыши над головой, не обрести право собственности. Именно поэтому хоть отчасти знающие законодательство люди очень волнуются в период, отведенный для регистрации права собственности. От сюрпризов, в том числе и неприятных, не застрахован никто. Если сделку купли-продажи человек оформлял самостоятельно, и вдруг непредвиденное произошло, для защиты своих интересов ему как минимум придется нанимать адвоката.
В Центральном Агентстве Недвижимости, чтобы еще более обезопасить и оградить своих клиентов от подобных передряг, каждому покупателю квартиры выдается гарантийный сертификат. Людмила Лобова разъясняет права клиента в соответствии с данным документом:
- Гарантийный сертификат выдается каждому покупателю квартиры и предусматривает полную финансовую ответственность агентства за последствия проведенной сделки. Гарантийный сертификат подразумевает не только материальную ответственность за счет компании, но и правовую защиту при возникновении претензий, связанных с правом собственности. Так как максимальное количество рисков возникает именно на момент государственной регистрации, Центральное Агентство Недвижимости выдает гарантийный сертификат клиенту до регистрации сделки в отличие от других риэлтерских компаний. Гарантийный сертификат вступает в действие уже с момента подачи документов на регистрацию в УФРС и не ограничен сроком действия.
Специалисты Центрального Агентства Недвижимости отмечают, что гарантийный сертификат является фактически аналогом титульного страхования, и еще одним шагом в сторону защиты добросовестных приобретателей квартир.
Существование гарантийного сертификата не предусмотрено требованиями гражданского законодательства и законодательства о защите прав потребителей. Центральное Агентство Недвижимости принимает на себя данные обязательства добровольно.

Ключевые слова: Рынок недвижимости