КАК ОБЕЗОПАСИТЬ СЕБЯ ПРИ СДЕЛКАХ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ

В очередной раз представилась возможность поделится с читателем своими мыслями. Тему навеяла одна посетительница нашего агентства. Вопрос ее весьма типичен. Каждый день мне, да и другим сотрудникам приходится отвечать на него снова и снова: «Как обезопасить себя при приобретении квартиры?» В процессе беседы с клиентом выяснилось, что женщина уже нашла себе подходящий вариант, но опасается сделать решительный шаг – купить квартиру. Вариант предоставили ей в агентстве недвижимости. Но, по ее мнению, продавец и риэлтер ведут себя довольно странно. Продавец полностью полагается на мнение риэлтера, а последний довольно агрессивно поторапливает: «Покупай, а то у меня есть еще покупатели». В предлагаемой квартире имеются несовершеннолетние дети, которым собираются предоставить другое жилье. Но возник вопрос о том, что именно проверять, чего опасаться в данном случае, как себя застраховать от ошибок при совершении сделки? Было приинято решение самостоятельно собрать информацию, итогом которого и было появление в нашем агентстве этой дамы. В консультациях мы никому не отказываем, но универсального подхода для подобных случаев выработать невозможно. В каждом конкретном случае необходимо ознакомится с пакетом документов на квартиру и лично пообщаться с продавцом. Можно провести аналогию с медициной: в сфере недвижимости тоже не бывает лекарств, помогающих «от всего». Перед тем, как лечить, ставят диагноз, а уж потом, в соответствии с последним, принимается решение о наиболее подходящих и эффективных методах лечения. Не все это понимают. Так и наша посетительница не унималась: «Расскажите, посоветуйте!» Что сказать? – Я могу привести десятки вариантов негативного исхода любой ситуации и тысячи вариантов позитивного. Но, затронув хотя бы часть возможных проблем, я вряд ли смогу помочь. С другой стороны, утешая и говоря «ничего страшного», я тоже дезинформирую клиента. Одним словом, мой совет клиентам один – не надо изобретать велосипед. Доверьте отстаивать свои интересы профессиональному юристу, причем обязательно практикующему в жилищной сфере. Не стоит играть в лотерею при операциях с недвижимостью. Из практики, могу сказать, что сегодня потребитель, особенно старшей возрастной группы, компенсирует собственный информационный пробел в правовой сфере и рыночных отношениях жизненным опытом и умением разбираться в людях. Поэтому часто мы сталкиваемся с большой контрастностью в отношениях. Либо полная замкнутость, выраженная в односторонних отношениях, так сказать «без обратной связи», когда клиент не оставляет даже контактного телефона, или, продавая квартиру, до последнего момента скрывает номер квартиры. Либо полная беспечность, выраженная в том, что люди часто даже не помнят где и кому они оставили свои деньги, документы, что и где подписывали. Помните: «Доверяй, но проверяй». Не нами придумана эта истина. Поэтому прежде, чем работать с той или иной фирмой, выясните как можно более подробную информацию о работе данной организации. Сертифицирована ли деятельность, есть ли возможность страхования, имеются ли лицензии…Чего не знаете, спросите, если что-то утаивают, значит стоит задуматься о надежности компании. Мы уже сталкивались много раз с мошенничеством и махинациями как в банковской сфере, так и в деятельности разных фондов. За примерами долго ходить не надо. Чего стоит один гражданин Мавроди, преступная деятельность которого стала уроком для многих граждан и новое его появление на публике напомнило нам те недавние наивные времена. Недавно посмотрелшироко рекламируемый фильм «Поймай меня, если сможешь» - история жизни человека, умеющего ловко обходить закон. Легендарный Ди Каприо неплохо вжился в образ афериста, подделывающего банковские чеки. Талант и гибкость ума позволили ему, обналичивая банковские чеки долларов по 300, обмануть систему на несколько миллионов. Конечно, может все это от нас довольно далеко и не актуально, но и на наших улицах мы каждый день можем встретить любителей поживится за чужой счет. Чаще всего мы сталкиваемся с мошенничествами бытовыми: квартирные кражи, угоны автотранспорта, подделка денежных знаков. Хотя все-таки меры борьбы с экономическими преступлениями все-таки предпринимаются. Например, государство 1 января 2003 года сделало подарок гражданам, отменив однопроцентный банковский налог на приобретение валюты. Основанием стала статистика. Оказалось, что расходы на сбор этого налога превышали по размеру поступления от него. Отмена незамедлительно сказалась на курсах валют в обменных пунктах. Разница между покупкой и продажей сократилась почти в три раза. Серьезно пострадали «валютчики», занимающиеся частным обменом валют перед банками. Ведь они жили, благодаря разнице между покупкой и продажей, устанавливая свою маржу, несколько меньше банковской, да и один процент они не взимали. Можно назвать сдвиг в этой сфере положительным, так как менять деньги «за