(383) 2-200-200
На Ваши вопросы отвечает Юлиана Александровна Михалева, юрист Центрального Агентства Недвижимости:
- Слышала, что по новому Жилищному кодексу РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником квартиры он может выселить из квартиры бывшего супруга. Так ли это?
- По ранее действующему Жилищному кодексу члены семьи собственника жилого помещения, проживающие совместно с ним, вправе были пользоваться жилым помещением наравне с собственником. Право пользования сохранялось за этими лицами и в случае прекращения семейных отношений с собственником.
По Жилищному кодексу, вступившему в силу 1 марта 2005 г., в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Если у бывшего члена семьи собственника нет основания для пользования иным жилым помещением, а также если его имущественное положение и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).
По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда на основании ч. 4. ст. 37 ЖК РФ, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.
- При одновременной купле и продаже квартиры через агентство, последнее по договору обязывает передать оригиналы документов на продаваемую квартиру. Достаточно ли передать копии, показав оригиналы? Я понимаю, что агентство страхуется этим от досрочного расторжения договора. Но считаю свои риски гораздо большими, отдавая оригиналы документов на квартиру коммерческой организации.
- Обязать Вас отдать оригиналы документов на принадлежащий Вам объект недвижимости никакое агентство недвижимости не может и не вправе. Документы передаются клиентами на хранение в агентство исключительно в добровольном порядке. Однако по сложившейся практике ведения сделок, для успешной и плодотворной работы агентства такая передача необходима по нескольким причинам:
Во-первых, еще на стадии начала работы по поиску покупателей на Ваш объект и подбору варианта встречной покупки, предоставленные Вами документы должны пройти юридическую и экспертную проверку. Так в Центральном Агентстве Недвижимости, как и в некоторых других крупных агентствах, в этих целях создан специальный отдел экспертизы, который обособлен от отделов продаж, и поэтому проверка документов без их передачи в агентство невозможна. Документы проверяются не только на предмет их юридической силы и чистоты, но и на предмет подлинности, читаемости, степени изношенности и т.п., что невозможно установить по копиям.
Во-вторых, как правило, к пакету документов, предоставленному собственником объекта недвижимости, необходимо оформить дополнительные документы, которые требуются для совершения и государственной регистрации сделки. Как правило, в случае заключения договора на продажу квартиры, агентство недвижимости берет на себя обязательства по оформлению и получению недостающих документов, что также невозможно сделать без оригиналов.
В-третьих, работа агентства недвижимости по продаже квартиры влечет определенные затраты, которые продавцом квартиры не возмещаются и не оплачиваются – это расходы на рекламу, размещение в информационных базах и системах, расклейку, временные и трудовые затраты и т.п. Вполне естественно, что агентство недвижимости примет на себя эти расходы только в том случае, если будет уверено, что данный объект недвижимости будет продан именно покупателю, предоставленному агентством.
Кроме того, требование агентства об оставлении документов на объект недвижимости на хранении при заключении предварительного договора является обеспечением выполнения обязательств продавца перед покупателем, а также гарантией того, что данный объект не будет продан другому лицу в период подготовки к сделке и не будет заключен второй (третий и т.д.) предварительный договор на ту же квартиру.
Таким образом, оставление документов на хранении в агентстве преследует целью не только, и не столько защитить интересы агентства, сколько обеспечить максимальную защиту интересов всех сторон – участников сделки.
Как правило, свое нежелание оставлять документы клиенты объясняют двумя причинами – боязнь, что квартира будет продана без их ведома, и что документы будут утеряны. Но если Вы обратились в солидное агентство недвижимости, эти страхи являются необоснованными. Продать объект недвижимости может только сам собственник либо лицо, действующее от его имени на основании нотариально удостоверенной доверенности. Документы не просто остаются в агентстве, а передаются на ответственное хранение, с четким указанием каждого документа и ответственности за их утрату. Так, например, Центральное Агентство Недвижимости устанавливает в соглашениях о хранении обязательство агентства по восстановлению утраченных документов за свой счет в кратчайшие сроки, кроме того, ответственность Агентства за утрату вверенных на хранение документов застрахована, что гарантирует полное возмещение клиенту причиненного ущерба.
- Дом сгорел. Какие документы нужны для регистрации прекращения права собственности в УФРС по НСО?
- В первую очередь необходимо обратиться в НФ ФГУП «Ростехинвентаризация», а если земельный участок расположен вне территории г. Новосибирска – в органы технической инвентаризации соответствующего района области, за составлением акта об уничтожении объекта недвижимого имущества. С указанным актом необходимо обратиться в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска (или, соответственно, в районную администрацию) для снятия объекта недвижимости с кадастрового учета. После чего документы на дом и полученные справки сдаются в УФРС по НСО вместе с заявлением об исключении объекта недвижимости из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
- Не могу узаконить ранее выполненную самовольную перепланировку (Заельцовский район): обращалась в суд - отказали в принятии заявления; обращалась в районную администрацию - отказывают и направляют в суд. Кто все-таки должен принимать решение (суд или администрация)? Какими у меня должны быть аргументы?
- В настоящее время сложился определенный порядок действий при согласовании самовольной произведенной перепланировки и (или) переустройства. В соответствии с Жилищным кодексом, согласование перепланировки и переустройства жилого помещения осуществляют органы местного самоуправления. В г. Новосибирске на это уполномочены районные администрации. В случае получения отказа в согласовании перепланировки (переустройства) Вы можете обратиться в суд с исковым заявлением о сохранении квартиры в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, с обязательным указанием на факт обращения с аналогичной просьбой в районную администрацию и отказа в таком согласовании, с приложением всех необходимых для согласования перепланировки документов.
