Продается комната в коммуналке…

К сожалению, девиз «Каждой семье – отдельную квартиру», провозглашенный в стране еще при социализме, так и не был воплощен в жизнь, и сегодня немало российских граждан, в том числе и новосибирцев, все еще проживают в коммунальных квартирах, мечтая, что когда-нибудь все же смогут переехать в отдельное жилье, например, продав свою комнату и купив квартиру. Насколько реальны эти мечты и какие преграды стоят на пути их осуществления? Об этом мы попросили рассказать специалистов Центрального Агентства Недвижимости. Сегодня, когда приватизация квартир затронула и этот не самый комфортабельный вид человеческого общежития, возникли и собственники комнат в коммуналках, которые, как и другие владельцы жилья, стали обращаться в агентства недвижимости. Их мечта об отдельной квартире вполне реальна, хотя и не слишком проста в исполнении. C одной стороны со своей собственностью они вроде бы могут делать все, что угодно, а с другой - не должны ущемлять права соседей при купле-продаже, сдаче комнаты внаем и так далее. Вопросы, которые легко решаются собственником, владеющим отдельной квартирой, для собственника комнаты в коммуналке иногда превращаются в сложную проблему, наталкиваясь на права его соседей. До недавнего времени соседи по коммунальной квартире в случае продажи комнаты обладали, согласно Гражданскому кодексу РФ, не только преимущественным правом покупки доли на объявленных собственником условиях, но и правом вмешаться в ход сделки с другим покупателем. Требовалось согласие других собственников на заключение сделки, что существенно ущемляло право владельца комнаты. В этом была даже какая-то житейская несправедливость, не говоря уж о том, что это абсолютно противоречило Конституции России, запрещающей ограничивать подобным образом право собственника. После того, как Государственная Дума России ввела поправку в Федеральный закон 1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», предусматривающую изменения процедуры и сроков регистрации сделок при продаже доли в праве общей собственности, ситуация упростилась. Теперь, решив продать свою долю в недвижимости, ее хозяин должен приложить к заявлению о государственной регистрации документы, подтверждающие, что «продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены». Известить совладельцев необходимо потому, что Гражданский кодекс предоставляет им преимущественное право покупки долевой собственности коммунальной квартиры. И если они того захотят, то продать придется только им. Причем, этими совладельцами могут быть как соседи по квартире ( в том случае, если их комнаты приватизированы), так и государство в лице районных органов власти ( если другие жильцы занимают комнаты на правах найма). В последнем случае районная администрация имеет право выкупить у продавца освобождающуюся комнату и передать ее соседу, если тот нуждается расширение жилплощади. Однако этого, как правило, не происходит, поскольку в бюджете района и города денег на эти цели нет, поэтому выдают соответствующую справку, позволяющую продавцу комнаты совершить сделку. В том же случае, когда соседи также являются собственниками комнат в коммунальной квартире, получить нужную подпись нередко оказывается намного сложнее. Здесь многое зависит от взаимоотношений с ними продавца. Хорошо, если удастся уговорить соседей письменно отказаться от покупки и отказ этот заверить либо у нотариуса, либо в том органе, что осуществляет государственную регистрацию прав. При этом государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников собственности. Если же отношения между совладельцами, скажем так, натянуты и остальные жильцы коммунальной квартиры не горят желанием способствовать в решении ваших проблем, откровенно тянут время, то регистратор прав обязан, как сказано в законе, «приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, если на день подачи заявления о государственной регистрации такой срок не истек». Иными словами, регистрация приостанавливается на один месяц со дня извещения о продаже остальных собственников. Бывают случаи, и когда сам продавец комнаты не хочет оставлять ее, хоть и за плату, не очень симпатичным ему соседям - столько лет с ними конфликтовал, а теперь «осчастливить « их! Поэтому он объявляет им завышенную цену, что, надо заметить, чревато неприятностями. Ведь, если бывшие соседи узнают, что комната продана дешевле, чем предлагалась им, они могут подать в суд заявление о признании сделки недействительной. Несмотря на свое право собственника, гражданин все-таки может продать комнату или часть дома кому угодно, только после того, как совладельцы откажутся от своего преимущественного права выкупить долю первыми. Решать вопросы по сделкам с коммунальными квартирами сегодня стало проще, чем три-четыре года назад, но тем не менее для риэлтеров продавец комнаты в коммунальной квартире - один из самых сложных клиентов. И именно оттого, что ему то и дело вставляют палки в колеса недоброжелательные соседи, использующие в своих целях несовершенство нашей законодательной системы. Соседи, например, могут просто не пусть в свою комнату техника БТИ, вызванного для замеров площади квартиры, могут не открыть дверь риэлтеру, обратившемуся к ним с просьбой поставить подпись в документе, они до последнего «тянут» с ответом, будут или нет они покупать его комнату , потом соглашаются на покупку, но выдвигают такие условия (вроде провести предварительно евроремонт или встроить джакузи), которые никто никогда не выполнит, потом начинаются разговоры по цене, что запрашивает владелец, и так далее. В результате всякий потенциальный покупатель со стороны, утомившись от ожиданий, начинает подыскивать себе иные варианты, и его можно понять: гарантий, что не потеряешь время понапрасну, нет. Конечно, у владельцев комнат тоже есть свои методы борьбы с несговорчивыми соседями. Например, начинают угрожать, что продадут квартиру какому-нибудь «бандиту с большой дороги», пьянице или знакомому шизофренику, если соседи немедленно не согласятся на все условия собственника выставленной на торги комнаты. Словом, проблем здесь масса. Но наше агентство уже не раз помогало успешно решить квартирный вопрос и таким клиентам. В этом нам помогает высокая квалификация менеджеров, и опыт сотрудников технического отдела, которые непосредственно занимаются оформлением документов.

Ключевые слова: Рынок недвижимости