Самые распространенные вопросы по ипотеке

Какая недвижимость закладывается банку? Как правило, закладывается именно та недвижимость, которая приобретается на средства кредита, но в принципе это не обязательно. Существуют кредиты под залог имеющейся недвижимости: на покупку нового жилья или на потребительские и даже на предпринимательские цели. Квартира в залоге у банка. А в чьей она собственности? Разумеется, в собственности заемщика. Именно на него регистрируется объект недвижимости. Залог является лишь обременением права собственности, то есть неким ущемлением этого права. Юридическая теория расчленяет право собственности на три составляющие: пользование, владение и распоряжение. Так вот, пользоваться и даже владеть своей недвижимостью заемщик сможет, а вот распорядиться (то есть продать, подарить, обменять) — только после полного расчета по кредиту, либо по специальному согласованию с банком, в результате которого новый собственник примет на себя кредитные обязательства прежнего собственника (заемщика). Если с банком-владельцем закладной что-то случится, не обернется ли это неприятностями для заемщика? Нет. Если заемщик платит нормально, в соответствии с заключенным кредитным договором, никаких претензий к нему предъявить никто не может. Некоторые проблемы могут возникнуть, если в кредитном договоре была изначально предусмотрена возможность одностороннего изменения процентной ставки кредитором. Да и то не обязательно. Может ли банк передать залоговые права другому банку? Может, и не только банку. Продавая свои закладные банкам, ипотечным агентствам, страховым компаниям, пенсионным фондам и т. д., ипотечные банки, таким образом обеспечивают себя ресурсами для выдачи новых кредитов (так называемое рефинансирование). И делается это без получения согласия заемщика. Однако все условия кредитного договора при этом остаются прежними, а отношения по его исполнению, как правило, продолжаются с первичным кредитором. Что происходит с заложенной квартирой, если заемщик не может платить по кредиту? Если у заемщика есть поручитель по кредиту, то предъявляются претензии к нему. А если поручителя нет или он тоже не платит, следует иск в кредитора суд по поводу признания так называемого дефолта заемщика и продажи квартиры с аукциона. Из вырученной на аукционе суммы банк забирает свое (включая проценты, пеню, затраты на проведение аукциона), остальное - возвращается заемщику. Разумеется, это крайняя мера, на которую банк идет лишь после того, как исчерпаны все возможности решить проблему мирно. Можно ли получить кредит на покупку новостройки? Можно. Правда это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом в данном случае выступает не сама недвижимость, а права на будущую недвижимость. Но практика у банков имеется. Причем у большинства банков период расчетов процентов по кредиту разбивается на две фазы: до окончания строительства и после него. Соответственно, и процентная ставка в эти периоды может отличаться на несколько пунктов. Хотя есть банки, и весьма солидные, которые этого не делают. Каковы требования банков к новостройкам? Подход у всех примерно один: в конечном итоге объект должен быть гарантированно достроен, а после достройки — перейти в собственность заемщика и в залог кредитору. А вот способы получения таких гарантий у банков разные. Одни смотрят документы строящегося объекта, интересуясь только юридической чистотой. Другие выезжают на место, дабы убедиться, что темпы строительства нормальные. Третьи изучают процентовки и кредитуют только на определенном этапе строительства (например, после освоения 50%). Четвертые интересуются лишь именем застройщика-инвестора, составляя для себя список наиболее авторитетных участников рынка и кредитуя только их объекты. Пятые выдают кредиты на покупку квартир только в тех домах, которые строятся на деньги банка… Проблема усугубляется еще и тем, что далеко не все застройщики и инвесторы готовы сегодня сотрудничать с ипотечными банками, подстраиваться под их требования. Сплошь и рядом у застройщиков неполный пакет документов по уже строящимся объектам, и, разумеется, это не кредитуется банками. Словом, планируя покупать новостройку в кредит, лучше предварительно проконсультироваться и в банке и у специалистов-риэлторов.

Ключевые слова: Рекомендации специалистов