Есть прецедент…

Светлана Воронкова, автор программы «Прецедент» о защите прав потребителей и юридический отдел Центрального Агентства Недвижимости уже несколько лет проводят совместные расследования в сфере жилищного рынка нашего города. Недвижимость – особенно болезненная тема, на острие которой пытаются разойтись изъяны законодательства и человеческие судьбы. Так возникают совершенно неожиданные ситуации, вследствие которых порой правовая борьба за место под солнцем становится борьбой за единственный кров и выживание. Зачастую из-за бюрократических препон страдают люди. Почему решить жилищные проблемы горожан крайне трудно даже городским властям, казалось бы, имеющим на то все полномочия? С какими «квартирными» вопросами сталкиваются люди, живущие в большом мегаполисе, кто и что чаще всего стоит на их и без того тернистом пути? Сегодня в номере две истории, из тех, которые обсуждались в программе. Попробуем разобраться в них с юристами Центрального Агентства Недвижимости. Двадцать лет вне прав В доме по улице Котовского Антонина С., прожила более 20 лет. В далеких 1970-х годах ее мужу, Николаю решением исполнительного комитета Кировского районного Совета депутатов трудящихся была выделена двухкомнатная квартира в цокольном помещении жилого дома. И такому жилью были рады. В 2004 году супруги наконец-то решили приватизировать квартиру. Антонина С. рассказывает: «Квартира эта сырая, хотели хотя бы на старость лет купить себе хоть однокомнатную, но нормальную и светлую. Но не тут-то было – куда только мы не обращались – в приватизации нам все равно было отказано». Получив ответ из Ростехинвентаризации (бывшего БТИ), Антонина С. и вовсе схватилась за сердце. В документе черным по белому было написано: «По данным первичной технической инвентаризации в данном доме нумерация квартир учтена, начиная со второго номера на первом этаже». Помещение, расположенное в подвале: квартира с номером «1» не учитывалось и в количество квартир в доме не включалась. Проектное назначение этого помещения так же отсутствует. На вопрос, как такое могло вообще случиться, Антонина С. только горестно вздыхает: «Когда цокольное помещение реконструировали на подвал и квартиру, архитекторы ошиблись, забыв передать соответствующую бумагу в БТИ. Просто забыли …». После смерти мужа Николая Антонина С. продолжает обивать пороги властных структур, но пока тщетно – ее квартира нигде не числится, несмотря на то, что согласно выписке из домовой книги и ордеру, жилое помещение все же существует. Главным же ударом для пожилой женщины стало постановление Правительства РФ №47 от 20 января 2006 года, повествующее о запрещении признавать помещения, находящиеся в цокольных либо подвальных этажах, жилыми. Комментирует Игорь Марчинскас, юрист Центрального Агентства Недвижимости: - Действительно, в настоящий момент отсутствует правовой механизм, который помог бы Антонине С. приватизировать квартиру, в которой она проживает. У человека нет возможности приобрести другое жилое помещение взамен данной квартиры, поскольку и на нее право не возникло. Получается, в соответствии с законом о приватизации Антонина С. может, и главное, хочет участвовать в приватизации, но по сведениям технического учета такой квартиры нет, ее не существует. Это обстоятельство осложняется еще и тем, что в соответствии с действующим законодательством не может быть признанным жилым помещение, находящееся в цокольных этажах здания, даже если по всем остальным признакам оно выступает в качестве такового. В данный момент готовится официальный ответ администрации Ленинского района – от этого уже будем отталкиваться. Полагаю, что решение названной проблемы возможно только при помощи и активном содействии местных органов власти, потому как именно их Жилищный кодекс наделил полномочиями перевода помещений из одного статуса в другой: из нежилых в жилые, и наоборот. Человек и закон Ольга З., купила комнату в коммунальной квартире, полностью рассчиталась, передав продавцу 450 тысяч рублей. Документы на регистрацию сделки были переданы в Управление федеральной регистрационной службы (УФРС). Для того чтобы получить заветное свидетельство, подтверждающее право собственности, Ольге оставалось ждать месяц – таковы сроки государственной регистрации, прописанные в федеральном законодательстве. «Если честно, я даже не подозревала, что подобное вообще может случиться, - говорит Ольга З. – мы уже даже въехали и начали делать ремонт…». Но судьба распорядилась по иному. Сначала регистрацию приостановили потому, что продаваемая доля в квартире была определена некорректно органами БТИ. В юстиции Ольге предложили устранить данную оплошность самостоятельно. С этой проблемой молодая женщина справилась. Но спустя время Ольга З. получила отказ в регистрации. Это было громом среди ясного неба. Оказалось, что спустя две недели после полной передачи денег за приобретенное жилое помещение, продавец комнаты, молодой мужчина, внезапно умер. Свой отказ Управление федеральной регистрационной службы мотивировало, оперируя таким понятием, как правоспособность, которая возникает с момента рождения и заканчивается с наступлением смерти человека. «Я отдала свои деньги в никуда», - сокрушается Ольга З., пытаясь обжаловать действия регистраторов УФРС в суде. Между тем, в Новосибирске ежегодно смерть вносит свои неумолимые коррективы в десятки регистрационных дел. Комментирует Олег Солодовников, юрист Центрального Агентства Недвижимости: - В Управлении федеральной регистрационной службы (УФРС) по НСО Ольге З. в регистрации права собственности отказали, сославшись на отсутствие правоспособности по статье 17 Гражданского кодекса РФ. Данные действия были обжалованы клиентом Ольгой З., чьи интересы я представляю в Центральном суде г. Новосибирска. Мы считаем, что действия со стороны УФРС по НСО и его должностных лиц неправомерны, поскольку статья 20 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации сделок. Такого термина как отсутствие правоспособности там нет, и в принципе быть не может. Данный федеральный закон (ст. 16, 17) предусматривает основания регистрации - совершение сторонами сделки (которая на момент передачи документов и была ими совершена: стороны подписали договор и передали в УФРС, о чем им была выдана расписка. Следовательно, в соответствии с Гражданским кодексом сделка была совершена, а отсутствие правоспособности после ее совершения (смерть продавца) на переход права уже не влияет. Данной позиции придерживается и Верховный суд в судебной практике которого «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним... признана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов, не ограничивая при этом свободы договоров». Но в этом деле еще прослеживаются другие возможные судебные препятствия - наследники (в данном случае мать продавца). Суд хочет узнать ее мнение: есть ли претензии и прочие обстоятельства. Пока не могу ничего сказать об исходе дела, но самое неприятное, что время идет, выплаченные за комнату покупателем деньги обесцениваются. Если случится так, что суд откажет, будем подавать другой иск – возвращать деньги от вступившего в права наследника (матери умершего). Подобных историй и ситуаций в городе немало. Каждую неделю эксперты Центрального Агентства Недвижимости совместно с программой «Прецедент» ищут пути решения жилищных проблем. И хотя застраховать себя от неожиданных поворотов судьбы нереально, предусмотреть их все же можно. Компетентные специалисты и эксперты Центрального Агентства Недвижимости имеют высокую квалификацию и многолетний опыт работы на рынке недвижимости, чтобы помочь разобраться в непростой ситуации, проконсультировать по любому жилищному вопросу, а так же оказать поддержку в судебном разбирательстве. Что до российских федеральных законов, то многочисленные нестыковки пока не дают им приблизиться к идеалу, а некоторые из них настолько туманны, что иногда даже суд не в силах расставить все точки над «и».

Ключевые слова: Другие статьи