Почерк профессионалов

В городе более двухсот агентств недвижимости, лишь единицы из которых имеют собственный отдел экспертизы и оформления документов. В Центральном Агентстве Недвижимости такой отдел существуют с момента основания компании. Его специалисты уверены - документы, как и люди, живут отдельной жизнью, и подчас их тщательная проверка спасает от сомнительной, оспоримой сделки. Примечателен и тот факт, что отдел экспертизы расположен в здании Управления федеральной регистрационной службы, что представляет особое удобство для клиентов. Зачем нужна экспертная служба, какова ее роль, и что может предотвратить пытливый взгляд специалиста по недвижимости – рассказывает Павел Сорокин, руководитель отдела экспертизы и оформления документов Центрального Агентства Недвижимости. - Павел Евгеньевич, почему заниматься оформлением документов должен специфический отдел? А не риэлтер, к примеру, как это практикуется в городе практически повсеместно? - Центральное Агентство Недвижимости имеет на сегодняшний день 17 филиалов. Ни для кого не секрет, что позволить иметь специализированный отдел экспертизы и оформления документов может только крупное агентство недвижимости, где подобное разделение труда вполне обоснованно. Уникальность в том, что риэлтер, выполнив свою часть работы по поиску клиента, подбору варианта, подписанию предварительного договора, передает документы нам, и сразу же начинает заниматься другими клиентами. Исходя из того, что к нам ежедневно обращается порядка 500 человек, риэлтер не имеет возможности самостоятельно вести сделку до конца. Тем более по своей специфике труд риэлтера и эксперта в корне отличается. Риэлтер может хорошо разбираться в месторасположении домов и состоянии квартир, но не знать всех тонкостей именно оформления документов. Или другая ситуация – риэлтер занимается одновременно несколькими клиентами, в итоге – ни одна сделка не доведена до конца либо затянута по времени. Например, одна только приватизация может длиться от трех месяцев до полугода. Мы же непосредственно проверяем и оформляем документы, сопровождаем сделку, тем самым значительно экономим время отделов продаж. - В чем заключается экспертиза документов? Как Вы их проверяете? - В Центральном Агентстве Недвижимости каждый пакет документов проходит тройную проверку. Основное, что нужно проверить при покупке квартиры – подлинность документов, предоставленных на экспертизу продавцом. Мы делаем запросы в те инстанции, где действительно хранится информация о собственнике квартиры, запрашиваем документы о возможных имеющихся арестах, запрещениях на продажу, проверяем, не находится ли квартира под залогом, в ипотеке и т. д. Сделав запрос, можно выяснить самое главное – имеет ли вообще человек право продавать данную квартиру? Потом сверяем документы, представленные продавцом с полученными из различных организаций выписками. Если все совпадает – документы подлинные. Нередко происходит так, что человек совершил сделку, квартиру продал – а документы у него на руках остались, хотя в едином реестре прав сменился собственник. Получается так, что документ подлинный, но право собственности не подтверждает. Проверяем документы и на соответствие различным инстанциям. Так уж вышло, что в разные годы регистрирующим органом были разные организации, например – до 1999 года – БТИ, с 1999 по 2000 – учреждение юстиции и Городское жилищное агентство, после 2000 – уже УФРС. Нужно знать, где и в какой момент должен зарегистрироваться договор. К тому же, в России часто бывает так – одна инстанция уже прекратила регистрацию договоров по закону, вторая начала регистрацию, но по старинке еще пару договоров зарегистрировала старая инстанция. Выходит, что один орган еще не имел права регистрировать, а другой уже не имел. Несоответствия такого уровня мы тоже решаем. Так же проверяем неоговоренные исправления, ошибки, опечатки и нестыковки, даже соответствие букв «е» и «ё», «и» и «й» в паспорте человека и документах на квартиру. Если раньше на это в УФРС не обращали внимание, то сейчас несоответствие одной буквы вполне может вымостить дорогу в суд. - Часто ли возникают юридические сложности? - Операции с недвижимостью – дело непростое, и даже грамотный человек не всегда все может предусмотреть. Простой пример – квартира оформлена на одного человека, но это отнюдь не означает, что собственником является он один. Если на момент покупки квартиры человек находился в браке, вне зависимости от того, на кого была оформлена квартира, она уже является совместной собственностью. Значит, обязательно нужно предоставить согласие на продажу квартиры. Многие люди не знают этого, чем зачастую пользуются маклеры. В УФРС документы приняли, а через две недели собственникам приходит уведомление: «Предоставьте согласие на продажу квартиры». В итоге либо в регистрации откажут, либо