Договор особого назначения

Не секрет, что на рынке недвижимости наиболее востребованы обмены жилья. Те, кто помнит, как приходилось заниматься обменом в советское время, вспоминают ограниченность выбора, трудности в адекватной оценке разноплановых квартир и массу потерянного времени. В условиях сегодняшнего рынка недвижимости залог успешной сделки – профессиональное агентство недвижимости, а основной инструмент правовых взаимоотношений между клиентом и риэлтером - эксклюзивный договор. Что это за документ, что он дает, и обязательно ли его заключать с агентством недвижимости – в сегодняшней теме номера. Договор – всему голова Рынок жилой недвижимости в нашей стране цивилизованным и сложившимся стали называть совсем недавно, до уровня, к примеру, США, где у каждого участника сделки есть два представителя – от продавца и покупателя, нам еще семимильными шагами идти. Но предпосылки к лучшим изменениям все же есть. И, прежде всего, они заключаются в качестве предоставляемых услуг, экономии времени и безопасности. До 1995 года рынок недвижимости был хаотичным, ненадежным, и даже криминальным. Сегодня эксклюзивный договор – договор о предоставлении исключительного права предложения объекта недвижимости, это не что иное, как инструмент наведения порядка на рынке недвижимости. Что предполагает этот документ? Что агентство недвижимости берет на себя обязательства по предложению Вашей квартиры на рынке по той цене и на тех условиях, которые оговариваются с клиентом, а он, в свою очередь, обязуется продать свою квартиру при участии данного агентства недвижимости. В договоре четко должно быть прописано, какие услуги обязуется оказать агентство недвижимости, характеристики объекта недвижимости и его стоимость. Важно обратить внимание на срок действия договора. Некоторые агентства недвижимости прописывают его на достаточно долгий срок: от полугода и выше, а то и вовсе туманно: «Договор действует до окончательного выполнения сторонами своих обязательств». Это ловушка. Потому как недобросовестное агентство недвижимости станет затягивать с исполнением своих обязательств, а когда Вы захотите расторгнуть договор, Вас попросят выплатить неустойку за досрочное расторжение. Это своего рода бизнес для агентств-однодневок - Ваша квартира подобным образом может продаваться годами. Самый оптимальный срок заключения эксклюзивного договора – 3 месяца. Этого времени, как правило, достаточно для того, чтобы найти покупателя. По истечении этого срока в случае, если квартира еще не продана, у человека есть возможность продлить договор, либо заключить новый – с другим риэлтером. Следует отметить, что риэлтер имеет право отказать Вам в заключении договора. Чаще причина одна – несогласие с назначенной стоимостью. Брать на себя обязательства по продаже квартиры по заоблачной цене – дело пустое и неблагодарное, тем более, что выполнить их будет просто невозможно. При подписании эксклюзивного договора обратите внимание на пункт, где прописаны размер штрафных санкций за нарушение договора, а так же ответственность агентства за документы на квартиру. На страже Ваших интересов Заключенный договор предполагает, что у Вас, как у продавца квартиры, появится свой личный риэлтер – свой представитель, подобно личному адвокату, который на протяжении всей работы с квартирой будет представлять и защищать именно Ваши интересы. Если Вы просто выставляете квартиру в базу несколько агентств, то интерес риэлтеров будет отражением интереса тех покупателей, с которыми они работают. Существующая практика, при которой комиссионные за услугу платит покупатель, ставят тем самым покупателя в приоритетные условия. Только специфика эксклюзивного договора предполагает, что продавец квартиры, который сам не платит за работу агентства, получает на самом деле полноценную услугу. В нынешней ситуации, когда предложение превысило спрос, для продавцов квартиры это стало еще более актуально. Эксклюзивный договор, в первую очередь, выгоден для самого продавца квартиры. Помимо того, что агентство недвижимости обязуется продать Вашу квартиру, при необходимости собрав все документы на объект, Вы можете быть уверены, что Вашим делом будет заниматься профессионал, а это сделает процесс продажи быстрее и проще. Наличие эксклюзивного договора предполагает для агентства недвижимости более вероятный доход, а значит, и желание работать для клиента возрастает