углом» стало решительно не зачем. Но есть и еще более серьезная проблема, до которой легко могут добраться российские «Дикаприо» – это аферы с недвижимым имуществом, связанными с подделкой документов на квартиру. Действительно, вырисовывать фальшивые доллары с достоинством каждой купюры в сотню довольно опасно, учитывая еще и проблемы со сбытом. Гораздо меньше хлопот возникает при подделке документов на квартиру. Благо уровень печатных технологий сегодня высок. Рисуют удостоверения, дипломы ВУЗов, сертификаты, акцизные марки. Не останавливают ни водяные знаки, ни голограммы. Представьте себе уровень доходности. Сегодня типовая двухкомнатная по линии метро стоит порядка 23000-28000$. Причем больших проблем со спросом нет. Как может выглядеть схема мошенничества? Аферист снимает на месяц, а еще лучше на полгода с предоплатой (меньше хлопот с хозяевами) квартиру. Он обладает всем: от ключей до расчетных книжек. Осталось подготовить пакет документов и выставить квартиру на продажу. Стоит отметить, что на определенном этапе он может использовать, полученные с помощью подлога, оригинальные документы, ну скажем справку из БТИ, выписку из земельного кадастра об отсутствии долгов и другие. Все их можно получить, предъявив паспорт и договор на квартиру. В нашем случае поддельный. Другую фамилию на справке можно легко обосновать нежеланием переоформить лицевой счет в ЖЭУ, оставшиейся от прежнего хозяина. Составив договор купли-продажи (можно даже у нотариуса), вы рассчитываетесь с аферистом. Он подписывает договор. Документы без особого труда принимают в учреждение юстиции на регистрацию в течении 30 дней. Где-то дней через 10-15 вам позвонят из учреждения юстиции и сообщат, что у продавца отсутствует основание на распоряжение объектом сделки, а значит у вас нет оснований для обретения прав собственности. За две недели, надо полагать, аферист не только успеет покинуть пределы квартиры, но и отдохнуть на Гавайях за ваш счет. Масштабы деятельности по России, с ее единой системой государственной регистрации сделок с недвижимостью, не снились даже Ди Каприо. Основной причиной подобной ситуации является недопонимание участниками сделки функций учреждения юстиции. Многие считают, что это государственное предприятие, а значит оно автоматически дает гарантию ответственности за оформление документов. Однако, стоит помнить: функции юстиции заключаются в рассмотрении наличия оснований для государственной регистрации за оплаченный Вами регистрационный сбор. Плодом этой деятельности является решение о регистрации, либо отказ в последнем и выдача обоснования этого решения. Если возникли недоразумения и разочарования, Вы можете подать в суд, но ничего «дооформлять», рекомендовать, либо обсуждать не входит в компетенцию юстиции. Другим заблуждением является расстановка приоритетов: многие считают важным факт освобождение квартиры прежними хозяевами, а оформление права собственности на нее почему-то ставят на второй план. Помните, выселить Вас из чужой квартиры - дело не хитрое, и пока депутаты в Государственной думе устраивают кулачные бои, Вам самим стоит позаботится о своих правах и рисках. С нашей клиенткой мы заключили договор об оказании юридических услуг, направленных на представление ее интересов во всех организациях по вопросам приобретения квартиры. Сотрудники нашего юридического отдела участвовали в переговорах с продавцом квартиры. Так же была проведена экспертиза документов, представленных продавцом. Были даны рекомендации по наиболее безопасной форме взаиморасчетов. Оказалось, что в этом случае намерения продавца были чисты, а проблемы и сомнения возникли из-за непрофессионализма риэлтера, предлагавшего квартиру, а также его неподготовленности к ведению переговоров. Пробелы в правовых основах, корыстная заинтересованность в интересах одной стороны сделки, зачастую отталкивают. В нашем же случае сыграл немаловажную роль еще и определенный стереотип руководства этого агентства, использующих в своих целях практически отсутствующую конкуренцию в сфере риэлтерских услуг в одном из обособленных районов города. В заключение хочется сказать, что наше предприятие предлагает представительские услуги в виде посредника либо независимого эксперта при операциях с недвижимостью. После проведения экспертизы выдается соответствующее заключение о возможности проведения сделки и технических условий. Я думаю, что ни один из порядочных участников сделки не откажется от помощи и консультации профессионального юриста, имеющего опыт работы в сфере недвижимости. Тем более, в случае необходимости, для отстаивания Ваших интересов наш представитель сможет присутствовать с Вами в любом другом агентстве, строительной компании, организации. Стоимость наших услуг весьма доступна и не зависит от стоимости объекта сделки. Учитывайте, что срок исковой давности по операциям с недвижимостью сегодня составляет десять лет. Вывод можно сделать однозначный: спокойствие дороже.

Ключевые слова: Рынок недвижимости