зарегистрируют оспоримую сделку. Как следствие, квартира может оказаться арестованной в любой момент. Или, например, нередки случаи: на продаваемую квартиру когда-то был наложен арест, и люди уже в свое время рассчитались с долгом. Залог фактически уже снят, но делаем запрос в соответствующую инстанцию – а он там еще числится. Если же этот факт не выявился бы до сделки, то в результате – приостановление регистрации, а поскольку расчет произведен, и продавец уже неизвестно где, то возможны дальнейшие проблемы. - Павел Евгеньевич, а для чего в офисе военизированная охрана? - Обеспечить безопасность клиентам для нас очень важно. Квартиры сегодня не дешевы, и суммы, с которыми люди приезжают на расчеты – тоже немаленькие. В присутствии вооруженного охранника волей неволей чувствуешь себя спокойнее. Помимо этого в Центральном Агентстве Недвижимости отдельно оборудованный кабинет для расчетов находится в здании Управления федеральной регистрационной службы, что очень удобно – можно рассчитаться и тут же сдать документы на регистрацию, подписать договор купли-продажи. Так же мы обладаем специальной техникой для проведения расчетов: для проверки денежных средств, как рублевых, так и валютных; аппарат для счета денег, прибор проверки подлинности купюр. В зале постоянно ведется видеонаблюдение. Обеспечивая еще большую безопасность, мы каждому покупателю квартиры выдаем гарантийный сертификат, чем берем на себя финансовую ответственность за проведенную сделку. Обращаю внимание, что гарантийный сертификат не ограничен сроком действия и является показателем качества проведенной проверки. - На сколько необходима экспертиза документов покупателю квартиры? - Я считаю, что для человека чрезвычайно важно подать документы на регистрацию документов, и быть спокойным за то, что он обретет право собственности. По статистике россияне обращаются к решению квартирного вопроса чуть ли не раз в полвека. Поэтому, чтобы все прошло удачно, нужно серьезно подходить к жилищным проблемам. Часто бывают такие случаи, что купил человек квартиру через мелкое агентство, а потом выяснилось, что в квартире была произведена перепланировка… Срок действия технического паспорта – 5 лет, а за столь длинный промежуток времени в квартире можно все что угодно переделать. Причем, не каждая перепланировка бросается в глаза, некоторые изменения способен выявить только специалист по недвижимости. Нередки случаи, когда люди из квартиры не просто выписались по собственному желанию, а, например, убыли в места лишения свободы, или как-то мы встречали запись «Убыл на учебу в танковое училище» - многие покупатели просто не знают, что эти люди по своему возвращению сохранят право пользования квартирой. Не раз приходилось и мошенничество предотвращать. Сталкивались с документами, грамотно подделанными на цветном ксероксе. Или тоже случай не из приятных – готовим документы к продаже. Сделали запрос, выяснилось, что по данной квартире в УФРС уже лежит заявление на переход права, то есть кто-то уже регистрирует свое право собственности. Естественно, мы сразу же предупредили покупателей, что квартира уже фактически продана и не стали проводить сделку. На самом деле, в УФРС бы приняли документы и второй раз, потом бы приостановили сделку и уведомили о причине. Но тогда было бы уже поздно, продавцы забрали бы деньги и уехали. Покупатели же сказали большое спасибо Центральному Агентству Недвижимости, и стали подбирать себе другую квартиру. - На что в своей работе опираются эксперты Центрального Агентства Недвижимости? - На действующее законодательство и свой многолетний опыт. У нас есть сотрудники, которые работают в отделе экспертизы и оформления документов с момента основания самого Центрального Агентства Недвижимости. Например, Чеботарева Татьяна Петровна - она прошла долгий путь от риэлтера до старшего эксперта по сопровождению клиентов, заочно окончила юридический институт. Наталья Дмитриевна Башкина работает очень давно, всю работу отдела экспертизы и оформления документов знает изнутри. Да что говорить, все наши эксперты имеют высокую квалификацию, а значит, и все клиенты Центрального Агентства Недвижимости идут в стены юстиции с проверенными документами. С документами, оформленными в соответствии с законом, требованиями и правилами Российской Федерации. Они уверены, что получат свое свидетельство о государственной регистрации права. Справка: УФРС – федеральный орган, ответственный за принятие решения о достаточности оснований для регистрации права собственности. УФРС обязано принять и рассмотреть пакет документов любой комплектности при условии предоплаченного регистрационного сбора. При наличии сомнений в достаточности или подлинности оснований для регистрации УФРС имеет право отказать в государственной регистрации без возмещения регистрационного сбора.

Ключевые слова: Рынок недвижимости