в разы. А теперь подробнее о преимуществах эксклюзивного договора. Эффективная реклама Реклама в операциях с недвижимостью – дело тонкое и важное. В какое издание подать объявление, чтобы квартира продалась максимально быстро, где реклама будет более обширной и эффективной – подобный маркетинг будет качественным, если определять его будет специалист. В Центральном Агентстве Недвижимости для продавца, заключившего эксклюзивный договор, вся реклама (многочисленные специализированные издания, телевидение, Интернет, наружная реклама) будет бесплатной. Подобные финансовые затраты недешевы, и возможны только при наличии эксклюзивного договора. Экономия времени Сколько недель и месяцев понадобится, чтобы продать недвижимость? Кто занимался этим когда-либо самостоятельно, - знают. И клянутся, что больше никогда не взвалят на себя подобный груз. Потому что телефонные разговоры и встречи с потенциальными покупателями отнимают львиную долю времени. Иными словами, проблем с начальством не избежать, а гарантий, что потраченное время и силы принесут хоть какой-то положительный результат, никаких. Поручив продажу квартиры специалисту Центрального Агентства Недвижимости, Вы будете чувствовать себя хозяином положения – все показы, встречи и телефонные переговоры будут назначены на удобное для Вас время. Кроме того, при наличии договора одновременно с рекламой квартиры юридический отдел проверит комплектность документов: займется сбором недостающих и уточнит имеющиеся. Таким образом, когда появится потенциальный покупатель, все документы на квартиру будут уже готовы и приведены в порядок. Риэлтер возьмет на себя не только заботы по поиску потенциального покупателя на объект недвижимости, но и при необходимости обмена подберет квартиру для Вас, учитывая при этом все пожелания и требования. Безопасность Подав сведения о продаже в несколько агентств недвижимости без подписания эксклюзивного договора, считайте, что Вы просто выбросили информацию о себе на улицу. Риск стать жертвой мошенников, «черных маклеров», людей, попытающихся завладеть Вашим имуществом преступным путем, появляется автоматически. При этом никогда не узнаешь, откуда именно «просочилась» информация – пенять в случае чего будет не на кого. Сотрудники Центрального Агентства Недвижимости не раз сталкивались с людьми, которые приходили в панике, рассказывая о ночных звонках и подозрительных личностях, интересующихся их жильем. Как только человек произносил фразу «Документы в Центральном агентстве», интерес к нему мгновенно пропадал. Тем более, с момента подписания договора, Ваш объект недвижимости будет рекламироваться только под офисными телефонами компании, а значит, Вас никто не побеспокоит лично. Информация о клиентах Центрального Агентства Недвижимости строго конфиденциальна. Правовая защита В Центральном Агентстве Недвижимости существует собственная юридическая служба. При подписании эксклюзивного договора консультации по юридическим и налоговым вопросам Вашей сделки – бесплатны. Все документы обязательно пройдут тщательную юридическую экспертизу, что практически на 100% исключит риск признания сделки недействительной. Кроме того, при подписании эксклюзивного договора в случае одновременной продажи и покупки квартиры, клиент Центрального Агентства Недвижимости получает гарантийный сертификат на срок владения квартирой, который гарантирует его владельцу выплату в полном объеме имущественного вреда, причиненного в результате ошибок при осуществлении риэлтерской деятельности. Постскриптум Кто-то спросит – а обязательно ли подписывать эксклюзивный договор? Нет, необязательно. Хоть и наличие этого документа подтверждает серьезность намерений продавца и гарантирует быструю продажу объекта недвижимости, клиенту в случае категорического отказа эксклюзивный договор никто навязывать не будет. Страшнее другое – при обращении в несколько агентств недвижимости, Ваша квартира легко может стать просто «материалом» в риэлтерском сообществе. Мало того, что Вас задергают телефонными звонками, и звонить будут все кому не лень, может случиться и такое, что Ваше жилье станет объектом наблюдения квартирных воров, прикинувшихся добросовестными покупателями. Целесообразность, эффективность и выгоду эксклюзивного обслуживания каждый определяет самостоятельно. Но чем цивилизованнее рынок, тем очевиднее выбор.

Ключевые слова: Рынок недвижимости