(383) 2-200-200
Как говорил еще в XVIII веке Карамзин: «Строгость законов на Руси смягчается их неисполнением». При том, что, казалось бы, налоговый надзор ужесточается, рынок аренды жилья по-прежнему остается одним из самых теневых в России.
Соблюсти закон
- В соответствии со ст. 30 Жилищного кодекса, собственник вправе предоставить во владение и (или) пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение юридическому лицу на основании договора аренды. Физическим лицам жилье предоставляется по договору найма либо в безвозмездное пользование. Договор найма жилого помещения регулируется главой 35 Гражданского Кодекса РФ, где одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (статья 671 ГК РФ). В идеале договор найма должен заключаться на определенный срок в простой письменной форме, и желательно - регистрироваться в Управлении Федеральной регистрационной службы. Все условия найма требуют подробного описания - в данном случае риск неприятностей можно существенно снизить, - комментирует Наталья Белова, юрист Центрального Агентства Недвижимости.
Согласно Налоговому кодексу РФ (п. 4 ст. 208) физическое лицо, получившее доход от сдачи в аренду своего имущества, находящегося на территории РФ, обязано уплатить налог с полученного дохода по ставке 13 % (п. 1 ст. 224 НК РФ). Согласно п. п. 1, 2 ст. 228 НК РФ, физические лица - арендодатели, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в бюджет.
Обязательная государственная регистрация в учреждении юстиции необходима при заключении договора аренды квартиры на год и более. А это значит, что при стандартном заключении договора на полгода о нем будет известно только подписавшим его лицам — собственнику квартиры и нанимателю.
За сдачу квартиры в найм законодательством предусмотрен налог – 13% от общей годовой суммы дохода. Наталья Белова поясняет:
- Доход от сдачи квартиры в аренду относится к обычным доходам физического лица, которые облагаются налогами, равно как заработная плата, дивиденды, суммы, вырученные от продажи недвижимости, и т. д. Налог на доходы физического лица составляет 13% и платится ежегодно. За неуплату предусмотрена ответственность, в том числе уголовная. Так, уклонение от уплаты налогов и/или сборов с физического лица, совершенное в крупном или особо крупном размере, влечет наказание вплоть до лишения свободы на срок от одного до трех лет.
Человек и закон
Однако на практике все происходит куда банальнее. Спать собственникам квартир приходится не особо спокойно, но зато и налоги они не платят. При этом можно отметить, что налоговые инспекции тоже не дремлют. С начала текущего года собственники двух и более квартир получили уведомления о том, что должны явиться в налоговую инспекцию. Там люди были вынуждены написать объяснительные, почему у них несколько квартир, и что они с ними делают. Собственно, в объяснительной можно было зафиксировать что угодно: ремонт, проживание родителей, детей и прочее, а факт сдачи квартиры в найм тут же влечет за собой вопрос о доходах.
Теоретически, по утверждению специалистов, проверить на честность собственников можно. Иногда такие рейды даже проводятся, но чаще - в рамках оперативной деятельности по «звонку» недовольного соседа. По большому же счету на практике подобными «проверками» вплотную пока никто не занимается – слишком сложно что-то доказать. Для того чтобы привлечь неплательщика к административной ответственности и выписать штраф недостаточно зафиксировать словесные показания нанимателей жилого помещения. Основополагающим доказательством будет факт передачи денег наймодателю с соответствующим подтверждающим документом – распиской о получении денег.
Однако если вы вдруг однажды заплатили подоходный налог от сдачи квартиры в найм, шанс «засветиться» весьма велик – в последующем году, наверняка, из налоговой инспекции вам будут приходить письма, приглашая написать объяснительную записку, почему вы вдруг перестали сдавать квартиру в этом году.
Правила съема
На сегодняшний день в Новосибирске порядка 80% квартир сдается нелегально, половина этого числа – без официального договора найма. Сумма налоговых исчислений, которые город ежегодно недополучает в свой бюджет, даже по приблизительным расчетам, весьма значительная. В Москве эта цифра по официальным источникам составляет 5-6 миллиардов рублей. Для решения данной проблемы в столице было предложено создать единый реестр сдаваемых квартир и отказывать в регистрации иногородним, которые не будут иметь договора аренды, зарегистрированного в Московском городском центре аренды. Также было предложено не регистрировать мигрантов в Федеральной миграционной службе и единых информационно-расчетных центрах при отсутствии официальных договоров аренды на жилье. В нашем городе таких крайних мер по выявлению и пресечению необязательных налогоплательщиков пока не предпринимается. Правда, соответствующие прогнозы есть.
Москвичи уже сегодня платят за квартиру, в которой они не прописаны, по повышенным ставкам. Подобный опыт планируется распространить повсеместно.
Между тем, сегодня квартиры, сдаваемые в аренду, стали для многих жителей нашего мегаполиса стабильным, а зачастую и единственным источником доходов. Сумеет ли государство найти рычаги, чтобы аренда « вышла из тени» - вопрос завтрашнего дня.
