Ипотека: игра на понижение

С «квартирным вопросом» так или иначе, рано или поздно сталкивается любой человек. Сегодня самым перспективным решением жилищной проблемы является ипотека. Но что делать, если миллиона на покупку однокомнатной квартиры нет, на первоначальный взнос отложено всего пятьдесят тысяч рублей, а заработная плата оставляет желать лучшего? Раздумывать о том, как выйти из положения некогда, да и выбор невелик. Единственный, казалось бы, рациональный выход — купить комнату по ипотеке в коммунальной квартире. До определенных пор это было невозможно. Или нерентабельно. А может быть, просто банки стали еще лояльнее… Начало сентября ознаменовалось возможностью выдавать ипотечные кредиты на приобретение комнат в коммунальных квартирах. Такое решение принято в рамках приоритетного национального проекта для улучшения жилищных условий и в обязательном порядке касается тех финансово-кредитных организаций, которые работают по федеральной программе. Разработчики нововведения считают, что оно сделает ипотеку более доступной. Особенно это актуально для молодых семей, которые не в силах взять ипотечный кредит на отдельную квартиру. Приобретенная же с помощью ипотечного кредита комната в дальнейшем вполне может стать стартовым капиталом для улучшения жилищных условий. Понятно, конечно, что купить квартиру — это лучший вариант, но когда нет возможности за нее рассчитываться, покупка комнаты равноценна обретению крыши над головой. Для молодой семьи этот вариант не так уж и плох. Многие одинокие люди покупают себе именно комнаты: им не нужна большая жилплощадь, за которую, соответственно, придется и платить больше. На первый взгляд обстоятельства «совместного проживания» в общей квартире кажутся поистине гнетущими. Но ведь и с соседями можно подружиться, под присмотром соседки ребенка оставить, а за вечерним чаем скрасить одиночество разговором о сериалах или политике. Так что, все не так уж страшно, если еще учесть особенности русского менталитета: «Подлец человек ко всему привыкает», как говорил классик Достоевский. В данном случае, поверьте, это действительно так, и жить в собственной комнате куда лучше, чем скитаться по чужим углам, да еще и платить за съемное жилье. Когда же все-таки выгоден кредит на коммуналку? Первый случай — покупка минимального жилья. Давайте попробуем просчитать, сколько будет стоить большая комната (20 квадратов) в коммуналке. Возьмем в качестве примера комнату в районе площади Маркса. Стоимость ее составляет 500 тысяч рублей. Если у Вас совсем нет средств на первоначальный взнос, Ваш ежемесячный платеж при годовой ставке в 12% на пятнадцатилетний срок составит 6 тысяч рублей. Сегодня уже не найдешь съемную однокомнатную квартиру даже в отдаленном районе за такую цену. Тем более, у Вас всегда есть возможность рассчитаться досрочно, продать комнату, которая уже через год будет явно стоить дороже, и купить отдельную квартиру. При этом Вы не потеряете деньги на аренде квартиры, у Вас будет, пусть пока небольшая, но все же собственная жилплощадь. Второй случай — Вы уже имеете комнату в коммунальной квартире, и вдруг узнаете, что Ваш сосед решает продать свою комнату. Таким образом, у Вас есть шанс стать обладателем всей квартиры, но единственная заминка в том, что нет денег на покупку второй комнаты. В этом случае Вы только выигрываете, взяв ипотечный кредит. Он окупится сторицей — у Вас будет целая квартира, которую продать впоследствии будет гораздо проще, и стоимость ее будет куда дороже, чем, даже если бы Вы с сособственником продавали две комнаты по раздельности. В этом случае и банк с удовольствием пойдет Вам навстречу, так как заложить можно будет свою уже имеющуюся комнату или целый объект. Так как выдача ипотечного кредита на комнату в коммуналке только-только стала возможна, многие пребывают в состоянии раздумья: что, как и почем. Немногие кредитные организации начали выдавать ипотеку на комнаты: основной игрок на рынке — Сбербанк, где условия далеко нельзя назвать лояльными. Чтобы взять ипотечный кредит на данный объект недвижимости нужно иметь справку по форме 2-НДФЛ и двух поручителей с хорошей «белой» зарплатой, чем похвастаться может далеко не каждый работающий гражданин. В Новосибирске есть еще банки, которые дают ипотеку на комнату, к примеру, Сибакадембанк, Уралсиб, но пока кредитование на покупку комнат не массово. Обеспечение кредита происходит за счет первоначального взноса в 30%. Обязательное условие для оформления ипотеки «на коммуналку» — комната должна быть юридически оформлена как отдельный объект, т.е. иметь собственный кадастровый номер. Так же комната должна быть изолированной, дома барачного типа и общежития — не в счет. Кроме того, продавец должен в обязательном порядке испросить согласие соседей на продажу (п. 6 ст. 42 Жилищного Кодекса РФ). Часто эта процедура происходит нелегко, сопровождается ссорами, хитростными уловками с целью свести все к отказу от продажи комнаты. Обычно «палки в колеса» вставляют нерадивые родственники или бывшие супруги, жаждущие отмщения. Единственный выход — отправить соседу по коммуналке письмо с уведомлением о продаже комнаты. В этом случае обладатель второй комнаты в коммунальной квартире, имеющий преимущественное право покупки, либо сам вынужден купить эту комнату, либо после официального уведомления, его и спрашивать уже никто не будет. У многих может возникнуть вопрос — как оформить комнату как отдельный объект, чтобы она перестала быть «долей»? Сегодня это уже не проблема: нужно заключить соглашение о выделе доли в натуре со всеми собственниками в коммунальной квартире, после чего перерегистрировать свое право уже на комнату. Нужно полагать, в скором времени к кредитованию покупки комнат в коммунальных квартирах подключатся все банки, потому что спрос действительно есть. Хотя и возникают еще сомнения: выгодно ли покупать комнату, чтобы ее впоследствии сдавать, выгодно ли приобретать комнату в целях проживания там и т.д. Всем сомневающимся хочется сказать: «Выгодно». По одной простой причине — вложения в недвижимость как инвестиционный объект самые безопасные и лишенные рисков. Вкладывая деньги в недвижимость, человек планомерно выстраивает свое будущее.

Ключевые слова: Ипотека