Доля риска

Когда денег на собственное отдельное жилье не хватает, не получается воспользоваться ипотечным кредитом, или просто есть желание сэкономить на процентах по кредиту, то может возникнуть идея купить квартиру вскладчину. Срабатывает принцип «кассы взаимопомощи» - люди финансово объединяются с целью купить квартиру. Нередко недвижимость «вскладчину» покупается, чтобы вложить средства и получить прибыль. Однако специалисты скептически относятся к общей долевой собственности, если покупателями являются чужие люди – слишком велик риск возникновения негативных последствий.

Общая долевая: кому сколько?
Гражданский кодекс подразделяет собственность на индивидуальную и общую. С первой все понятно – владеет и распоряжается недвижимостью один собственник. А вот общая собственность может быть совместной (установлена законом только для супругов и фермерских хозяйств, не предполагает выделения долей) и долевой (имущество принадлежит гражданам в долях).
- Вид собственности всегда обозначается в договоре купли-продажи. Если это общая долевая собственность, должны быть указаны доли. Размер долей всегда определяется на усмотрение граждан. Исключение составляют лишь договоры приватизации – здесь каждый собственник наделяется равными долями. Как правило, доли обозначаются простыми дробями, очень редко – в процентах или десятичных долях, - комментирует Елена Хрячкова, руководитель юридической службы Центрального Агентства Недвижимости.
При покупке квартиры на нескольких человек закономерен вопрос – как определить долю каждого? Для родственников самый приемлемый вариант - поделить жилье поровну. По крайней мере, это значительно упростит процесс оформления в плане подсчета. Но даже такой, казалось бы, простой способ иногда бывает чреват даже для родственников. За примерами далеко ходить не надо: завтра счастливая семья может оказаться на грани развода. Как следствие – раздел имущества.
Чаще проблемы возникают, когда чужие друг другу люди, решившиеся на покупку квартиры, объединяются с целью вложения денег. В этом случае к подсчету долей подходить нужно более тщательно.
Елена Хрячкова выделяет несколько возможных вариантов:
- Логично и справедливо определять доли пропорционально вложенным деньгам. При этом рекомендуем определить доли исходя из площадей комнат. Допустим, если трехкомнатная квартира с изолированными комнатами приобретается на троих, доли можно подсчитать пропорционально жилой площади каждой комнаты. Чтобы в будущем исключить этап передела.

Порядок пользования
Процесс оформления квартиры «на троих» достаточно незамысловат - можно составить как один договор купли-продажи, в котором указана доля каждого, так и несколько договоров, на каждого участника в отдельности. Более сложный вопрос, как собственники будут распоряжаться недвижимостью. Немаловажно, - предупреждает Елена Геннадьевна, - определить в договоре порядок пользования квартирой.
- Если есть возможность, нужно четко прописать долю каждого собственника пропорционально той или иной комнате, а также закрепить за конкретной долей пользование конкретной комнатой. Это хоть как-то подстрахует вас на предмет возникновения впоследствии проблем. Ведь распорядиться своей долей каждый может по своему усмотрению. Входит ли в Ваши планы, превращение удачной инвестиции в банальную коммуналку, если вдруг планы Вашего партнера поменяются?
Однако даже если в договоре купли-продажи по каким-то причинам вы не закрепили свою долю за конкретной комнатой, оснований для паники нет. Уже постфактум между собственниками можно составить соглашение, где и будет определен и систематизирован порядок пользования. Причем данное соглашение не повлечет за собой изменения имущественных прав, и дополнительно в УФРС ничего регистрировать не придется. В этом же соглашении есть возможность предусмотреть, что в случае перехода права на долю, новый участник долевой собственности также становится участником этого соглашения, и принимает данный порядок пользования.
Если все же несмотря ни на что, согласие между всеми участниками долевой собственности не достигнуто, каждый из них вправе в судебном порядке потребовать определения порядка пользования. Правда, в суд можно обратиться в том случае если фактически этот порядок уже сложился, и только требует официального подтверждения. Как показывает судебная практика, сложности могут возникнуть при проживании в данной квартире несовершеннолетних или недееспособных граждан.

Стоит ли овчинка выделки
Самый большой минус приобретения недвижимости посторонними друг другу лицами заключается в том, что при несовпадении целей каждого из собственников можно не получить желаемой прибыли. Если не удастся договориться, то Вы, как собственник, будете ограничены в праве распоряжаться свои имуществом. Во-первых, без согласия всех собственников квартиру целиком не удастся ни продать, ни сдать в аренду. Можно, конечно, поделить квартиру на отдельные комнаты, но фактически это будет уже коммунальная квартира. При этом потребуется приложить некоторые усилия - на каждую комнату получить кадастровый номер и по согласию между всеми собственниками зарегистрировать право собственности в УФРС. Хотя в этом есть и плюс - комнату, выделенную в качестве отдельного объекта, можно продать, в том числе и по ипотеке. Правда, не стоит забывать: участники долевой собственности имеют право преимущественной покупки. Это значит, что прежде чем продавать долю или комнату третьему лицу, собственник должен в обязательном порядке предложить ее другим участникам долевой собственности. И только в том случае, если они откажутся, либо в течение месяца не дадут никакого ответа, продажа будет возможна.
Самая сложная ситуация может возникнуть, если в приобретенной «вскладчину» квартире всего одна комната, либо это двухкомнатная квартира со смежными комнатами – тогда вообще вариантов что-то предпринять практически нет. С теоретической или правовой точки зрения вы свою долю, даже если она ничтожно мала, продать сможете, но на практике, у вас ее попросту никто не купит. Да, вы сможете жить в этой квартире, но может случиться и такое, что жить в приобретенной «на троих» квартире вы будете все вместе, не взирая на ограниченное количество комнат. Поэтому Елена Хрячкова советует:
- Если исходить только из финансовых представлений, купить квартиру «вскладчину», может быть, и целесообразно. Но если вы не уверены в людях, с которыми собираетесь покупать недвижимость, если это не ваши близкие родственники, я бы не рекомендовала идти на такой шаг. Как показывает практика, человеческий фактор может свести на нет все разумные расчеты. Лучше купить то, на что хватает денег самому, либо взять ипотечный кредит.

Ключевые слова: Рынок недвижимости