(383) 2-200-200
В большинстве случаев основной материальной ценностью пожилого человека является его квартира. К сожалению, часто случается так, что пока мы молоды, полны энергии и сил, мы нужны всем - и на работе, и детям, и друзьям. Когда приходит старость и возникают проблемы со здоровьем, порой выясняется, что пожилой человек вынужден оставаться один на один со своей бедой и немощностью.
Особенно это тема животрепещуща для тех, у кого нет ни детей, ни иных родственников. Волей неволей приходится задумываться о посторонней материальной помощи и уходе.
О договоре
-Договором пожизненной ренты подразумевается, что одна сторона (плательщик ренты) берет на себя обязательства по выплате определенных сумм (ренты) как единовременных, так и ежемесячных, а также обычно еще и по уходу и обслуживанию, а другая сторона (получатель ренты) передает в собственность плательщику ренты свою квартиру, как правило, при сохранении права своего постоянного проживания в ней. Плательщиком ренты может быть как физическое, так и юридическое лицо. В Новосибирске граждане могут заключить договор пожизненной ренты, как с мэрией города, так и с частными лицами, - комментирует Наталья Белова, юрист Центрального Агентства Недвижимости.
Отношения между рентополучателем и рентоплательщиком регулируются договором ренты, в котором оговариваются права и обязанности каждой из сторон. Важно, чтобы все пункты договора были изложены подробно и четко. В договоре должны быть отражены размер ренты, периодичность ее выплаты, все дополнительные условия, все то, что обещал рентоплательщик на словах. Например: ежедневное обеспечение питанием, обеспечение медицинским уходом, необходимостью обеспечения уборки квартиры, текущего ремонта и многие другие вопросы. Договор ренты заключается на продолжительное время, поэтому необходимо заранее позаботиться о своих интересах на случай увеличения цен, инфляции и т.д. Для этого нужно прописать в договоре специальный пункт о возможности и условиях увеличения ренты.
В соответствии со ст.584 ГК РФ договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. Из этого следует, что если стороны нарушат требования о нотариальном удостоверении договора ренты, то такой договор будет считаться недействительным в силу п.1 ст.165 ГК РФ. После регистрации договора в Федеральной регистрационной службе право собственности на квартиру (но не на распоряжение ей по своему усмотрению!) переходят к рентоплательщику. Данный факт подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности, где указывается, кто и на основании чего является теперь собственником квартиры, и какие существуют обременения на нее.
В ассортименте…
В Новосибирске пожизненная рента предоставляется мэрией города, редко - частными лицами, а так же разнообразными коммерческими структурами, маскирующимися под социальные фонды поддержки пенсионеров. Расценки и гарантии, естественно, разнятся.
Мэрия при представлении услуги пожизненной ренты руководствуется решением городского Совета Новосибирска № 340 от 29.12.2003 г. "О положении об установлении пожизненной ренты". Категория получателей - инвалиды 1-й группы от 50 лет, инвалиды 2-й и 3-й групп от 60 лет, а так же другие лица в возрасте от 65 лет - собственники отдельной благоустроенной жилплощади, а так же комнат в коммунальной квартире или общежитии. Пожилой гражданин передает в муниципальную собственность свое жилое помещение, взамен чего получает единовременную компенсационную выплату и ежемесячную ренту. Размер денежных выплат определяется, исходя из площади и ликвидности квартиры или комнаты, возраста гражданина, а также от минимального размера оплаты труда, установленного законодательством РФ на момент осуществления выплаты (сегодня эта норма составляет не менее 2 МРОТ). Кроме того, получателю ренты обещана разносторонняя помощь (медицинское обследование, приобретение лекарств, протезирование, установка телефона и т. д.).
- На сегодняшний день мэрией заключено 150 договоров пожизненной ренты. Одинокие люди в обмен на передачу своей квартиры в собственность муниципалитета ежемесячно получают от 880 до 1888 рублей. Единовременная выплата составляет: 18 тыс. рублей - за однокомнатную квартиру, 21 тыс. рублей - за двухкомнатную, 24 тыс. рублей - за трехкомнатную квартиру. В 2008 году средняя месячная рента будет увеличена на 260 рублей, и составит 1607 рублей. Планируется увеличить и единовременную выплату: за однокомнатную квартиру - до 24 тыс. рублей, за двухкомнатную - до 27 тыс. рублей, за трехкомнатную - до 30 тыс. рублей - сообщили в пресс-центре мэрии.
При сегодняшней минимальной стоимости однокомнатной квартиры в 1 миллион 800 тысяч рублей, что и говорить, цифры просто смешные. Но муниципальные программы прельщают пенсионеров. Доверия к ним больше.
Расценки коммерческих структур и физических лиц обозначить трудно. В основном, при заключении договора ренты с физическим лицом, размер единовременной выплаты определяется индивидуально, в основном составляет 10-20% от рыночной стоимости квартиры. Ежемесячная выплата физическим лицом, как правило, варьируется от 2 до 6 тысяч рублей.
Однако стоит отметить, что на этом рынке много мошенников, спекулирующих на беспомощности, а зачастую, и просто безграмотности пожилых людей. Не раз, поверив обещаниям о помощи, вместо договора пожизненной ренты люди подписывали дарственные на свои квартиры.
Стоит, не стоит…
- В последнее время широко практикуется схема заключения договоров ренты, при которой собственник жилья (как правило, пожилой человек, не имеющий близких родственников) выдает доверенность на частное лицо, в которой установлены полномочия этого лица от имени собственника заключить договор ренты на условиях по его усмотрению и зарегистрировать сделку в УФРС. Необходимость выдачи такой доверенности мотивируется освобождением собственника от всех дальнейших хлопот. В результате рентополучатель порой даже не знает, на каких условиях договор заключен.
Не стоит уповать только на заманчивые обещанные суммы, нужно выяснить даже самые мелкие детали договора. Часто для одинокого пенсионера не так важен размер ренты, сколько, например, комплекс социальных услуг, который обещает оказывать плательщик ренты, а также реальная гарантия выполнения этих услуг. Хочется предостеречь граждан от необдуманных шагов: подписывать договор ренты нужно лично, желательно в присутствии грамотного юриста, - предупреждает Наталья Белова.
Тем не менее, несмотря на все сомнения, закон в большей степени защищает как раз рентополучателя. Дело в том, что рентополучатель может подать в суд и потребовать признания договора ренты недействительным, естественно, по объективным причинам. Часто случается так, что и раздумывать-то особо некогда.
Всегда есть выбор
Поверьте, даже если Вам кажется, что все очень плохо, не стоит бросаться в омут с головой. Можно спокойно подумать, взвесить все за и против. В конце концов, свою квартиру Вы всегда сможете обменять на меньшую, либо поменять район проживания, скажем, на менее престижный.
Специалисты Центрального Агентства Недвижимости отмечают, что примерная разница за каждую отдельную комнату в индивидуальных квартирах составляет от 300 до 500 тысяч рублей. Зато плюсы очевидны: Вы не потеряете право собственности, а вырученных от обмена денег при рациональном использовании хватит на все насущные нужды. И самое главное - данный вариант позволит избежать ситуации, когда кто-то, пусть и невольно, ожидает Вашей смерти и освобождения квартиры.
Ст. 605 Гражданского кодекса гласит:
"При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены… При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты".
