(383) 2-200-200
Игорный бизнес доживает последние дни. Огромные помещения на основных магистралях Новосибирска, в которых сегодня расположены казино и фулл-хаусы, скоро будут высвобождаться. Многие арендаторы торговых площадей предвкушают «коммерческий бума»: цены на аренду могут значительно упасть. Интерес подстегивается еще и тем фактом, что в 2007 году будет сдано столько же административных площадей, сколько в целом в Новосибирске было сдано за последние 10 лет (!). О том, как ситуация отразится на рынке коммерческой недвижимости, рассказывает руководитель отдела коммерческой недвижимости Центрального Агентства Недвижимости Альберт Сурков.
- Альберт Игоревич, насколько кардинально может измениться ценовая политика в сегменте коммерческой недвижимости?
- Цены на аренду снижаются уже сейчас, и будут падать в дальнейшем, в том числе в связи с открытием новых торговых центров. Москва столкнулась с таким положением дел лет восемь назад, когда у них начали открываться такие крупные торговые и бизнес-центры, как у нас сейчас. Бутики стали перемещаться в торговые центры. Комплексы предполагают принципиально новые возможности и огромный человекопоток. В бутик покупатель должен зайти специально. А мультибрэндовая площадка позволяет «обмениваться» покупателями: человек, пришедший с определенной целью, заходит попутно и в соседние магазины в том же здании.
Сегодня арендная ставка на основных магистралях (Вокзальная магистраль, Красный проспект, проспект Маркса) колеблется от полутора до семи тысяч за квадратный метр. Арендодатели немного остепенились и поняли, что изначально выдвигать высокие ставки по аренде – не всегда выгодно. Когда в только что открывшемся центре начинают «задирать» цену, первоначально заявленный высокий уровень торгового центра из-за этого начинает падать, страдает сам центр. Сейчас арендодатели приняли другую стратегию, сделав вывод, что будет лучше, если центр откроется, стабильно проработает первый год, а потом уже можно будет поднимать и арендную ставку.
Что касается игорного бизнеса, он был и остается самым доходным. В связи с этим его владельцы за ценой квадратного метра никогда не стояли, любую арендную ставку могли перебить, и зачастую в разы завышали ее только для того, чтобы разместиться в том или ином помещении. На настоящий день самые высокие арендные ставки готов платить именно игорные заведения, на втором месте - продажа сотовых телефонов. Но разница между ними в том, что для игорного бизнеса надо минимум 100 квадратов, а для телефонов – не более 50.
Могу предположить, что арендная ставка может упасть даже в два раза – прецеденты такие уже есть. Просто не может человек, который продает обувь, майки, галстуки, детскую одежду покрыть сверхвысокую арендную ставку. На пятидесяти квадратах невозможно предоставить такую линейку товаров, чтобы глобально заинтересовать покупателя. Нужна большая площадь. А чтобы иметь большую площадь, должна быть меньшая арендная ставка.
Поэтому сегодня мы видим такую картину: становится все меньше и меньше таких бутиков и магазинчиков, которые стоят особнячком и занимают 40-50 квадратов, пусть даже в центре города. Требования крупных компаний, предлагающих работу по франшизе, достаточно жесткие, но вполне обоснованные. Это место расположения помещения, его внешний и внутренний вид согласно бренду и, само собой, количество квадратных метров.
Раньше люди вкладывали свои капиталы в коммерческую недвижимость для того, чтобы извлекать прибыль из сдачи в арену. Сейчас в среднем коммерческое помещение окупается за 10 лет. Если арендная ставка снизится, а значит понизится рентабельность вложения, то вполне может поползти вниз и стоимость коммерческих помещений. То есть возникает обратная вилка.
Сейчас на рынке недвижимости я не вижу претендентов на ту нишу, что была занята игорным бизнесом. Ведь это, ни много, ни мало, 20-30% от всей массы площадей на самых крупных магистралях города. Мало, кто сможет удовлетворить аппетиты арендодателей так, как их удовлетворяли представители игорного бизнеса. Банки? Да, они платежеспособны, но у них все равно есть определенный финансовый коридор, выше которого они не могут прыгнуть.
- В 2007 году застройщики обещают сдать порядка 40 бизнес-центров. С чем Вы связываете такие показатели?
- Многие строители, которые занимались жилищным строительством, быстро переориентировались. ФЗ -214 поставил застройщиков многоквартирных жилых домов практически в кабальные условия, обременив их обязательствами перед инвесторами. В результате, они оказались не готовы работать в рамках нового закона. Изменилась сложившаяся годами схема финансирования строительства жилья, из-за чего предложение на рынке недвижимости сократилось на 40%, а количество новых объектов устремилось к нулю. Учитывая тот факт, что новый закон о долевом строительстве касается только строительства жилых домов, и никоим образом не затрагивает коммерческую недвижимость, естественно, что все ударились в административные площади: офисные, торговые и т. д.
Помимо этого, изменились технологии строительства, сейчас при хорошем стабильном финансировании можно строить огромными темпами. Раньше как было - выкопали котлован, через год сваи забили, потом еще год прошел, начали тянуть каркас, потом зима наступила – переждали, начали обкладывать каркас, потом окна вставлять, затем электропроводку тянуть и т. д. В итоге стройка могла затянуться на 7, а то и 8 лет. Сейчас, когда практически одновременно задействованы все бригады, даже при наших, не вполне благоприятных климатических условиях, вполне реально сдать объект за полтора-два года. Финансовых возможностей стало больше – сегодня никто из застройщиков, хоть жилья, хоть бизнес-центров, не строит на деньги, полученные от реализации площадей в планируемом здании. Они вкладывают собственные деньги, либо кредитные средства, а потом уже продают готовые помещения или сдают в аренду.
- Возможна ли в ближайшие годы такая ситуация, что проекты, которые сейчас только презентуют, перенасытят рынок и окажутся невостребованными?
- Такая ситуация 2 года назад была в Барнауле. Фактически произошел коллапс в сегменте коммерческой недвижимости – упали арендные ставки, упала стоимость объектов. Но Барнаул – город небольшой, его нельзя сравнивать с Новосибирском. Я думаю, что вероятность опасной тенденции в невостребованности площадей, очень и очень мала.
Да, строят больше, да, проекты «разрастаются» по площадям. Но подобное увеличение, скорее, связано с высокими ценами на землю и ее дефицитом. Тем более, площади, которые у нас сейчас строятся, в большинстве своем, качественные и отвечают требованиям арендаторов.
Всегда спрос рождает предложение, а спрос в Новосибирске на сегодняшний день большой. Сколько бы бизнес-центров не сдавалось - они все заселяются. Ситуация в корне отличается от рынка жилой недвижимости, когда мы проходим мимо новостройки и видим такую картину – 5 окон горят, а все остальные квартиры пустуют. Новые объекты коммерческой недвижимости набиваются, образно говоря, как муравейники, причем близлежащие бизнес-центры от этого нисколько не страдают.
Другое дело, что у нас по существу нет управляющих компаний, профессиональный уровень которых был бы высок, но это уже другая проблема.
