Кооперативная собственность

В различные периоды развития жилищного законодательства подходы к праву собственности имели свои особенности. В социалистические времена жилье являлось государственной собственностью, и только в 60-70-х годах появились жилищно-строительные кооперативы, ставшие своего рода островком капитализма. Сегодня все в нашей жизни построено на рыночных отношениях. Казалось бы, кооперативы былых лет – пережиток прошлого, но поскольку остались дома с такой формой хозяйствования, то приходится сталкиваться с тем, что и сегодня с ними проводятся операции. Как возникает право собственности на кооперативную квартиру, можно ли купить жилье в кооперативном доме, не вступая в членство, и почему председатели ЖСК часто совершают ошибки – в сегодняшней теме номера. Путь к собственности Существует распространенное заблуждение о том, что кооперативная квартира подлежит приватизации. Какими документами подтверждается право на кооперативную квартиру, рассказывает Дмитрий Юсенко, юрист Центрального Агентства Недвижимости: - Кооперативную квартиру приватизировать не нужно. Право собственности на нее возникает с момента полной выплаты паевого взноса. До этого времени владелец имеет право только на свои паенакопления, но не может совершать сделки с квартирой (продавать, дарить и т.п.). Соответственно, исходным правоустанавливающим документом на кооперативную квартиру является справка о полной выплате паевого взноса, которую собственник вправе получить у председателя правления ЖСК. Если операции с жильем уже проводились, то перечень правоустанавливающих документов стандартный: договоры купли-продажи, мены, дарения и т. д. Лучше сразу собрать документы и зарегистрировать право собственности в Управлении федеральной регистрационной службы (УФРС). Зарегистрировав свои права в установленном порядке, собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению: завещать, продавать, дарить и совершать иные сделки, не противоречащие действующему законодательству. За давностью лет часто вопросы, кто выплачивал деньги за квартиру и кто в ней проживает, часто смешиваются и получается, что справка может оказаться необъективной. Особенно противоречивыми могут быть сведения, отраженные в справке при разводе супругов или смерти собственника. Например, несмотря на то, что кооперативная квартира зачастую принадлежит одному человеку – члену кооператива, при ее отчуждении согласие супруга в обязательном порядке требуется в том случае, если период внесения денег за эту квартиру полностью либо частично совпадает с периодом пребывания в браке. Если член кооператива, полностью выплативший пай, умер, не успев зарегистрировать свое право собственности, справка тоже выдается председателем ЖСК, причем – на бывшего собственника (умершего). Далее с этим документом наследники (по закону или завещанию) вправе обратиться к нотариусу. За и против Особенностью кооперативного жилья является то, что условия пользования и распоряжения определяются уставом кооператива. Высший орган управления - общее собрание, на котором каждый член кооператива имеет один голос независимо от размера его паевого взноса. Для руководства текущими делами жилищно-строительного кооператива избирается председатель и правление. Согласно ст. 289 ГК РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащей ему квартирой, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Поэтому каждый член ЖСК, полностью выплативший пай, обязан за свой счет обеспечивать надлежащее содержание и ремонт помещений, находящихся в его собственности. В каждом подъезде есть ответственный за перегоревшие лампочки и сломанный домофон. Именно поэтому кооперативные дома гораздо более чистые и ухоженные: во дворе – аккуратные лавочки, в подъездах - цветущая зелень. Выбор электриков, сантехников и прочего эксплуатирующего персонала всегда остается за жильцами. Разумно и выгодно используются подвалы, рекламные поверхности, придомовая территория и прочие места, из которых возможно извлечение прибыли. Однако помимо всех преимуществ есть и один большой минус – полномочия председателя жилищно-строительного кооператива в большинстве случаев осуществляет человек, избираемый по принципу наименьшей занятости. Как правило, это пенсионеры, домохозяйки либо люди, которые не смогли найти себя ни в какой области, зачастую не обладающие грамотностью, не имеющие должного образования. При этом председатель ЖСК уполномочен выдавать справки о выплате пая (читай: правоустанавливающие документы на квартиру), решать юридические вопросы, распоряжаться общедомовым имуществом. Собрания и прием граждан зачастую проводятся на лавочке у подъезда. К специалистам Центрального Агентства Недвижимости за помощью не единожды обращались собственники, ставшие жертвами властвующего председателя ЖСК. Ненадлежащим образом, а зачастую - в корне неверно, выдаются справки о полной выплате пая. Не так давно в Калининском районе председатель ЖСК выдала правоустанавливающий документ вообще не собственнику жилого помещения, а мошенникам, стремившимся обманным путем завладеть квартирой. Подобные ситуации влекут за собой массу проблем и судебных разбирательств. При этом риск лишиться права собственности достаточно высок. Нередко сами жильцы месяцами не могут добиться формальных выписок и справок с печатью председателя ЖСК. Хотя специалисты утверждают: «Председатель должен действовать в интересах собственников. Ст. 138 ЖК РФ обязывает жилищное объединение «обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников» и «представлять их законные интересы, в том числе в отношениях с третьими лицами». На практике иногда все происходит с точностью до наоборот - председатель руководствуется другими, сугубо субъективными принципами, не имеющими под собой никакой законодательной и юридической подоплеки. Кооперативное «братство» - для всех? Многих потенциальных покупателей квартир в ЖСК интересует – обязательно ли, став законным собственником, вступать в кооперативное членство? Данный вопрос мы попросили прокомментировать Любовь Варламову, юриста Центрального Агентства Недвижимости: - С момента первого отчуждения квартиры ЖСК его пайщиком переоформление происходит так же, как и в любом другом случае: составляется договор купли-продажи, мены или дарения, который затем регистрируется в установленном порядке. Новому собственнику такой квартиры совсем не обязательно становиться членом кооператива. Он и так вместе с квартирой приобретает все права, коими наделены члены кооператива, а также несет соответствующие расходы и вносит коммунальные платежи. Например, если речь пойдет о сборах на капитальный ремонт и прочие мероприятия, в любом случае собственника тут же поставят перед фактом и выставят счет. При этом присутствовать на общем собрании совсем необязательно. Поэтому угрозы и заявления председателя ЖСК по поводу нежелания отдельных граждан вступать в кооператив незаконны и излишне претенциозны. В то же время, «неорганизованный» жилец не сможет претендовать на общие кооперативные средства, не получит доли доходов, например, от сдачи в аренду общего имущества кооператива и т.д. Если человек все-таки решил вступить в кооператив, его принимают в члены ЖСК на общем собрании. Форма кооперативного дома - некогда являвшиеся образцом рационального капитализма- сегодня доживает свой век, чтобы уступить новым системам домоуправления. Впрочем, заимствуя лучшее из наработанных схем, хотелось бы, чтобы переход к новым правилам и стандартам, не ударил по жильцам старых домов.

Ключевые слова: Рынок недвижимости